Anscheinsvollmacht

Anscheinsvollmacht; Hausverwalter; Prozeß; Vollmacht; Rechtsstreit

Der Vermieter muß sich nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht das Verhalten seines Hausverwalters in einem Prozeß vor dem Amtsgericht zurechnen lassen, wenn er dem Verwalter vor Ort die gesamte Abwicklung des Mietverhältnisses übertragen hat.

Die Klage ist unstatthaft. Gemäß § 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO findet die Nichtigkeitsklage nur statt, wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozeßführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat.

Der Kl. behauptet, er sei in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Flensburg Az.: 61 C 278/99 (dort als Bekl.) nicht wirksam vertreten worden, weil weder die Hausverwaltung H. noch die Prozeßbevollmächtigten, die Rechtsanwälte RA. und Partner, entsprechend bevollmächtigt waren. Dazu trägt er vor, er habe von der Klage des - jetzigen - Bekl. nichts gewußt, das Urteil sei ihm bis heute nicht zugestellt worden. In dem genannten Verfahren ist der Kl. mit Urteil vom 9.9.1998 verurteilt worden, "dem Bekl. für seine ehemalige Wohnung 1. Geschoß links die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.1997 bis 31.12.1997 und die Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1.1.1998 bis 22.4.1998 zu erteilen". Darüber hinaus ist der Kl. verurteilt worden, "an den Bekl. 700 DM nebst 2 % Zinsen seit dem 5.5.1987 zu zahlen."

Unstreitig war zum Zeitpunkt der Klageerhebung in dem Verfahren 61 C 278/99 die Hausverwaltung H. aufgrund des Verwaltungsvertrages vom 10.10.1996 Verwalter der klägerischen Wohnung.

Entgegen der Ansicht des Kl. kann dieser sich nicht gegenüber dem Bekl. auf die Vollmachtsbeschränkung gemäß § 3 des Verwaltungsvertrages vom 10.10.1996 berufen. Für den hier zu entscheidenden Fall, daß der Vermieter keine Rechtsschutzversicherung hat, sollte demnach der Verwalter vorab verpflichtet sein, bei Beauftragung eines Rechtsanwaltes eine Prozeßvollmacht vom Vermieter einzuholen. Eine entsprechende Prozeßvollmacht hat die Hausverwaltung H. unstreitig nicht eingeholt.

Andererseits gelten jedoch die Grundsätze der Anscheins- und Duldungsvollmacht auch für die Prozeßvollmacht (vgl. BGHZ 40, 203). Der Kl. muß sich hier nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht das Verhalten seines Hausverwalters, der Firma H., zwar zurechnen lassen. Eine Anscheinsvollmacht ist dann gegeben, wenn der Vertretene zwar das Handeln des Vertreters nicht kennt, es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters (vgl. Palandt-Heinrichs § 173 Rd. Nr. 14). Dies gilt insbesondere immer dann, wenn dem Vertreter "eine typischerweise mit einer Vollmacht verbundene Stellung eingeräumt wird". Wer einem anderen Aufgaben überträgt, deren ordnungsgemäße Erfüllung nach der Verkehrsauffassung eine bestimmte Vollmacht voraussetzt, muß diesen als bevollmächtigt gelten lassen, auch wenn er tatsächlich keine oder eine zu geringe Vollmacht erteilt hat (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 592). Nach der Verkehrsauffassung durfte der Bekl. als Mieter davon ausgehen, daß die Firma H. als Verwalter umfassend mit der gesamten Abwicklung des Mietverhältnisses, das heißt auch einer eventuell erforderlichen gerichtlichen Auseinandersetzung, bevollmächtigt ist. Dies folgt bereits aus der Tatsache, daß auch die Kündigung vom 28.9.1998 an die Verwalterfirma übersandt wurde und die Verwalterfirma mit Schreiben vom 8.10.1998 ausdrücklich klargestellt hat, daß sie auch bevollmächtigt ist, einer vorzeitigen Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Schließlich hat der Kl. im Termin selbst erklärt, er habe die Hausverwalterfirma umfassend mit der gesamten Betreuung und Abwicklung der Mietverhältnisse beauftragt und habe sich insoweit um nichts kümmern müssen. Ihm sei nur die pünktliche Zahlung der garantierten Miete wichtig gewesen.

Die Vollmachtsbeschränkung gemäß § 3 des Verwaltungsvertrages kann sich deshalb nur auf das Innenverhältnis zwischen dem Kl. und der Hausverwaltung beziehen. Im übrigen haben auch die Rechtsanwälte RA. und Partner in ihrer Verteidigungsanzeige vom 30.6.1999 (Az. 61 C 278/99) klargestellt, daß sie den Bekl. (= Kl. in diesem Verfahren) vertreten. Auch insoweit ist zu Gunsten des Bekl. der Anschein einer entsprechenden Bevollmächtigung gesetzt worden.

Nach alledem sind die Voraussetzungen für eine Nichtigkeitsklage nach § 579 ZPO nicht gegeben. Auf die Frage, ob die Klagefrist im Sinne von § 586 ZPO eingehalten ist, kommt es demnach nicht mehr an.