Anschluss an Fernwärme als Modernisierungsmaßnahme, notwendiger Umbau der Gasetagenheizung

1. Da durch den Anschluss des Hauses an die zentrale Versorgung mit Fernwärme Primärenergie eingespart wird, ist der Mieter zur Duldung von Umbaumaßnahmen auch dann verpflichtet, wenn er aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter eine Gasetagenheizung eingebaut hatte.

2. Das betrifft nicht nur den Austausch der Heizungsrohre, sondern auch (als vorbeugende Instandsetzung) die Anbindung von Plattenheizkörpern an die Heizleitungen und die Montage von funkablesbaren Mess- und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. zur Duldung der Maßnahmen zum Anschluss des Hauses und ihrer Wohnung an die zentrale Versorgung mit Fernwärme verpflichtet. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. B. S. vom 25. September 2014 nebst Ergänzung vom 3. Dezember 2014 zutreffend ausgeführt, dass durch diese Maßnahme maßgeblich Primärenergie eingespart werde und diese deshalb von den Bekl. zu dulden seien. Auf die entsprechenden Ausführungen im angefochtenen Urteil nimmt die Kammer Bezug und folgt ihnen. Hiergegen werden von den Bekl. mit der Berufung auch keine Einwände vorgebracht.

Ohne Erfolg machen sie hingegen weiterhin geltend, dass die Verpflichtung zur Duldung der vorgenannten Modernisierungsmaßnahmen aufgrund der mit der früheren Vermieterin getroffenen Modernisierungsvereinbarung vom 4. Mai 1993 betreffend den Einbau einer Gasetagenheizung durch die Bekl. ausgeschlossen sei. Auch insoweit ist die Auffassung des Amtsgerichts, dass die hier streitgegenständlichen Maßnahmen von der Vereinbarung nicht erfasst seien, zutreffend und wird von der Kammer geteilt.

Denn in § 2 Abs. 4 der Vereinbarung sind energieeinsparende Maßnahmen ausdrücklich von der Zustimmung der Bekl. ausgenommen. Um eine solche handelt es sich hier aber angesichts der vom Sachverständigen Dr.-Ing. S. festgestellten Energieeinsparung. Diese wird in der Berufungsinstanz von den Bekl. auch nicht mehr in Frage gestellt. Der Ansicht der Bekl., die Vereinbarung sei dahin auszulegen, dass sämtliche Änderungsmaßnahmen an der Heizungs­anlage von ihrer Zustimmung abhingen, steht bereits der eindeutige und damit gerade nicht auslegungsfähige Wortlaut der Vereinbarung entgegen.

Aus der Regelung in § 2 Abs. 1 der Vereinbarung, wonach die Bekl. zur Instandhaltung der von ihnen eingebauten Gasetagenheizung verpflichtet sind, ergibt sich nichts anderes. Vielmehr ist ausdrücklich klargestellt, dass die von den Bekl. eingebaute Gasetagenheizung in das Eigentum des Vermieters übergeht und danach lediglich die Instandhaltung in Abweichung von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Bekl. obliegt. Hieraus folgt keine Beschränkung der Kl., energieeinsparende Maßnahmen an der Heizung vorzunehmen und die Wohnung der Bekl. an die Fernwärmeversorgung anzuschließen.

2. Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

a) Heizkostenverteiler: Die Bekl. sind gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. in Verbindung mit § 4 Abs. 2 HeizkV verpflichtet, die Anbringung von Heizkostenverteilern zu dulden. Denn Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der Heizung sind in einem Mehrfamilienhaus zwingend vorgeschrieben. Sie können von der energieeinsparenden Maßnahme, nämlich dem Anschluss der Wohnung an die zentrale Fernwärmeversorgung, nicht getrennt werden. Heizkostenverteiler erhöhen zwar nicht ohne Weiteres den Gebrauchswert einer Wohnung, sie sind aber gesetzlich vorgeschrieben (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, GE 2011, 1550).

b) Heizungsrohre: Die Bekl. sind insoweit gemäß § 554 Abs. 2 BGB a. F. zur Duldung des Austauschs der Heizungsrohre verpflichtet.

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. B. S. in der weiteren von der Kammer eingeholten schriftlichen Ergänzung vom 2. Juni 2016 seines obigen Gutachtens sind die von den Bekl. eingebrachten Rohre aufgrund der Umstellung des Heizsystems (Zentralheizung statt Etagenheizung) und der damit einhergehenden geänderten Rohrführung nicht mehr zu verwenden. Es kommt nicht darauf an, wie die Bekl. meinen, ob auch eines anderes Heizungssystem, welches die Verwendung der alten Rohre zuließe, möglich wäre. Maßgeblich ist, dass die von der Kl. beabsichtigte Modernisierung den Austausch der Rohre erfordert.

c) Heizkörper: Die Bekl. sind ferner gemäß § 554 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 555a BGB n. F. auch zur Duldung des Austauschs der Heizkörper verpflichtet. Nach den Ausführungen des Sachverständigen müssen diese zwar im Rahmen der Modernisierung nicht ausgetauscht werden, da sie nach Art und Dimensionierung mit den von der Kl. geplanten Maßnahmen grundsätzlich kompatibel seien. Der Sachverständige hat indes weiter ausgeführt, dass die seinerzeit von den Bekl. eingebrachten Heizkörper aufgrund ihres Alters ihre regelmäßige Lebenserwartung fast erreicht hätten und ein Austausch deshalb als wirtschaftlich sinnvoll anzusehen sei.

Danach handelt es hierbei sich nicht um Aufwendungen im Rahmen einer Modernisierung, sondern um eine vorbeugende Instandsetzung im Rahmen einer Gesamtmaßnahme, die nach den Ausführungen des Sachverständigen als wirtschaftlich sinnvoll zu beurteilen ist. Der Umstand, dass ein Heizkörper im Bad erst 2002 eingebaut worden ist, ändert an der Verpflichtung der Bekl. nichts. Auch wenn dessen Lebensdauer noch nicht erreicht ist, hat dieser bereits ein beträchtliches Alter erreicht. Zwar mag ein Austausch allein dieses Heizkörpers danach nicht veranlasst sein. Doch angesichts der ansonsten vollständigen Erneuerung der Heizung im Haus ist es nicht zu beanstanden, diesen gleichwohl jetzt auszutauschen, um eine einheitliche Lebenserwartung der gesamten Anlage zu erzielen und nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt Teilinstandsetzungen vornehmen zu müssen.

Dass ein Mieter den Anschluss an das Fernwärmenetz trotz bestehender Gasetagenheizung zu dulden hat, steht seit der Entscheidung des BGH (GE 2008, 1485) fest. Welche Umbauarbeiten dafür erforderlich und welche nur wirtschaftlich sinnvoll und daher trotzdem vom Mieter zu dulden sind, war vom Landgericht Berlin zu entscheiden. Ein (noch) nicht notwendiger Austausch von Heizkörpern als vorbeugende Instandsetzung ist zu dulden.

Die Mieter hatten mit dem Vermieter eine Vereinbarung getroffen, wonach sie eine Gasetagenheizung einbauen durften; Veränderungen sollten ihrer Zustimmung bedürfen. Energieeinsparende Maßnahmen waren davon allerdings ausgenommen.

Später wollte der (neue) Vermieter die Wohnung an das Fernwärmenetz anschließen, wozu u. a. die Heizungsrohre und die Heizkörper ausgetauscht und funkablesbare Heizkostenverteiler eingebaut werden sollten. Die Duldungsklage des Vermieters war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin nahm Bezug auf ein Sachverständigengutachten, wonach durch Fernwärme Primärenergie eingespart werde; das vorhandene Rohrsystem sei dafür allerdings nicht mehr zu verwenden. Das gelte zwar nicht für die Heizkörper, die nicht zwingend ausgetauscht werden müssten, ein Tausch sei allerdings wirtschaftlich sinnvoll und deshalb ebenfalls vom Mieter zu dulden. Dazu gehöre auch die Anbringung von funkablesbaren Heizkostenverteilern, die nach der HeizkV vorgeschrieben sind.

Dass der Mieter im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen auch eine vorbeugende Instandsetzung, nämlich einen Austausch von noch nicht defekten Einrichtungsgegenständen, zu dulden hat, hat die Kammer schon früher etwa für Badewanne, Waschbecken, Brause, Schmutzwasser- und Versorgungsleitungen entschieden (GE 2007, 849; GE 2008, 61). Die Duldungspflicht insoweit begründet allerdings kein Recht zur Mieterhöhung. Ein solches entsteht allein, wenn die baulichen Veränderungen auch Wertverbesserungen sind.