Anrechnung der Grundfläche von Balkonen bis zur Hälfte bei der Wohnflächenermittlung

Bei vor dem 1. Januar 2004 angemieteten Wohnungen in Berlin sind für die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Balkonflächen bis zur Hälfte anzurechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Am 27. Mai 2003 schlossen die Kl. mit dem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter für das Grundstück M. Straße 24 in Berlin einen Mietvertrag über eine 4‑Zimmer‑Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilienwohnhauses auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Juli 2003 gegen eine Miete von 768 € netto kalt zuzüglich 160 € Betriebskostenvorschuss und 160 € Heizkostenvorschuss, insgesamt 1.088 €. Die Wohnfläche wurde in dem Mietvertrag mit 160 m2 beziffert. [...]

Die Bekl. trat durch Erwerb des Grundeigentums in das Mietverhältnis ein.

Gemäß dem Schreiben der von der Bekl. bevollmächtigten Hausverwaltung, der F. Immobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbH, vom 8. Februar 2008 erhöhten sich die Vorauszahlungen auf die umzulegenden Betriebskosten ab Februar 2008 auf 189 € und die Vorauszahlungen auf die Heizkosten auf 210 €, so dass die Gesamtmiete ab diesem Zeitpunkt 1.167 € betrug. [...]

Im Auftrag der Kl. erstellte das Architekturbüro S. am 16. März 2009 eine Wohnflächenberechnung. Danach beträgt die Wohnfläche für die Wohnung der Kl. im 4. OG links des Hauses M.straße 24 insgesamt 143,65 m2, wobei die Fläche des 4,78 m langen und 1,01 m breiten Balkons mit 25 %, somit 1,21 m2 in Ansatz gebracht wurde. [...]

Mit Schreiben vom 8. April 2009 forderten die Kl. die Bekl. vergeblich zur Rückzahlung eines Teils der Miete für die Zeit ab 1. Januar 2006 entsprechend dem Verhältnis der im Mietvertrag genannten Wohnfläche zu der von ihnen ermittelten Wohnfläche auf. Mit der Klage verfolgen sie ihren Anspruch weiter, wobei sie ihn wie folgt berechnen: 1.088 € Bruttokaltmiete x 10,22 % (Differenz von 143,65 m2 zu 160 m2) = 111,19 € x 25 Monate (Januar 2006 bis einschließlich Januar 2008) 2.779,75 € und 1.167 € Bruttokaltmiete x 10,22 % (Differenz von 143,65 m2 zu 160 m2) 119,27 € x 21 Monate (Februar 2008 bis einschließlich Oktober 2009) = 2.623,94 €, zusammen 5.403,69 €. [...]

Die Kl. behaupten, die Wohnfläche für ihre ehemalige Wohnung im 4. OG links umfasse lediglich 143,65 m2, wobei sie die Auffassung vertreten, die Fläche des Balkons sei gemäß § 4 Nr. 4 WoFIV zu einem Viertel - somit 1,21 m2 - anzurechnen, da die II. BV nach der Überleitungsvorschrift in § 5 WoFlV nicht mehr anzuwenden sei. [...]

Da der Rechtsstreit lediglich zum Teil zur Entscheidung reif ist, ist er insoweit gem. § 301 Abs. 1 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden gewesen.

A. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Den Kl. hat gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis einschließlich Oktober 2009 in Höhe von insgesamt 5.403,69 € gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB zugestanden.

Nach diesen Vorschriften ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, diesem zur Herausgabe bzw. zum Wertersatz verpflichtet.

Die Kl. haben nicht schlüssig dargelegt, dass die Bekl. durch ihre Leistungen und auf ihre Kosten in der Zeit vom 1. Januar 2006 bis einschließlich Oktober 2009 insgesamt 5.403,69 € ohne einen rechtlichen Grund erlangt hat. Vielmehr stellt der in dem genannten Zeitraum zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über die 4‑Zimmer‑Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses den Rechtsgrund für die Leistungen der Kl. dar.

a) Nach § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist hier unstreitig für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 31. Januar 2008 mit monatlich 1.088 € einschließlich der Nebenkostenvorschüsse und für die Zeit seit dem 1. Februar 2008 mit mindestens 1.167 € monatlich einschließlich der Nebenkostenvorschüsse vereinbart gewesen. Diese Beträge haben die Kl. bis Ende Oktober 2009 auch regelmäßig gezahlt.

b) Die Kl. haben nicht schlüssig dargelegt, dass ein Mangel der Wohnung vorgelegen hat, auf Grund dessen die Miete im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB um 10,22 % gemindert gewesen ist.

Es würde zwar einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen, wenn die ehemalige Wohnung der Kl. eine Wohnfläche aufweisen würde, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. BGH, GE 2004, 682 f. = NJW 2004, 1947 ff.).

Denn bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag handelt es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung, sondern um eine vertragliche Vereinbarung über die geschuldete Beschaffenheit des Mietobjekts (vgl. BGH, GE 2004, 680 ff. = NJW 2004, 230), deren Fehlen i. d. R. einen Mangel darstellt, weil bei einer erheblichen Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlich vorhandenen Fläche eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zu vermuten ist (vgl. BGH, GE 2004, 682 ff. = NJW 2004, 194 ff.; BGH, GE 2004, 1021 ff. = NJW 2004, 3115 ff.). Die Richtigkeit dieser Vermutung hat die Bekl. nicht widerlegt.

Erheblich ist eine Abweichung um mehr als 10 % zwischen der vertraglich vereinbarten und der tatsächlichen Größe (vgl. BGH, GE 2004, 682 f. = NJW 2004,1947 ff. und GE 2010, 54 ff. = NJW 2010, 292).

Es ist aber nicht davon auszugehen, dass dies hier der Fall ist.

Nach den eigenen Angaben der Kl. hat die Wohnung eine Wohnfläche von 143,66 m2, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt. Bezieht man die Fläche des Balkons zur Hälfte in die Wohnfläche ein, beläuft sich diese nach der von den Kl. vorgelegten Berechnung auf 144,87 m2.

Demgegenüber heißt es in dem Mietvertrag: „Wohnfläche: 160 m2".

Die Abweichung beträgt danach 10,21 %, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt, aber nur 9,46 %, wenn man die Fläche des Balkons zur Hälfte angerechnet hat. Letzteres ist hier statthaft.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Begriff der Wohnfläche im allgemeinen Sprachgebrauch eine feststehende Bedeutung hat. In Berlin wurde er vor dem Inkrafttreten der WoFIV am 1. Januar 2004 jedenfalls in der Regel so verstanden, dass es sich um die nach §§ 42 bis 44 II. BV berechnete Wohnfläche handelt (vgl. KG, Urteil vom 26. November 1999 zu 18 U 6271/98 sowie BGH, GE 2004, 680 ff. = NJW 2004, 2230 und GE 2007, 1047 ff. = NJW 2007, 2624). Eine abweichende Auslegung ist zwar nach §§ 133, 157 BGB und den Grundsätzen der Privatautonomie unbedenklich zulässig, wird von den Parteien aber nicht nachvollziehbar dargelegt. Da es auf das Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt, sind bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche auch nach dem Inkrafttreten der WoFIV die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern nicht ein abweichendes Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche" festgestellt werden kann oder ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender ist, wofür hier keine Anhaltspunkte bestehen (vgl. BGH, NJW 2009, 2295 und GE 2010, 54 ff. = NJW 2010, 292 und 293). Wann eine solche Berechnung erstmals erfolgt ist, ist unerheblich.

Nach § 44 Abs. 2 Il. BV können die Grundflächen von ausschließlich zu dem Wohnraum gehörenden Balkonen zur Ermittlung der Wohnfläche - unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit (vgl. BGH, GE 2009, 770 ff. = NJW 2009, 2295) - bis zur Hälfte angerechnet werden. Anhaltspunkte dafür, dass der Maximalwert hier nicht gerechtfertigt ist, haben die Kl. nicht dargelegt.

Danach liegt keine erhebliche Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche und damit kein zur Mietminderung führender bzw. die Rückforderung überzahlter Mieten rechtfertigender Mangel der Wohnung vor.

Bei vor dem 1. Januar 2004 angemieteten Wohnungen in Berlin sind für die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Balkonflächen bis zur Hälfte anzurechnen.

Der Mieter einer vor dem 1. Januar 2004 angemieteten Wohnung in Berlin verlangte Rückzahlung der Miete mit Rücksicht darauf, dass in dem Mietvertrag die Wohnfläche mit 160 m2 angegeben war, seiner Berechnung nach aber die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche 10,21 % betrug, wenn man die Fläche des Balkons nur zu einem Viertel berücksichtige.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab. Eine die Minderung der Miete rechtfertigende und damit die Rückzahlung begründende erhebliche Flächendifferenz von mehr als 10 % liege nicht vor. Der Begriff der „Wohnfläche" sei auch bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Damit sei die Wohnfläche für Wohnraummietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung zu ermitteln, so dass gem. § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche des Balkons bis zur Hälfte anzurechnen sei. Gegenteiliges hätten die Mieter nicht dargelegt.

Das Urteil entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urteil vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08 -, GE 2010, 54 unter 2.). Auch die Auffassung, der auf Rückzahlung klagende Mieter müsse grundsätzlich darlegen, dass die Vertragsparteien dem Begriff „Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben, entspricht dem Grundsatz, dass der Anspruchsteller die Voraussetzungen für seinen Anspruch – hier aus ungerechtfertigter Bereicherung – darlegen und ggf. beweisen muss.