Anpflanzungen des Mieters

Anpflanzungen des Mieters; Hecke als Scheinbestandteil; wesentlicher Bestandteil

Auf dem gemieteten Grundstück vorgenommene Anpflanzungen können dann als Grundstücksbestandteil angesehen werden, wenn deren Entfernung nur mit Beschädigung möglich ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der einzig in Betracht kommende Anspruch aus § 823 BGB besteht nicht.

a) Das Eigentum des Kl. an der Hecke ist nicht verletzt worden, denn die Hecke stand zum Zeitpunkt der angeblichen Schädigungshandlung nicht in seinem Eigentum. Das AG ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass die Thujapflanzen mit dem Einpflanzen wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§§ 93, 94 Abs. 1 Satz 2 BGB) geworden und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen sind (§ 946 BGB). Der Kl. kann nicht beweisen, dass die Pflanzen nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden worden und dadurch als sogenannte Scheinbestandteile des Grundstücks (§ 95 BGB) in seinem Eigentum verblieben wären.

aa) Für die Frage, ob eine mit einem Grundstück verbundene Sache dessen wesentlicher Bestandteil oder nur ein Scheinbestandteil wird, kommt es entscheidend auf den Willen desjenigen an, der die Verbindung mit dem Grundstück hergestellt hat. Maßgeblich ist insofern der Zeitpunkt, in dem die Verbindung hergestellt wurde (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl. 2014, § 95 Rn. 2).

bb) Die grundsätzlich zugunsten eines Mieters bestehende Vermutung, dass die Verbindung von ihm eingebrachter Anlagen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, kann für Pflanzen nicht uneingeschränkt angewandt werden, da diese nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand zu entfernen sind. Das Umpflanzen von Gehölzen ist dann nur mit großem Aufwand und von einem Fachmann durchführbar und birgt auch dann noch das Risiko, dass sie am neuen Standort nicht wieder anwachsen (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 1020 = NJW-RR 1999, 160).

cc) Nach der persönlichen Anhörung des Kl. im Kammertermin am 12.3.2014 spricht nichts dafür, dass die Pflanzen Scheinbestandteile gewesen wären. Der Kl. hat keine Umstände genannt, die darauf hindeuten würden, dass die Verbindung mit dem Grundstück nur eine vorübergehende sein sollte, und auch keine konkreten Aussagen über seine innere Willensrichtung im Zeitpunkt des Anpflanzens gemacht. Gegen einen vorübergehenden Zweck spricht allerdings, dass er die Hecke in unmittelbarem Zusammenhang mit den ebenfalls von ihm gepflanzten Bodendeckern und dem von ihm gesäten Rasen genannt hat, die jeweils unstreitig wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Zudem hat er angegeben, die Hecke habe insbesondere dem Sichtschutz dienen sollen. Dies stellt einen auf das konkrete Grundstück bezogenen Zweck dar, der dagegen spricht, dass der Kl. eine spätere Entfernung der Hecke beabsichtigte.

b) Ob aufgrund eines Verhaltens des Bekl. eine Verletzung des Besitzes des Kl. an der Hecke erfolgte, braucht nicht geklärt zu werden. Der Kl. weist zwar zu Recht darauf hin, dass auch der berechtigte Besitz als sonstiges Recht i.S.d. § 823 Abs. 1 BGB geschützt ist. Dem Kl. ist aber, weil das Mietverhältnis über das Grundstück inzwischen beendet ist und er in der Zwischenzeit keine Aufwendungen zur Beseitigung der Beschädigungen an der Hecke getroffen hat, jedenfalls kein Schaden entstanden.

aa) Ein Schaden besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass der Kl. von seinem früheren Vermieter für die Überlassung der beschädigten Hecke nur eine geringere Ausgleichszahlung erhalten würde als für eine unbeschädigte Hecke. Insofern kommt es nicht darauf an, ob man zur Begründung einer vom Vermieter zu zahlenden Vergütung auf einen Verzicht des Kl. auf sein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB oder auf einen Anspruch wegen des mit der Verbindung der Pflanzen mit dem Grundstück eingetretenen Eigentumsverlustes des Kl. (§§ 946, 951 BGB) abstellt. Denn im Innenverhältnis zwischen dem Kl. und seinem früheren Vermieter war Letzterer während der Mietzeit gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Erhaltung der Mietsache - und damit auch der Hecke - verpflichtet, so dass eine Verschlechterung der Hecke nicht zu einer Verminderung des klägerischen Anspruchs führen würde.

Werden auf dem gemieteten Grundstück Anpflanzungen vorgenommen, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass diese für die Dauer des Mietverhältnisses und damit als Scheinbestandteil nur vorübergehend erfolgen sollen. Wenn aber deren Entfernung schwierig und eine Zerstörung hierdurch wahrscheinlich ist, können die Pflanzen zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks geworden sein.

Der Mieter hatte auf dem gemieteten Grundstück als Sichtschutz eine Thujahecke angepflanzt, die vom Vermieter angeblich beschädigt worden war. Deshalb verlangte der Mieter Schadensersatz.

Das LG Detmold wies die Berufung des Mieters gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück, weil die Hecke nicht im Eigentum des Mieters gestanden habe, so dass ein auf § 823 BGB als einzig in Betracht kommender Anspruchsnorm gestützter Schadensersatzanspruch nicht vorliege. Bei Anpflanzungen sei zu berücksichtigen, dass diese nach gewisser Zeit nicht mehr ohne Beschädigung entfernt werden könnten. Deshalb greife die grundsätzlich zugunsten des Mieters bestehende Vermutung, wonach Einbauten nur zu einem vorübergehenden Zweck, nämlich der Mietdauer vorgenommen worden seien, hier nur eingeschränkt. Der Mieter habe in seiner persönlichen Anhörung nichts dafür vorgetragen, dass die Anpflanzung lediglich für die Mietzeit erfolgt sei. Deshalb sei der Vermieter Eigentümer der Hecke geworden, zugleich allerdings mit der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Erhaltungsverpflichtung, wobei ein etwaiger – hier allerdings nicht geltend gemachter – Anspruch des Mieters nach §§ 946, 951 BGB von den behaupteten Heckenschäden der Höhe nach nicht beeinflusst werde.

In seiner persönlichen Anhörung hatte der Mieter erklärt, dass die Hecke als Sichtschutz gedacht gewesen sei; deshalb nahm das LG „einen auf das konkrete Grundstück bezogenen Zweck" an, der gegen die Absicht der späteren Entfernung spreche. Diese Annahme erscheint – gelinde gesagt – mehr als lebensfremd. Welcher Mieter will denn dem Grundstückseigentümer oder einem Nachmieter mit möglicherweise kostenaufwendigen Anpflanzungen Vorteile verschaffen? Keiner, wobei es auf die unter Umständen schwierige Entfernung der Pflanzen nicht ankommen kann, weil eine Beendigung des Mietverhältnisses lange vor dem vom LG nicht näher bezeichneten Zeitpunkt (wann können Thujapflanzen ohne Schaden entfernt werden? [immer, solange der Wurzelballen nicht beschädigt wird]) doch durchaus z. B. wegen Kündigung des Mieters oder aus anderen Gründen jederzeit möglich ist. Deshalb kann es jedenfalls bei Anpflanzungen nicht darauf ankommen, welche Vorstellungen der Mieter bei Vornahme gehabt hat: Solange die Pflanzen ohne Beschädigung entfernt werden können, muss von einem nur vorübergehenden Zweck i. S. d. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen werden; erst dann, wenn eine schadensfreie Entfernung nicht oder nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand möglich ist, kann von einer dauerhaften Verbindung mit Eigentumsverlust des Mieters ausgegangen werden. Soweit das LG – aus welchen Gründen auch immer – eine Erhaltungsverpflichtung des Vermieters erörtert, will es wohl eine Einbeziehung der Hecke in den Mietvertrag annehmen: Wie soll das gehen? Der Mietvertrag ist doch nicht erweitert worden mit der Folge, dass der Vermieter auch unerwünschte „Verbindungen" zu unterhalten hätte. Noch deutlicher wird dies, wenn der Vermieter nicht zugleich Eigentümer des Grundstücks ist: Dann betreffen die Rechtsfolgen der Anpflanzung doch ausschließlich das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer.