Anrechnung von Drittmitteln bei Mieterhöhung

Anrechnung von Drittmitteln bei Mieterhöhung; Kürzungsbeträge; Mieterhöhungsverlangen; zinsverbilligter Kredit für Modernisierungskosten; Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau; KfW-Darlehen; öffentlichen Fördergelder; Umschuldung

Ein Mieterhöhungsverlangen ist dann formell unwirksam, wenn nicht angegeben ist, ob und welche öffentlichen Fördergelder geflossen sind. Die Frage, ob dann eine Anrechnung dieser Gelder zu erfolgen hat, ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

(Leitsatz der Redaktion)

Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird Bezug genommen. Ergänzend wird ausgeführt, dass ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen mitteilen muss, ob und welche öffentlichen Fördergelder geflossen sind. Erst die Frage, ob dann eine Anrechnung dieser Gelder zu erfolgen hat, ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH vom 12.5.2004 - VIII ZR 234/03 = GE 2004, 883). Im Mieterhöhungsverlangen vom 20. November 2006 ist zwar eine Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau durch einen zinsverbilligten Kredit für Modernisierungskosten in Höhe von 1.174.553,37 DM angegeben. Die Rechtsauffassung, dass diese Kosten nicht abgezogen werden müssen, weil sie bei einer vorhergegangenen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht berücksichtigt waren, ist zwar unrichtig, aber eben erst eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

Die nach der Seite 3 des Mieterhöhungsverlangens darüber hinaus gewährten Fördermittel für Instandsetzungsmaßnahmen sind jedoch nicht angegeben worden. Die Angabe aller öffentlichen Fördermittel ist erforderlich, damit der Mieter das Mieterhöhungsverlangen auch im Hinblick darauf, ob Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zutreffend abgegrenzt worden sind, überprüfen kann, was für die Höhe der zu berücksichtigenden Förderung für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblich ist.

Eine Behebung der Mängel der formellen Wirksamkeit im Rechtsstreit ist nicht eingetreten, § 558 b BGB. Insbesondere ist die bestrittene Angabe, dass das Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau im Jahre 2001 umgeschuldet und seitdem nicht mehr anrechenbar sei, nicht näher substantiiert und unter Beweis gestellt worden. Es ist daher nicht überprüfbar, ob durch eine angebliche Umschuldung eine Förderung beendet oder nur geändert worden ist.

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter geflossene Drittmittel angeben und die Berechnungsgrundlage darlegen. Dazu gehört auch die Angabe, wann er welche Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - ggf. zu welchem Zinssatz erhalten hat. Fehlt es daran, ist das Verlangen formell unwirksam.

Eine Wohnungsbaugesellschaft verlangte eine Mieterhöhung. In dem Verlangen war eine öffentliche Förderung durch einen zinsverbilligten Kredit für Modernisierungskosten angegeben. Dazu wurde die Rechtsauffassung vertreten, dass diese Kosten nicht abgezogen werden müssten, weil sie bei einer vorhergegangenen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht berücksichtigt worden seien. Darüber hinaus gewährte Fördermittel für Instandsetzungsmaßnahmen waren jedoch nicht angegeben.

Die ZK 63 des LG Berlin hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam. Die Angabe aller öffentlichen Fördermittel sei erforderlich, damit der Mieter das Mieterhöhungsverlangen auch im Hinblick darauf, ob Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zutreffend abgegrenzt worden seien, überprüfen könne, was für die Höhe der zu berücksichtigenden Förderung für Modernisierungsmaßnahmen maßgeblich sei. Die Rechtsauffassung, dass Kosten nicht abgezogen werden müssten, weil sie bei einer vorangegangenen Modernisierungsmieterhöhung nicht berücksichtigt waren, sei zwar unrichtig, aber erst eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Eine Behebung der Mängel der formellen Wirksamkeit sei im Rechtsstreit nicht eingetreten. Insbesondere die bestrittene Angabe, dass das Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau umgeschuldet und seitdem nicht mehr anrechenbar sei, sei nicht näher substantiiert unter Beweis gestellt worden. Es sei daher nicht überprüfbar, ob durch eine angebliche Umschuldung eine Forderung beendet oder nur geändert worden sei.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03 = GE 2004, 1170 und BGH GE 2004, 687.