Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, darf er eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf der Grundlage seines ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung der Kl. in G. Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 € monatlich. Unter dem 27. Oktober 2010 erstellte die Kl. die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung in Höhe von 84,26 € ausweist. Der Bekl. erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und errechnete statt der Nachforderung ein Guthaben in Höhe von 376,49 €. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2010 teilte er der Kl. mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € herabsetze. Ab Januar 2011 leistete er deshalb nur noch Vorauszahlungen in Höhe von 169,28 € monatlich. Ferner rechnete der Bekl. das von ihm beanspruchte Guthaben von 376,49 € gegen die Miete für den Monat März 2011 auf und kürzte seine Zahlung für diesen Monat entsprechend. Am 8. Juli 2011 korrigierte die Kl. die Nebenkostenabrechnung vom 27. Oktober 2010 ihrerseits dahin, dass sich nunmehr für das Jahr 2009 ein Guthaben des Bekl. in Höhe von 275,74 € ergab.

2 Mit der Klage hat die Kl. Zahlung der einbehaltenen Beträge begehrt, insgesamt 610,39 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils hat die Kl. mit der Klageforderung gegen die in ihrer korrigierten Abrechnung für das Jahr 2009 sowie in der Abrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesenen Guthaben von insgesamt 551,04 € aufgerechnet und den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Berufungsgericht hat in diesem Umfang die Erledigung der Hauptsache festgestellt und die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Bekl. weiterhin Klageabweisung. In der Revisionsinstanz hat die Kl. im Hinblick auf die zwischenzeitlich erteilte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 den Rechtsstreit auch insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt, als sie für die Monate Juli und August 2011 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 58,45 € nebst Zinsen begehrt hat.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die von der Kl. erhobene Klage sei bis zur teilweisen Erledigungserklärung in vollem Umfang begründet gewesen. Der Bekl. habe auch im Jahr 2011 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in der bisherigen Höhe von 199,28 € geschuldet. Der Bekl. sei im Dezember 2010 zu einer Herabsetzung der Vorauszahlungen nicht berechtigt gewesen, weil die kurz zuvor von der Kl. erteilte Abrechnung für das Jahr 2009 eine Nachforderung zu seinen Lasten ausgewiesen habe. Auf die Einwendungen des Bekl. gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung komme es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051) nicht an.

6 Der Bekl. sei auch nicht berechtigt, mit einem von ihm selbst errechneten Betriebskostenguthaben gegenüber der Miete aufzurechnen. Vielmehr könne er seine Kontrollrechte im laufenden Mietverhältnis allein durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die ursprüngliche Begründetheit der Klageforderung nicht bejaht werden.

8 1. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, kommt es für die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an (Senatsurteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11, GE 2012, 826 = NJW 2012, 2186 Rn. 15). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt.

9 Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Dass das vom Bekl. hier auf diese Weise ermittelte Abrechnungsergebnis mit einem Saldo von 376,74 € zu seinen Gunsten inhaltlich richtig ist, ist mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen.

10 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, der Bekl. sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert. Das Berufungsgericht hat insoweit die Rechtsprechung des Senats zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und besteht deshalb im laufenden Mietverhältnis - anders als nach Beendigung des Mietvertrags (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. ferner Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, GE 2012, 1556 = NJW 2012, 3508 Rn. 10) - kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen.

11 Im vorliegenden Fall verfolgt der Bekl. indes nicht das Ziel, die Kl. zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hat die Kl. eine Abrechnung erteilt und hat der Bekl., wie im Revisionsverfahren zu unterstellen ist, die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Abrechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht deshalb ohnehin nicht mehr. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gibt es keinen Grund, dem Bekl. die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.

III. 12 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum (korrekten) Abrechnungsergebnis der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Wenn der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, darf er eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen auf der Grundlage seines ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen.

Die Vermieterin (Klägerin) rechnete über die Betriebskosten für 2009 rechtzeitig Ende 2010 ab und kam dabei auf eine Nachforderung in Höhe von 84,26 €. Der Mieter (Beklagter) erhob verschiedene Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und machte auf dieser Basis eine Gegenrechnung auf. Dabei errechnete er sich statt der Nachforderung ein Guthaben von 376,49 €. Im Anschluss daran teilte der Mieter der Vermieterin mit, dass er die monatlichen Vorauszahlungen im Hinblick auf die Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € kürzen werde. Ab Januar 2011 zahlte er nur noch die gekürzten Vorauszahlungen. Außerdem rechnete er das von ihm beanspruchte Guthaben mit der Miete für März 2011 auf. Die Vermieterin begehrt mit ihrer Klage die eingehaltenen Beträge. Im Juli 2011 korrigierte sie ihre Abrechnung für 2009. Die korrigierte Abrechnung ergab ein Guthaben von 275,74 €. Dieses Guthaben und ein weiteres Guthaben aus der Abrechnung für 2010 verrechnete sie mit den vom Mieter einbehaltenen Beträgen und erklärte einseitig den Rechtsstreit insoweit für erledigt, woraufhin das Berufungsgericht die Erledigung feststellte. Dagegen wendete sich der Mieter mit der Revision.

Die Revision hatte beim BGH Erfolg. Für die Anpassung von Vorauszahlungen komme es lediglich (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an. Dabei mache es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder – wie hier – um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt.

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstande und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechne, sei er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.

Dass das vom Mieter hier auf diese Weise ermittelte Abrechnungsergebnis mit einem Saldo von 376,74 € zu seinen Gunsten inhaltlich richtig sei, sei mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen.

Anders als das Berufungsgericht gemeint habe, sei der Mieter auch nicht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert, weil er an den laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen könnte. Das Berufungsgericht habe insoweit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Zurückbehaltungsrecht nicht verstanden. Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechnet, ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um den Vermieter zur Abrechnung zu bewegen. Ein Zurückbehaltungsrecht bestehe nicht mehr, wenn der Vermieter – wie hier – abgerechnet habe.

Der Mieter habe im vorliegenden Fall eben nicht das Ziel verfolgt, den Vermieter zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Daher gebe es keinen Grund, dem Mieter die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.

Der BGH sieht zutreffend, dass die Erledigung der Hauptsache nur dann hätte festgestellt werden dürfen, wenn die Klage bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung zulässig und begründet gewesen wäre. Das war sie aber nicht mehr, nachdem der Mieter zu Recht die Betriebskostenvorauszahlungen um den von ihm errechneten Betrag gekürzt hatte. Denn dazu war er gem. § 560 Abs. 4 BGB berechtigt, weil er inhaltliche Fehler der von Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet hatte und sich die Herabsetzung aus dem von ihm – hier als zutreffend unterstellten – Abrechnungsergebnis ergab. Ebenso wie ein Vermieter nach der neueren Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 15. Mai 2012, VIII ZR 245/11 u. VIII ZR 246/11, GE 2012, 826 = NZM 2012, 455 = ZMR 2012, 683) nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht, ist der Mieter dazu berechtigt. Für die Ermäßigung der Betriebskostenvorauszahlungen reicht es aus, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung des Mieters für die abgelaufene Abrechnungsperiode per Saldo eine Ermäßigung der Betriebskosten ergibt und der künftige Vorauszahlungsbetrag unter Zugrundelegung der sich aus der Differenz zwischen den bisherigen Vorauszahlungen zu dem nach der Abrechnung notwendigen Betrag nach dem bisherigen Umlagemaßstab berechnet worden ist.

Kryptisch sind die Ausführungen des BGH zur Zulässigkeit der Aufrechnung mit dem errechneten Guthaben gegen die eingeklagten Betriebskostenvorauszahlungen für den folgenden Abrechnungszeitraum. Nach hiesiger Auffassung handelt es sich bei der Anpassung um eine Gestaltungserklärung des Vermieters oder Mieters, durch das die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden, ohne dass es weiterer Erklärungen bedarf. Da also die Betriebskostenvorauszahlungen infolge der Anpassungserklärung des Mieters – die materielle Richtigkeit seiner Abrechnung unterstellt – in Höhe des vom Mieter richtig errechneten Betrages (immerhin ergab sich aus der Korrektur des Vermieters ein Guthaben des Mieters) in Höhe des eingeklagten Betrages nicht mehr geschuldet wurden, war die Klage insoweit von vornherein unbegründet.