Ansatz von fiktiven Kosten eines Drittunternehmens als Betriebskosten

Ansatz von fiktiven Kosten eines Drittunternehmens als Betriebskosten; eigene Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters; Gartenpflegekosten; Hausmeisterkosten

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.

1 Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung der Kl. in K. Die Parteien streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008. Die von der Kl. für diesen Zeitraum unter dem 12. November 2009 erteilte Abrechnung endet mit einer Nachforderung in Höhe von 175,38 €, auf die der Bekl. 100 € gezahlt hat.

2 Die Parteien streiten über die Positionen „Gartenpflege" und „Hausmeister"; insoweit sind in der Abrechnung nicht die der Kl. durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, nämlich die Nettopreise, die die Firma T. der Kl. aufgrund eines Leistungsverzeichnisses über die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.

3 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 75,38 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Kl. stehe die von ihr geltend gemachte Betriebskostennachforderung in Höhe von 75,38 € für das Abrechnungsjahr 2008 zu.

7 Zwar könne der Vermieter grundsätzlich nur die ihm tatsächlich entstandenen Kosten ansetzen. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV sei es ihm aber gestattet, eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag zu berechnen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmens, angesetzt werden könnte; lediglich die Umsatzsteuer des Dritten habe außer Betracht zu bleiben. Der Gesetzgeber habe dem Vermieter insoweit im Interesse einer praktikablen Abrechnung die Möglichkeit eingeräumt, sich statt einer substantiierten Darlegung eigener Kosten auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen. Bei größeren Mietobjekten werde das vom Vermieter beschäftigte technische Personal nämlich regelmäßig auch im Rahmen der nicht umlagefähigen Bereiche Verwaltung und Instandsetzung tätig; die mit der Abgrenzung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kostenanteile verbundenen Schwierigkeiten würden durch die Möglichkeit der Abrechnung fiktiver Kosten von Fremdunternehmen vermieden.

Die Kl. habe Leistungsverzeichnisse, aus denen die für das Abrechnungsobjekt anfallenden Tätigkeiten im Einzelnen ersichtlich seien, sowie das darauf beruhende Angebot der Firma T. über monatlich 1.130 € für die Hausmeisterkosten und über monatlich 789 € für die Gartenpflege vorgelegt; dies genüge zur schlüssigen Darlegung der betreffenden Betriebskosten.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

10 Der Kl. steht die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zu. Wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, durfte die Kl. die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (Unternehmen) entstanden wären (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 28). Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers können Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.

11 Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Kl. die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dargetan hat, indem sie ein von ihr erstelltes - detailliertes - Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma T. abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen hat, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt. Entgegen der Auffassung der Revision ist es unschädlich, dass die Firma T. in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie ihr Angebot kalkuliert hat.

12 Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht die Darlegungs- und Beweislast verkannt, sondern zutreffend angenommen, dass die Kl. die fiktiven Unternehmerkosten für die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegekosten ausreichend dargelegt und der Bekl. sie nicht bestritten habe. Soweit die Revision geltend macht, dass mit den fiktiven Kosten eines Dritten, die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV für die mit eigenen Kräften erbrachten umlagefähigen Leistungen ansetzen darf, nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint sind, sondern lediglich ◊realistische" Kosten, trifft das zwar zu; übergangenen Sachvortrag des Bekl. in den Tatsacheninstanzen hierzu zeigt die Revision jedoch nicht auf.

Der Vermieter darf für von seinem eigenen Personal erbrachte Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären, so der Bundesgerichtshof.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Parteien streiten über die Positionen „Gartenpflege" und „Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer). Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.

§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV (Kostenansatz für vom Eigentümer erbrachte Sach- und Arbeitsleistungen) setzt nicht voraus, dass der Eigentümer die Leistungen persönlich erbringt, er kann also eigene Arbeitskräfte, z. B. den Hauswart, einsetzen und dennoch fiktiv die Kosten eines Dritten abrechnen. Die Vorschrift greift aber nicht, wenn der Vermieter einen günstigen Vertrag mit einer Firma abschließt und dann die vom Fremdunternehmen erbrachten und bezahlten Leistungen fiktiv nach den (höheren) Leistungen einer anderen Fremdfirma abrechnet.

Beispiel: Der Vermieter engagiert für den Winterdienst einen Studenten, den er je nach Einsatz bezahlt, aber ihn nicht als Arbeitnehmer eingliedert. Dann ist der Student „Dritter"; dem Vermieter ist es verwehrt, nunmehr in Anwendung von § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrkV fiktiv für eine gleichwertige Leistung eines anderen Fremdunternehmens abzurechnen.

Nach der Argumentation des BGH können durch die Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmens Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind. Dabei wird aber in Kauf genommen, dass (möglicherweise, eher wahrscheinlich) Fremdunternehmen normale Reparaturen der Arbeitsgeräte in ihre Preise einkalkulieren, die über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden, während bei Einsatz der eigenen Arbeitskräfte entsprechende Reparaturkosten über § 535 BGB im Rahmen der Instandsetzung vom Vermieter zu tragen sind (vgl. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Auflage, A Rn. 15). Das soll allerdings nicht für größere Reparaturen gelten – aber wie soll das im Rahmen der Preiskalkulation des Fremdunternehmens nachgeprüft werden können?

In der Entscheidung des BGH wird an zwei Stellen auf den Parteivortrag eingegangen, aufgrund dessen keine Veranlassung gesehen wurde, auf Darlegungs- und Beweislast und auf möglicherweise nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten einzugehen. Zum einen hätte der Mieter nicht bestritten, dass der Vermieter die fiktiven Unternehmerkosten ausreichend dargelegt habe. Zum anderen sei nicht ersichtlich, dass in der Instanz Sachvortrag des Mieters im Hinblick darauf übergangen worden sei, dass mit umlagefähigen Leistungen nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint seien, sondern nur „realistische" Kosten. Es kann von hier aus nicht beurteilt werden, wie dezidiert der Parteivortrag war und ob die Kosten „realistisch" waren – was immer auch in rechtlicher Hinsicht darunter zu verstehen sein soll. Wie auch zu dem vom Mieter darzulegenden Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB müsste auch hier der Mieter seine Einwände gegen die fiktiven Kosten eines Fremdunternehmens darlegen und darf sich nicht mit einem sog. einfachen Bestreiten begnügen. Der BGH fordert im Betriebskostenrecht, dass der Mieter dazu immer zunächst Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nimmt, um substantiiert vortragen zu können.