Anrechenbare Fläche von Hobbyräumen

Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Kellerraum eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen - unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im Mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist - bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig zwischen den Parteien ist insbesondere die Fläche der Wohnung. In dem Mietvertrag heißt es unter § 1 Nr. 1 bei der Aufführung der vermieteten Räume u. a.: „2 Zimmer, 1 Bad mit Toilette, 1 Hobbyraum und Gartenanteil gem. Grundrissskizze zur Benutzung als Wohnung, Wohnfläche ca. 56 m2 + ca. 50 m2 Hobbyraum.“ Der Hobbyraum ist über die übrigen Wohnräume der Wohnung durch eine nach unten führende Treppe zugänglich und verfügt vermieterseits über ein Fenster, eine Heizung und einen Laminatboden. Bei dem Mietererhöhungsverlangen ging die Hausverwaltung unter Einberechnung des Hobbyraumes von einer Wohnfläche von 106 m2 aus.

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die Wohnfläche mit 81 m2 zu berechnen sei, sich zusammensetzend aus den 56 m2 für die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und dem hälftigen Betrag von 50 m2 als dem für den Hobbyraum angegebenen Flächenbetrag. Unter Berücksichtigung der weiteren Wohnmerkmale und dem anzuwendenden Mietspiegelfeld I 1 sei davon auszugehen, dass die Bekl. bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete zahle und somit nicht zur Zustimmung verpflichtet sei. Hinsichtlich der vorgetragenen Wohnwertmerkmale wird auf die Schriftsätze der Bekl. verwiesen.

Die Klage ist auch gem. § 558 I BGB begründet.

Der Kl.seite ist zu folgen, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von einer Wohnfläche von 106 m2 auszugehen ist. Dies ergibt sich bereits aus dem Mietvertrag und der zu berücksichtigenden Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Im Mietvertrag selber ist bereits nicht eindeutig festgestellt, dass der Hobbyraum nicht als Wohnfläche zu betrachten ist: Vielmehr ergibt sich aus der Angabe „Wohnfläche: ca. 56 m2 + 50 m2 Hobbyraum“, dass die Gesamtwohnfläche 106 m2 betragen soll, bestehend aus 56 m2 und weiteren 50 m2, die durch den Hobbyraum hinzukommen. Hierbei ist weiter zu beachten, dass es nach der Rechtsprechung des BGH bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung ankommt (BGH NJW 2016, 239), somit die Wohnflächenverordnung zu beachten ist. Nach § 2 der WoflV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Gemäß § 4 Nr. 1 WoflV sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m vollständig anzurechnen. Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich des Hobbyraumes nach dem insoweit unstreitigen Vortrag der Parteien vor: Der Hobbyraum gehört ausschließlich zu der Wohnung der Bekl. und genügt den Anforderungen des § 4 Nr. 1 WoflV. Die Bezeichnung als „Hobbyraum“ klassifiziert diesen Raum nicht als eine Art Zubehörraum, da er aufgrund der Ausstattung ohne Weiteres als Wohnraum nutzbar ist, und solch eine Nutzung auch nicht untersagt ist. Es ist deshalb nicht ansatzweise ersichtlich, dass der Hobbyraum einem Wintergarten oder Schwimmbad gem. § 2 II Nr. 1 WoFlV gleichzustellen sei, ferner ist der Hobbyraum auch kein Zubehörraum gem. § 2 III WoFlV, der hälftig oder zu einem Viertel anzurechnen wäre. Somit ist die Grundfläche des Hobbyraumes bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen.

Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Keller eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen – unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im Mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist – bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Fläche des über eine Treppe zugänglichen Hobbyraums im Keller, der über ein Fenster, eine Heizung und einen Laminatboden verfügt, zur Wohnfläche zu rechnen ist. Bei dem Mietererhöhungsverlangen ging die Hausverwaltung davon aus, dass die Fläche des Hobbyraumes vollständig zur Wohnfläche zu rechnen ist, während die Mieterin sie nur hälftig angerechnet sehen wollte.

Das AG rechnete die Fläche des Hobbyraums komplett zur Wohnfläche. Nach der Rechtsprechung des BGH sei bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung abzustellen, mithin sei die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu beachten. Nach § 2 WoFlV umfasse die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehörten. Gemäß § 4 Nr. 1 WoFlV seien die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m vollständig anzurechnen. Diese Voraussetzungen lägen hinsichtlich des Hobbyraumes unstreitig vor: Der Hobbyraum gehört ausschließlich zu der Wohnung der Beklagten, sei ausreichend hoch, und die Bezeichnung als „Hobbyraum“ klassifiziere ihn nicht als eine Art Zubehörraum, da er aufgrund der Ausstattung ohne Weiteres als Wohnraum nutzbar und solch eine Nutzung auch nicht untersagt sei. Es sei nicht ersichtlich, dass ein Hobbyraum einem Wintergarten, Schwimmbad oder Zubehörraum gleichzusetzen sei, die hälftig oder zu einem Viertel anzurechnen seien. Somit ist die Grundfläche des Hobbyraumes bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen.