Anrechenbare Fläche von Hobbyräumen bei der Mieterhöhung

Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Kellergeschoss eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen - unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im Mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist - bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig zwischen den Parteien ist insbesondere die Fläche der Wohnung. In dem Mietvertrag heißt es unter § 1 Nr. 1 bei der Aufführung der vermieteten Räume u. a.: „2 Zimmer, 1 Bad mit Toilette, 1 Hobbyraum und Gartenanteil gem. Grundrissskizze zur Benutzung als Wohnung, Wohnfläche ca. 56 m2 + ca. 50 m2 Hobbyraum.“ Der Hobbyraum ist über die übrigen Wohnräume der Wohnung durch eine nach unten führende Treppe zugänglich und verfügt vermieterseits über ein Fenster, eine Heizung und einen Laminatboden. Bei dem Mietererhöhungsverlangen ging die Hausverwaltung unter Einberechnung des Hobbyraumes von einer Wohnfläche von 106 m2 aus. Die Bekl. ist der Auffassung, dass die Wohnfläche mit 81 m2 zu berechnen sei, sich zusammensetzend aus den 56 m2 für die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und dem hälftigen Betrag von 50 m2 als dem für den Hobbyraum angegebenen Flächenbetrag. Das AG hat der Klage stattgegeben (GE 2018, 1529). Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen:

1. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Ob die Mietwohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld L1 oder L3 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, BeckRS 2009, 9100, beck-online). Soweit die Bekl. erstmals in der Berufungsbegründung ausführt, dass sie in vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen die Kl. darauf hingewiesen habe, dass das Mietspiegelfeld L1 nicht anzuwenden sei, ist der Vortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO verspätet. Im Übrigen sind die dahingehenden Ausführungen der Bekl. wenig plausibel, weil sie selbst im Schreiben vom 2. Dezember 2014 und in der Klageerwiderung von der Anwendbarkeit des Mietspiegelfeldes L1 ausgeht.

2. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von einer Wohnfläche von 106 m2 auszugehen ist.

Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2018 - 18 S 308/13 - juris). Vor diesem Zeitpunkt findet die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung. Nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 II. BV in der hier maßgeblichen Fassung vom 12. Oktober 1990 - wie auch nach § 4 Nr. 1 WoFIV in der Fassung vom 25. November 2003 - sind zur Ermittlung der Wohnfläche die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll anzurechnen. Dies trifft auf den hier zu beurteilenden Hobbyraum der Bekl. zu.

Dem steht eine abweichende Vereinbarung der Parteien nicht entgegen.

Bereits wegen der Angabe im Mietvertrag „Wohnfläche: ca. 56 m2 + ca. 50 m2 Hobbyraum“ ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche von 106 m2 zwischen den Parteien vertraglich vereinbart wurde. Im Übrigen kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf die tatsächliche Wohnungsgröße an (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 - NJW 2016, 239). Aus den als Anlage eingereichten Bildern ist ersichtlich, dass der Hobbyraum zur Wohnnutzung geeignet ist und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Unerheblich ist, dass die Kl. im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Az. … den Standpunkt vertreten hat, dass der Hobbyraum nicht zur Wohnfläche gehört und als „Souterrainraum“ bezeichnet hat. Denn dies erfolgte vor der Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs.

Berufung zurückgenommen.

Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Kellergeschoss eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen – unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im Mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist – bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen, so das Landgericht Berlin.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Fläche des über eine Treppe zugänglichen Hobbyraums im Keller, der über ein Fenster, eine Heizung und einen Laminatboden verfügt, zur Wohnfläche zu rechnen ist; der Mietvertrag schlüsselte einerseits in Wohnfläche und anderseits in Hobbyraumfläche auf. Bei dem Mieterhöhungsverlangen ging die Hausverwaltung davon aus, dass die Fläche des Hobbyraumes vollständig zur Wohnfläche zu rechnen ist, während die Mieterin sie nur hälftig angerechnet sehen wollte. Das AG hat der Klage stattgegeben (GE 2018, 1529). Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, für davor abgeschlossene Mietverträge findet die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung. Nach beiden Berechnungsvorschriften sind zur Ermittlung der Wohnfläche die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll anzurechnen. Dies trifft auf den hier zu beurteilenden Hobbyraum der Beklagten zu.

Bereits wegen der Angabe im Mietvertrag „Wohnfläche: ca. 56 m2 + ca. 50 m2 Hobbyraum“ ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche von 106 m2 zwischen den Parteien vereinbart wurde. Im Übrigen kommt es nach der Rechtsprechung des BGH auf die tatsächliche Wohnungsgröße an (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 - GE 2016, 49). Aus den als Anlage eingereichten Bildern ist ersichtlich, dass der Hobbyraum zur Wohnnutzung geeignet ist und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Vgl. dazu auch AG Wedding vom 13. Dezember 2016 - 20 C 298/16 - (GE 2017, 481), wonach Hobbyräume nach der üblicherweise auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus angewendeten Wohnflächenverordnung keine Zubehörräume, sondern wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume zumindest zum Teil bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind und es für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf ankommt, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft werden. Dass diese Sichtweise auch bei der Ermittlung der ortsübliche Miete zutreffe, sei nachvollziehbar, weil auch derartige Räume den Marktwert – positiv – beeinflussen.