Anrechnung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung

Anrechnung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung; Kürzungsbeträge

Bei einem Mieterhöhungsverlangen sind Drittmittel auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung handelt.

Die Anrechnung hat unbefristet bei jeder Mieterhöhung nach § 558 b BGB zu erfolgen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., eine größere Berliner Wohnungsbaugesellschaft, begehrte von dem beklagten Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Sie hatte unter anderem für die Wohnung des Bekl. umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

Die Kl. hat keinen Anspruch gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses aufgrund des Mieterhöhungsverlangens. (...)

1. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Verlangen vom 11. März 2002 formell wirksam war. Hierzu ist lediglich anzumerken, daß die Kammer von einer solchen formellen Unwirksamkeit ausgehen würde. Jedenfalls kann auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen hält. Denn nach § 558 Abs. S BGB i. V. m. § 559 a BGB darf der Vermieter, der öffentliche Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen erhalten hat, den Mietzins auch unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze nicht uneingeschränkt bis zum ortsüblichen Vergleichsmietzins erhöhen, sondern muß zuvor von dem ortsüblichen Vergleichsmietzins die Förderbeträge nach Maßgabe des § 558 Abs. 5 BGB absetzen.

Die Kl. hat im Rahmen des Modernisierungsvertrages vom 27. November 1978 umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Bis zu welcher Mietzinshöhe eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der auf die Modernisierungen entfallenen Förderbeträge möglich ist, ist aus dem Vortrag der Kl. nicht zu entnehmen.

2. Bei den erhaltenen Zuschüssen handelt es sich der Art nach auch um solche, die nach § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich abzusetzen sind. Denn zum einen wurden aufgrund des Modernisierungsvertrages vom 27. November 1978 von der WBK/IBB ausgehend von einer Modernisierungskostensumme von mehr als 1,6 Millionen DM gestaffelte Zinszuschüsse von 3,5 bis 7,2 % (Gesamtsumme der Zinszuschüsse: fast 700.000 DM gewährt. Zum anderen wurden Baukostenzuschüsse von mehr als 2,3 Millionen DM gezahlt.

3. Die vorgenannten Zuschüsse entfallen dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB nicht bereits deshalb, weil die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages vom 19. November 1998 ist, bei Einzug des Bekl. bereits modernisiert war (in diesem Sinne aber LG Berlin ZK 65, GE 1997, 238). Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthält eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen wurde, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind. Denn die gewährten Förderbeträge sind nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern werden wohnungsbezogen vergeben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, § 2 Rdn. 64 d; ders. GE 1996, 1518, Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 312 und WuM 2003, 423; KG Berlin, GE 2002, 259 WuM 2002, 144; LG Berlin ZK 61, MM 2002, 329), so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietvertrages war.

Die Verweisung in § 558 Abs. 5 BGB auf § 559 a BGB setzt nach dem eindeutigen Wortlaut nicht voraus, daß ein solcher Abzug nur in den Fällen erforderlich sei, in denen der Vermieter eine Erhöhung nach § 558 BGB auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins statt einer ansonsten möglichen Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vornimmt (Kunze/Tietzsch, GE 2003, 423). Der Gesetzgeber hat auch nicht im Rahmen der Mietrechtsreform durch eine eindeutige gesetzliche Normierung klargestellt, daß in § 558 Abs. 5 BGB nur eine Rechtsgrundverweisung geregelt werden sollte. Ein solches wäre auch nicht sachgerecht; dem liegt der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergelder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollen (vgl. die Gesetzesmaterialien, BT-Drs. 8/1861, S. 5). Letztlich kommt in der Berücksichtigung der Fördergelder im Sinne des § 558 Abs. 5 BGB auch Art 3 GG zum Tragen, denn derjenige Eigentümer, der Modernisierungen aus Eigenkapital bewirkt, soll gegenüber demjenigen, der sich diese zumindest teilweise von der öffentlichen Hand finanzieren läßt, nicht schlechter gestellt werden. Die Drittmittel kämen jedoch dann nicht mehr den Mietern zugute, wenn die Fördermittel nur innerhalb eines konkreten Mietverhältnisses abzugsfähig wären, da der Vermieter dann die Beschränkung des § 558 Abs. 5 BGB durch eine Neuvermietung umgehen könnte. Eine solche Neuvermietung kann aber in der der Fördermittelvergabe zugrunde liegenden Vereinbarung aufgrund der Bindung an Art. 14 GG nicht ohne weiteres beschränkt werden.

Zudem wird infolge umfangreicher Modernisierungen oftmals der Abschluß neuer Mietverträge erforderlich werden, wenn die Wohnungen zur Durchführung der Arbeiten freigeräumt werden müssen und diese aufgrund der Umbaumaßnahmen in Schnitt und Ausstattung nicht mehr der ursprünglich vermieteten Wohnung entsprechen. Ein Zugutekommen der Fördergelder zugunsten der Mieter kann aber nicht davon abhängen, ob neue Mietverträge mit den früheren oder mit neuen Mietern abgeschlossen werden oder ob es gar zur bloßen Umsetzung der Mieter innerhalb der sanierten Gebäudekomplexe kommt.

Anders mag es in den Fällen der Veräußerung der Mietsache sein, wenn der Erwerber das volle Entgelt für eine bereits modernisierte Wohnung zahlt (hiergegen Kunze/Tietsch, WuM 2003, 423, 424). Denn in diesem Fall hat der neue Eigentümer selbst keine seinem Vermögen zugute kommenden Förderbeträge erhalten, und aus seiner Sicht spielt es keine Rolle, ob er eine nicht modernisierte Wohnung mit eigenen Mitteln modernisiert, oder ob er eine modernisierte Wohnung zu den jeweiligen Marktkonditionen erwirbt. Ob auch in solchen Fällen ein Abzug nach § 558 Abs. 5 GB zu erfolgen hat, oder ob die nicht erfolgte Weitergabe der Subventionen an den Erwerber zwischen Vergabestelle und Subventionsempfänger auszugleichen ist, war hier nicht entscheidungserheblich.

Art. 14 GG erfordert nach Ansicht der Kammer weder im Wege der Drittwirkung noch teleologische Reduktion des § 558 Abs. 5 BGB anhand verfassungskonformer Auslegung, daß die Abzugspflicht nur für bei der Modernisierung bereits laufende Mietverhältnisse gilt. Denn die Kl. hat keinen Anspruch darauf, daß durch den Staat zugunsten der Mieter gezahlte Wohnwerterhöhungen ihrer eigenen Vermögensmehrung dienen, und zum anderen stellt die Berücksichtigung erhaltener Drittmittel bei beabsichtigter Mieterhöhung einen Fall der Gemeinwohlverpflichtung des Eigentums dar. Gerade weil es sich bei Immobilien um langlebige Wirtschaftsgüter handelt, ist gegen eine langfristige Gemeinwohlbindung der Förderbeträge nichts einzuwenden. Spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem der Anstieg des ortsüblichen Vergleichsmietzinses den auf die geförderte Wohnung entfallenden Kürzungsbetrag übersteigt, kann auch die Kl. ohne weiteres erfolgreich Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen (vgl. Kunze/Tietzsch WuM 2003, 423, 426 ff.).

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß aufgrund einer analogen Heranziehung des § 14 Abs. 4 Satz 3 ModEnG ein Abzug der Fördergelder nur befristet vorgenommen werden kann. Denn es ist schon nicht erkennbar, daß § 558 Abs. 5 BGB überhaupt eine planwidrige Lücke enthält.

Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil der der Förderung zugrunde liegende Modernisierungsvertrag bei Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien bereits abgelaufen war und sich daher möglicherweise aus den der Drittmittelvergabe zugrunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertragsbeziehungen keine Bindung der Kl. mehr ergab (entgegen LG Berlin ZK 62, GE 1997, 240). Denn entscheidend ist innerhalb des Anwendungsbereichs des § 558 Abs. 5 BGB nicht, welche Drittmittel dem Vermieter aktuell noch zufließen, sondern nur, welche Förderbeträge aktuell noch wohnwerterhöhend in der Ausstattung der Wohnung vorhanden sind. Denn nur reine Aufwendungszuschüsse, die die laufenden Kosten des Vermieters (anteilig) decken, fließen dem Vermieter ohne weiteres nur zeitweilig zu. In die Wohnung investierte Beträge sind jedoch unabhängig von der Person des konkreten Mieters und dem Zeitpunkt des Mittelzuflusses zumindest solange vorhanden, wie die hierdurch finanzierten Modernisierungsmaßnahmen sich noch wohnwerterhöhend widerspiegeln. Es spielt auch keine Rolle, daß bei Abschluß eines neuen Mietvertrages die Anfangsmiete grundsätzlich ohne Berücksichtigung geflossener Fördermittel - unbeschadet einer anderweitigen Vereinbarung zwischen Vergabestelle und Eigentümer - vereinbart werden darf, da § 558 Abs. 5 BGB nur eine Aussage über das zulässige Maß einer (anschließenden) Mieterhöhung trifft.

4. Ein Abzug nach § 558 Abs. 5 BGB ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil seit dem Auslaufen der Förderung bereits 26 Jahre und seit der mittleren Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen möglicherweise schon 15 Jahre vergangen sind (gegen eine zeitliche Beschränkung auch Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 308; WuM 2003, 423). § 558 Abs. 5 BGB enthält eine zeitliche Beschränkung der Abzugsfähigkeit nicht. Eine solche ergibt sich aus den oben genannten Gründen auch nicht durch das Auslaufen der staatlichen Förderung.

Zwar wäre bei Aufwendungszuschüssen, die die laufenden Kosten abdecken sollen und nach Ende der Förderung entfallen, eine zeitlich begrenzte Berücksichtigung nach § 558 Abs. 5 BGB für die Dauer der Fördermittelvergabe vorzunehmen. Es kann jedoch offenbleiben, ob die aufgrund des Modernisierungsvertrages vom 27. November 1978 von der WBK/IBB ausgehend von einer Modernsierungskostensumme von mehr als 1,6 Millionen DM geleisteten gestaffelten Zinszuschüsse von 3,5 bis. 7,2 % (Gesamtsumme der Zinszuschüsse: fast 700.000 DM) lediglich solche Aufwendungszuschüsse zu sehen wären, die nach § 558 Abs. 5 BGB nur für die Dauer der Vergabe zu berücksichtigen sind oder ob zumindest der dauerhaft in das Vermögen der Kl. geflossene Zinsvorteil nach wie vor zu berücksichtigen ist. Denn zumindest die erhaltenen Baukostenzuschüsse von mehr als 2,3 Millionen DM unterfallen zumindest hinsichtlich des anteilig hiervon auf Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Betrages dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB. Zwar muß es dem Vermieter auch im Anwendungsbereich des § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich möglich sein, darzulegen, die durch die Fördermittel bewirkte Modernisierung sei in der fraglichen Wohnung nicht mehr wohnwerterhöhend vorhanden und fließe daher auch nicht mehr als Ausstattungsmerkmal in die Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ein. Hierfür ist aber die Kl. darlegungs- und beweispflichtig.

Daß die durch das Land Berlin finanzierten Modernisierungen nicht mehr vorhanden sind, trägt die Kl. jedoch selbst nicht vor. Lediglich der Umstand, daß seit der mittleren Bezugsfertigkeit der modernisierten Wohnungen 26 Jahre und seit Ende der Förderung 15 Jahre vergangen sind, führt in Unkenntnis der genauen Arbeiten nicht zu dem sicheren Schluß, daß sich diese Maßnahmen nicht nach wie vor werthaltig in der Wohnung niederschlagen. Wenn beispielsweise mittels der Förderbeträge in der fraglichen Wohnung erstmalig eine Sammelheizung oder ein Badezimmer finanziert wurden, würde sich dies unabhängig davon, ob diese Ausstattungsmerkmale noch dem Stand der Technik entsprechen, in einer zu einem höheren ortsüblichen Vergleichsmietzins führenden Einordnung in ein anderes Spannenfeld der Mietspiegel 2000 bzw. 2003 für Berlin auswirken. Zudem ist nicht jedwede Modernisierung nach Ablauf von 26 Jahren ohne weiteres abgewohnt. Daß dies hier dennoch der Fall war, hat die Kl. nicht behauptet. Es besteht zudem nicht die Gefahr eines Abzugs für die Ewigkeit, da irgendwann der ortsübliche Mietzins abzüglich sämtlicher Fördermittel immer noch über dem derzeitig vereinbarten Mietzins liegen wird (Kunze/Tietzsch WuM 2003, 423, 426 ff.), so daß von diesem Zeitpunkt an eine Mieterhöhung wieder möglich ist. 5. Ob tatsächlich auch betragsmäßig dem Sinn und Zweck des § 558 Abs. 5 BGB entsprechend bereits durch die Mietzinsbeschränkung aus dem Modernisierungsvertrag ausreichend Rechnung getragen ist, kann nicht ermittelt werden, solange die Berechnungsgrundlagen in Gestalt der nach § 559 a BGB zu berücksichtigen Zuschüsse nicht vorliegen. Die Kammer verkennt nicht, daß der Kl. aufgrund der auf mehrere Objekte entfallenden Pauschalforderung nur mit Einschränkungen möglich sein wird, tatsächlich anzugeben, in welchem Umfang Förderungen für die streitgegenständliche Wohnung betreffende Modernisierungen vergeben wurden (allerdings zeigen Kunze/Tietzsch WuM 2003, 423, 425 ff. zutreffenderweise Berechnungsmethoden auf, die auch im hiesigen Fall zur Ermittlung des Abzugs dienen könnten). Dies kann jedoch nicht zu einer Unanwendbarkeit des § 558 Abs. 5 BGB führen, weil ansonsten der Vermieter und die Vergabestelle die den Mieter schützende und nach § 556 Abs. 6 BGB zwingende Regelung des § 558 Abs. 5 BGB außer Kraft setzten könnten. Es ist auch nicht einzusehen, weshalb solche nicht im Verantwortungsbereich des jeweiligen Mieters liegende tatsächliche Schwierigkeiten bei der Berechnung des nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigenden Betrages zu dessen Lasten ausfallen sollten. Deshalb muß - sofern nicht die Kl. zugunsten des Bekl. die Förderung in vollem Umfang als für Modernisierungen gewährt gelten lassen wollte - die Kl. konkret dartun, welcher Teil der erhaltenen Drittmittel nach § 558 Abs. 5 BGB in Abzug zu bringen ist, wobei sie sich gegebenenfalls auch an Schätzwerten orientieren darf. Ob die konkrete Berechnung dann zutrifft, ist eine Frage der materiellen Begründetheit der geltend gemachten Mieterhöhung und war hier mangels Vorlage derartiger Berechnungen nicht zu klären.

6. Die Berücksichtigung der gewährten Förderbeträge nach § 558 Abs. 5 BGB führt auch nicht zu einem doppelten Abzug dieser Drittmittel. Denn die Förderbeträge sind gemäß § 558 Abs. 5 BGB nicht von dem nach dem Modernisierungsvertrag zulässigen Mietzins abzuziehen, sondern von dem nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB zulässigen ortsüblichen Mietzins. Liegt der so ermittelte gesetzliche Höchstbetrag über dem nach der Modernisierungsvereinbarung zulässigen Mietzins, so wirkt sich nur die Beschränkung durch den Modernisierungsvertrag aus. Ist hingegen der ortsübliche VergIeichsmietzins im Sinne des § 558 Abs. 1 und 2 BGB unter Berücksichtigung des § 558 Abs. 5 BGB niedriger als der nach dem Modernisierungsvertrag zulässige Mietzins, so wird der Vermieter durch den Modernisierungsvertrag tatsächlich nicht beschränkt, weil schon das Gesetz nur einen niedrigeren Mietzins zuläßt. (...)