Anpassung des Mieterhöhungsverlangens an neuen Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen ist im Klageverfahren vom Vermieter dem jeweils aktuellen Mietspiegel anzupassen. Geschieht das nicht, ist die Klage unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet worden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung im Hause der Kl. Die Kl. begehrt vom Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2003 auf monatlich 201,72 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Klägervorbringens wird auf die Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 20. November 2002 verwiesen.

Die Klage ist unbegründet, weil die Kl. das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB nicht hinreichend begründet hat. Maßgeblich für die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsverlangens aus dem Schreiben vom 20. November 2002 war der Mietspiegel des Jahres 2003, weil dessen Erhebungsstichtag auf den 1. März 2002 datiert. Zwar führt die Verwendung veralteter Mietspiegel grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, es ist jedoch erforderlich, daß der Vermieter im Verlauf des Prozesses in diesem Falle entweder Bezug nimmt auf den jeweils aktuellen Mietspiegel, Vergleichswohnungen benennt oder sich auf ein Sachverständigengutachten beruft. Dies ist im vorliegenden Fall nicht erfolgt. Eines gesonderten Hinweises auf diesen Umstand durch das Gericht bedurfte es nicht, weil der Bekl. mit Schriftsatz vom 1. August 2003 auf diesen Umstand bereits zutreffend hingewiesen hat und die Problematik bei der Verwendung veralteter Mietspiegel im Zusammenhang mit der sogenannten Stichtagsdifferenz als bekannt vorausgesetzt werden darf.

Ein mit einem alten Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen muß im Prozeß auf den neuen Mietspiegel angeglichen werden, wenn der Erhebungsstichtag vor dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt.

Zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens im November 2002 waren die Daten für den Mietspiegel 2003 zwar schon erhoben. Der Mietspiegel 2003 ist jedoch erst im Jahre 2003 veröffentlicht worden. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht war er allerdings bekannt. Der beklagte Mieter meinte daher, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil eben der Mietspiegel 2003 anzuwenden sei.

Das Amtsgericht Lichtenberg meinte, die Klage sei unbegründet. Der Vermieter hätte nämlich nach Bekanntwerden des Mietspiegels 2003 auf die neuen Daten Bezug nehmen müssen, was nicht erfolgt sei, mit der Folge, daß das Mieterhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet worden sei. Eines gesonderten Hinweises durch das Gericht hätte es nicht bedurft, weil die Problematik bei der Verwendung veralteter Mietspiegel im Zusammenhang mit der sog. Stichtagsdifferenz als bekannt vorausgesetzt werden dürfe.

Die Entscheidung des Amtsgerichts ist schlichtweg falsch - um nicht noch schärfere Worte zu gebrauchen. Es wird nicht zwischen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 a Abs. 1, 2 BGB und der Begründetheit der Klage unterschieden.

Zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens war der Mietspiegel 2000 maßgeblich. Etwas anderes konnte dem Vermieter auch gar nicht bekannt sein. Die erhobenen Mietspiegeldaten für den Mietspiegel 2003 waren natürlich nur Insidern, die mit der Erstellung des neuen Mietspiegels beschäftigt waren, bekannt. Das Mieterhöhungsverlangen war also ausreichend begründet - von irgendwelchen anderen Mängeln ist nichts bekannt. Eine ganz andere Frage ist es, welchen Mietspiegel das Gericht zugrunde zu legen hat, das nunmehr über die Begründetheit der Klage zu befinden hat. Da der Erhebungsstichtag für die Mietspiegeldaten 2003 vor dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens lag, mußte das Amtsgericht die neuen Daten zugrunde legen. Es war nicht Sache des Vermieters, sein richtig begründetes Mieterhöhungsverlangen nunmehr an die neuen Daten anzugleichen, damit dem Begründungsverlangen des § 558 a BGB Genüge getan wurde. Das hat im übrigen nun wieder nichts mit der Frage zu tun, ob der Vermieter auf die neuen Daten reagieren konnte, zum Beispiel die Klage teilweise zurücknehmen oder sich jedenfalls schriftsatzmäßig mit den neuen Daten auseinandersetzen konnte. Tat er das nicht, durfte die Klage nicht deshalb als unbegründet abgewiesen werden. Das hat auch nichts mit der Verwendung veralteter Mietspiegel zu tun. Dort geht es nur um die Frage, ob bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens ein veralteter Mietspiegel zugrunde gelegt werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. Das trifft auf Berlin nicht zu.