Anpachtung eines Hotels durch eine fremde Kommune

1. Zur Nichtigkeit eines Pachtvertrages unter Beteiligung einer Kommune bzw. kommunalen Gesellschaft gem. § 134 BGB wegen

a. Verstoßes gegen kommunalrechtliches Verbot der wirtschaftlichen Beteiligung von Gemeinden,

b. Verstoßes gegen § 49 Abs. 1 und 2 KV-DDR.

2. Zur (schwebenden) Unwirksamkeit eines Pachtvertrages mangels kommunalaufsichtlicher Genehmigung (§§ 44, 45 KV-DDR).

I. Die Kl. begehrt von der Bekl. vorrangig die Herausgabe eines im Eigentum der Kl. stehenden Grundstücks nebst aufstehenden Gebäuden. Die Parteien streiten insofern um die Wirksamkeit bzw. den (Fort-) Bestand eines zwischen ihnen 1991 hinsichtlich dieses Grundstücks, auf dem die Bekl. im Wesentlichen ein Hotel betreibt, abgeschlossenen Pachtvertrages.

Hilfsweise begehrt die Kl. die Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit dieses Pachtvertrages durch die Kommunalaufsicht und zudem die Anpassung der Pacht wegen Störung der Geschäftsgrundlage von derzeit jährlich 100.000 € auf 620.000 € und Zahlung der angepassten Pacht.

Hinsichtlich des erstinstanzlichen unstreitigen und streitigen Parteivorbringens nimmt der Senat Bezug auf den ausführlichen Tatbestand des Urteils des Landgerichts Rostock vom 7.12.2012, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Mit diesem Urteil hat das Landgericht die Klage umfassend abgewiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung nimmt der Senat Bezug auf die Entscheidungsgründe des Urteils.

Gegen jenes Urteil, das ihren Prozessbevollmächtigten am 14.12.2012 zugestellt worden ist, wendet sich die Kl. mit ihrer am 14.1.2013 eingegangenen Berufung, die sie mit am 14.2.2013 eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Sie verfolgt ihre erstinstanzlichen Anträge unverändert fort.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts Rostock sei der Pachtvertrag nach § 134 BGB i.V.m. § 88 GO NRW a.F. nichtig. Zutreffend habe das Landgericht insoweit ausgeführt, dass der Betrieb eines Hotels in R.-W. nicht zu den wirtschaftlichen Aktivitäten gehöre, für die ein dringendes öffentliches Bedürfnis der Stadt G. bestehe, und dass der Vertragsgegenstand des Pachtvertrages unter § 88 GO NRW a.F. falle und diese Form der wirtschaftlichen Betätigung durch eine GmbH, deren Gesellschafter eine GmbH sei, die zu 100% der Stadt G. gehöre, i.V.m. § 89 GO NRW a. F. verboten sei.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es sich bei jener Vorschrift um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB. Dass die entsprechenden Vorschriften der Gemeindeordnung drittschützende Wirkung entfalten könnten, sei durch Obergerichte bereits entschieden worden. Darüber hinaus seien auch andere Gebietskörperschaften vom Schutzzweck der Vorschriften erfasst.

Soweit das Landgericht ausgeführt habe, dass es auch der Kl. als Kommune nicht erlaubt gewesen sei, im Rahmen dieser Vorschrift erwerbswirtschaftlich tätig zu werden, so habe es verkannt, dass die Kl. Eigentümerin der Liegenschaft ist und es ihr damit keineswegs versagt sei, diese Fläche an Unternehmen zu verpachten oder zu vermieten. Demgegenüber sei die Stadt G. als Inhaberin der Gesellschafterin der Bekl. in dem zugrunde liegenden Pachtvertrag allein die Vertragsseite, für die der Abschluss des Pachtvertrages ausschließlich erwerbswirtschaftlichen Zwecken diene und nicht der bloßen Verwertung kommunalen Eigentums. Durch die Inanspruchnahme der Flächen in W. werde Bürgern oder ansässigen Unternehmen auf dem Gebiet der Kl. die Möglichkeit genommen, diese Flächen zu pachten, um mit diesen einem Erwerb nachzugehen. Die Kl. wiederum sei durch eine vertragliche Bindung an die Bekl. und damit letztlich die Stadt G. gehindert, aus den ihr gehörenden Flächen Erlöse zu erzielen, die in einem erträglichen Verhältnis zu der von ihr nach dem Pachtvertrag geschuldeten Gegenleistung stehen.

Der Pachtvertrag sei darüber hinaus entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nach § 138 BGB nichtig.

Die Nichtigkeit ergebe sich zunächst aus § 138 Abs. 2 BGB. Das Landgericht Rostock stelle zu Unrecht darauf ab, dass der „Unerfahrenheit“ der Kl. kurz nach der Wiedervereinigung entgegenstehe, dass es sich um eine Großstadt mit Rechtsamt und anderen Einrichtungen handele. Dass solche Institutionen vorhanden gewesen seien, sei in formaler Hinsicht zwar korrekt. Über die Erfahrenheit mit den völlig neuen wirtschaftlichen Verhältnissen sage dies jedoch nichts aus, schon gar nicht im Hinblick auf Vertragsverhandlungen mit Vertretern von Institutionen aus einer westdeutschen Großstadt.

Die ostdeutschen Kommunen, wie auch die Kl., hätten in kürzester Zeit eine große Anzahl von Immobilien, viele davon brachliegend, verwerten müssen und hätten schon deshalb unter wirtschaftlichen Druck gestanden, weil diese Immobilien hohe Kosten auslösten bzw. erhebliche Investitionen erforderten. Hinzu komme angesichts des wirtschaftlichen Zusammenbruchs vieler auf dem Gebiet der Kl. ansässigen Unternehmen, dass die Kl. dringend auf Investitionen angewiesen gewesen sei und durch die Bekl. gelockt worden sei mit der Aussicht auf internationale Investoren durch Errichtung eines World Trade Center. Hierzu sei erstinstanzlich vorgetragen worden. Diese besondere Zwangslage, ebenso wie der Mangel an Urteilsvermögen auf Seiten der Kl. in der besonderen „Wendesituation“ sei durch die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin im Zusammenhang mit dem Abschluss des Pachtvertrages ausgenutzt worden.

Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergebe sich weiterhin aus § 138 Abs. 1 BGB. Für die Kl. als Vertragspartnerin - erst recht vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Unerfahrenheit kurz nach der Wiedervereinigung - müsse die Regelvermutung gelten, dass die verwerfliche Gesinnung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB vermutet werde, wenn ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vorliege. Da im vorliegenden Fall der marktübliche Pachtzins für ein vergleichbares Hotelgrundstück um 350 % bis 400 % über den vereinbarten Pachtzins gelegen habe, folge die Sittenwidrigkeit schon allein daraus. Zu diesem krassen Missverhältnis habe die Kl. substantiiert vorgetragen und Beweis angetreten. Das Landgericht habe daher Beweis erheben müssen, um aufzuklären, ob die Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB vorgelegen hätten oder nicht. Dies sei unterblieben, weil das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die gesetzliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung alleine aufgrund des besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht greife und im Einzelfall geprüft werden müsse, ob neben den objektiven auch die subjektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit vorgelegen hätten. Dabei gehe das Landgericht Rostock zu Unrecht davon aus, dass die Regelvermutung bei Gewerbemiet- und Pachtverträgen grundsätzlich ausscheide. Doch selbst dann, wenn man das Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit gesondert prüfen wollte, komme man entgegen den Feststellungen des Landgerichts zum Ergebnis, dass diese bei der Bekl. zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages vorgelegen hätten. Dass die W.T.C.R. GmbH zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits seit drei Jahren wirtschaftlich tätig gewesen sei, zeige schon für sich, dass sie über wirtschaftliche Erfahrungen verfügt habe, darüber hinaus über deutlich längere als die seinerzeit auf Seiten der Kl. handelnden Personen. Entgegen der durch das Landgericht genannten Gründe indiziere die Gründung bereits im Jahre 1988 also eher die wirtschaftliche Kenntnis als die wirtschaftliche Unkenntnis der Vertragspartnerin der Kl. Hinzu komme, dass diese bereits im Januar 1991 einen Pachtvertrag geschlossen gehabt habe und sich mithin im Zusammenhang mit diesem Vertragsschluss bereits Kenntnisse über die Preissituation vor Ort habe verschaffen können. Dass dieser Pachtvertrag eine geringere Pacht enthalten habe, sei vor dem Hintergrund, dass er eine deutlich kürzere Laufzeit und andere Pflichten zur Instandhaltung des Pachtobjektes vorgesehen habe, entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls kein Zeichen für eine Unerfahrenheit auf Seiten der W.T.C.R. GmbH, sondern für deren Kenntnis der Marktsituation.

Zutreffend sei, dass erst mit Beginn des Jahres 1991 sich langsam ein freier Markt auf dem Gebiet gewerblicher Miet- oder Pachtverträge gebildet habe. Dies habe nach gerichtsbekannten marktwirtschaftlichen Grundsätzen jedoch wegen hoher Nachfrage bei knappem Angebot zu extrem hohen Preisen geführt, die der Bekl. bekannt gewesen seien.

Zudem sei auch das von der Firma H. KG eingeholte Gutachten des Sachverständigen K. aus dem Jahre 1991 ohne Weiteres geeignet, den tatsächlichen Marktwert des Objektes zu kennen. Aus dem dort festgehaltenen Sachwert habe ohne Weiteres ein Rückschluss auf den Ertragswert gezogen werden können, wobei angesichts der Gestaltung des Pachtvertrages und der darin vorgesehenen Pflichten, Investitionen vorzunehmen, ohnehin nicht allein der Ertragswert, sondern auch der Sachwert die wirtschaftliche Bedeutung des Vertragsverhältnisses ausgemacht habe, erst recht angesichts der langen Vertragslaufzeit einschließlich der Optionsrechte.

Schließlich habe sich der wirtschaftliche Wert des Objektes auch aus der exklusiven Lage der Grundstücke direkt am Strand ergeben. Dass W. durchgehend, sowohl vor dem 3.10.1990, wie auch danach ein sehr stark frequentiertes Seebad mit hervorragender Auslastung der dort vorhandenen Hotelkapazitäten gewesen sei, sei der Bekl. bekannt gewesen und Anlass, sich das Objekt möglichst lange vertraglich sichern zu wollen.

Dass die Bekl. Investitionen in das Objekt habe vornehmen müssen, stehe deren wirtschaftlichem Vorteil aus dem Pachtvertrag nicht entgegen. Die erforderlichen Investitionen hätten angesichts des gutachterlich festgestellten Sachwertes in einem wirtschaftlich vorteilhaften Verhältnis gestanden und hätten sich in der vorgesehenen langen Laufzeit des Vertrages selbst bei Zahlung eines angemessenen und marktüblichen Pachtzinses mehrfach für die Bekl. amortisiert, zumal alle weiteren Instandhaltungsmaßnahmen der Kl. oblegen hätten.

Dem stehe entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht entgegen, dass die Kl. für den Fall der Nichteinhaltung ein außerordentliches Kündigungsrecht gehabt habe. Da dies nur dann hätte ausgeübt werden können, wenn die Bekl. keine Investitionen vorgenommen hätte, habe darin auch kein erhebliches Risiko für die Pächterin gelegen. Jede vertragsgemäße Investition hätte eher die lange Laufzeit und damit den langjährigen Ertrag gesichert.

Somit führe die Entschädigungsregelung in § 8 des Pachtvertrages mit einer Verpflichtung zur Zahlung einer Entschädigung frühestens nach der Mindestlaufzeit des Vertrages im Gegensatz zu der durch das Landgericht vertretenen Auffassung auch zu einer zusätzlichen Begünstigung der Bekl., die nicht nur 25 Jahre erhebliche Gewinne wegen der niedrigen Pacht aus dem Objekt ziehen könne, sondern darüber hinaus noch eine Entschädigungszahlung verlangen könne.

Dementsprechend hätte das Landgericht eine verwerfliche Gesinnung der Pächterin bei Vertragsschluss feststellen müssen und die Sittenwidrigkeit des Vertrages im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.

Aus dem Vorbringen der Kl. in der ersten Instanz zu den groben Abweichungen zwischen den Marktwert des Objektes und den tatsächlichen Leistungen der Bekl. sowie der wirtschaftlichen Belastung der Kl. durch die ihr obliegenden Instandhaltungspflichten ergebe sich, dass der Vertragsschluss unter grober Verletzung der für die Haushaltsführung staatlicher Stellen bestehenden gesetzlichen Bestimmungen erfolgt sei. Dies habe das Landgericht im vorliegenden Fall bei der Prüfung einer schwebenden Unwirksamkeit des Pachtvertrages wegen der Verletzung des § 49 KV-DDR auch für denkbar gehalten, allerdings dann dessen Anwendung wegen fehlender Eigentümerstellung der Kl. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verneint.

Diese Tatsache führe jedoch, ohne dass weitere konkrete Anhaltspunkte für ein kollusives Zusammenwirken der damaligen Vertreter der Kl. und der Bekl. vorliegen müssten, ohne Weiteres dazu, dass der Vertrag auch unter dem Gesichtspunkt einer Schädigung der Allgemeinheit sittenwidrig und damit nichtig sei. Dies entspreche der Rechtsprechung des BGH. Das Landgericht Rostock habe diese Grundsätze missachtet und sei deshalb zu Unrecht zu dem Ergebnis gelangt, dass sich eine Sittenwidrigkeit des Vertrages auch nicht aus diesem Umstand ergebe.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe der Pachtvertrag im Übrigen auch der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde nach §§ 44, 45 KV-DDR bedurft. Wie das Landgericht noch zutreffend ausgeführt habe, könne ausnahmsweise auch ein Miet- oder Pachtvertrag als ein einer Kreditverpflichtung gleichkommendes Geschäft angesehen werden. Dazu im Gegensatz stehe sodann die im Urteil mitgeteilte Rechtsauffassung des Landgerichts, dass die vertraglichen Regelungen in § 8 Abs. 1 des Pachtvertrages praktisch jedem Miet- oder Pachtvertrag, den eine Gemeinde als Vermieter abschließe, gleich kämen, mit der Folge, dass dann praktisch jeder Miet- oder Pachtvertrag unter Heranziehung des § 44 Abs. 6 KV-DDR genehmigungspflichtig wäre. Diese Rechtsauffassung stehe nicht im Einklang mit der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH, der ausführe, dass die Vorschrift dazu diene, eine Gemeinde vor Eingehung einer langfristigen Leistungsverpflichtung mit erheblichen Belastungen für künftige Haushaltsjahre zu schützen, und dass dies unter Umständen dann nicht der Fall sei, wenn eine Gemeinde zur Erlangung einer Leistung im laufenden Haushaltsjahr eine Verpflichtung eingehe, die teilweise oder ganz erst in späteren Haushaltsjahren zu erfüllen sei.

Genau diese Möglichkeit bestehe für die Kl. jedoch nach Vertragslage nicht. Die Kl. könne in keiner Weise voraussehen, wann und vor allen in welcher Höhe eine mögliche Entschädigungszahlung auf der Grundlage des § 8 Abs. 1 des Pachtvertrages zu leisten sei. Dementsprechend könne sie weder entsprechende Rückstellungen bilden, noch die Leistung in spätere Haushaltsjahre verschieben, da die Entschädigungszahlung mit dem Tag der Rücknahme des Objektes durch die Kl. fällig werde. Insoweit unterscheide sich der diesen Rechtsstreit zugrunde liegende Pachtvertrag von übliche Miet- oder Pachtverträgen, die eine Gemeinde als Vermieter abschließe.

Mangels rechtsaufsichtlicher Genehmigung sei der Vertrag also unwirksam geblieben, so dass die Bekl. auch unter diesem Gesichtspunkt zur Herausgabe verpflichtet sei.

Zumindest sei jedoch der Hilfsantrag auf Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit begründet.

Schließlich sei die Kl. entgegen der Auffassung des Landgerichts auch zur Kündigung des Vertrages berechtigt gewesen, soweit dieser rechtswirksam gewesen sein sollte.

Zu Unrecht lege das Landgericht die Regelung in § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages so aus, dass das darin vereinbarte Kündigungsrecht der Kl. nach 20 Jahren nicht mehr ausgeübt werden dürfe. Dieser Auslegung sei die Vorschrift nicht zugänglich. Ihr sei nicht zu entnehmen, dass das Kündigungsrecht auch unmittelbar nach Ablauf der zehnjährigen Frist ausgeübt werden müsse. Auch eine Auslegung nach Sinn und Zweck gebiete diesen Schluss nicht, zumal alleine die Bekl. davon profitiere, wenn die Kündigung erst später ausgesprochen werde, wie in diesem Fall.

Die Kündigung sei darüber hinaus wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB begründet gewesen. Zu Unrecht führe das Landgericht aus, dass klägerseits hierzu lediglich ein Zeitungsausschnitt vorgelegt worden sei, der nicht erkennen lasse, was Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages gewesen sei. Es sei unbestrittener Vortrag der Kl., dass die Bekl. bzw. die damalige W.T.C.R. GmbH in den gepachteten Räumlichkeiten ein Welthandelszentrum habe einrichten wollen und die gigantische Ausbreitung des WTC in R. und die wunderbare Kombination von Leben, Sport, Erholung, Schule und Wohnen angekündigt habe und dass dies eine gemeinsame Erwartung beider Vertragsparteien und damit Geschäftsgrundlage gewesen sei. Ebenso unstreitig sei, dass sich diese Erwartung nicht erfüllt habe. Die neben dem Hotelbetrieb erfolgte Unterverpachtung an ein paar wenige unbedeutende Firmen in dem Komplex habe nicht einmal annähernd die Erwartungen an ein Welthandelszentrum erfüllt.

Da diese Geschäftsgrundlage entfallen sei, sei die Kl. auch nach § 313 Abs. 3 BGB zur Kündigung des Vertrages berechtigt, hilfsweise sei die beantragte erhöhte Jahrespacht entsprechend des tatsächlichen wirtschaftlichen Wertes zu zahlen.

Die Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Pachtvertrag sei entgegen der Auffassung der Kl. nicht gem. § 134 BGB i.V.m. § 88 GO NRW a. F. nichtig. Zutreffend habe das Landgericht ausgeführt, dass § 88 GO NRW a. F. schon kein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB sei. Die Vorschrift verbiete auch nicht jede wirtschaftliche Betätigung einer Gemeinde außerhalb ihres Gemeindegebietes. Die Kl. könne ohnehin keinen Eingriff in den Schutzbereich geltend machen, da sie mit dem Geschäft einverstanden gewesen sei. Außerdem sei die seinerzeitige Pächterin eine private Gesellschaft gewesen, die nicht mehrheitlich von der Stadt G. beherrscht gewesen sei. Vielmehr sei 50 %ige Gesellschafterin - unstreitig - die I.H.gesellschaft mbH gewesen.

Das Landgericht habe auch zutreffend entschieden, dass der Pachtvertrag nicht nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sei. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen ersichtlich nicht vor. Dies zeige schon die Präambel des Pachtvertrages, aus der - auch - die Interessen der Kl. ersichtlich seien. Die von der Kl. selbst überreichten Unterlagen zeigten mit hinreichender Deutlichkeit, dass sie sich vor Abschluss des Pachtvertrages sehr eingehend über die wesentlichen Elemente, wie Pachthöhe, Laufzeit und Entschädigung bei Beendigung des Vertrages, Gedanken gemacht und hierüber verhandelt habe. Das Rechtsamt der Kl. habe zudem auf Problemstellungen aufmerksam gemacht.

Das Urteil des Landgerichts sei auch im Hinblick auf § 138 Abs. 1 BGB richtig. Dabei könne es dahinstehen, ob die vereinbarte Pacht tatsächlich um ein Vierfaches im Verhältnis zur marktüblichen Pacht zurückgeblieben sei, was jedoch keineswegs der Fall sei.

Das Landgericht habe zutreffend ausgeführt, dass dennoch bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen keineswegs die Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung bestehe.

Eine solche habe tatsächlich auch nicht bestanden. Die Bekl. habe sich zu keinem Zeitpunkt der Kenntnis von einer vermeintlich schwierigen Lage des anderen Teils verschlossen oder die wirtschaftliche Unerfahrenheit und wirtschaftlich ungünstige Lage des Vertragspartners ausgenutzt. Vielmehr sei in der Präambel zum Pachtvertrag die damalige Situation hinreichend beschrieben. Der Kl. sei der mit der Treuhandanstalt abgeschlossene Pachtvertrag der Bekl. bekannt gewesen. Die Kl. habe gewusst, dass erhebliche Investitionen notwendig gewesen seien, um das Hotel auf einen akzeptablen westlichen Standard zu bringen, als Voraussetzung dafür, um das Objekt überhaupt betriebswirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Die Kl. habe gewusst, dass eine solche Investition einem Pächter nicht zumutbar gewesen sei bei einer Vertragsdauer von nur sechs Monaten mit jeweiliger Verlängerung. Niemand, weder die Kl. noch die Bekl., hätten bei Abschluss des Pachtvertrages die weitere Entwicklung voraussehen können. Die Bekl. habe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine bessere Erkenntnis zur Marktsituation gehabt als die, die Kl. selbst gehabt habe.

Wenn die Kl. nunmehr vortrage, die Bekl. habe bereits im Januar 1991 einen Pachtvertrag mit der Treuhand geschlossen und sich mithin im Zusammenhang mit diesem Vertragsschluss bereits Kenntnisse über die Preissituation vorab verschaffen können, so habe die Kl. aber auch zu jener Zeit den Inhalt dieses Pachtvertrages mit der Treuhand und auch die Tatsache gekannt, dass der Pachtzins wesentlich geringer gewesen sei. Die Behauptung, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses habe es bei knappem Angebot zu extrem hohen Preisen bei der Vermietung von Hotels und/oder Gaststätten in R. geführt, sei schlichtweg falsch und werde bestritten.

Die Behauptung, aus dem Gutachten K., das die Firma H. eingeholt habe, sei ohne Weiteres ein Rückschluss auf den Ertragswert möglich gewesen, sei unzutreffend. Das Objekt habe als Hotel und Restaurant auch nicht ansatzweise einem verwertbaren wirtschaftlichen Standard entsprochen. Die Kl. könne der Bekl. nicht ernsthaft vorwerfen, dass sie daran interessiert gewesen sei, einen möglichst langfristigen Pachtvertrag abzuschließen. Grund hierfür seien die erheblichen Investitionen gewesen. Im Übrigen habe die Kl. auch intern über die Laufzeit des Pachtvertrages diskutiert, wie sich aus dem Schreiben des Rechtsamtes an den Oberbürgermeister der Kl. aus dem Jahre 1991 ergebe.

Auch eine Bewertung auf der Grundlage des § 49 Abs. 1 und 2 der KV-DDR führe nicht unter dem Gesichtspunkt einer „Schädigung der Allgemeinheit“ zu einer Sittenwidrigkeit des Vertrages. Zum einen sei § 49 KV-DDR auf die Nutzungsüberlassung im Rahmen eines Pachtvertrages überhaupt nicht anwendbar, zum anderen finde die Vorschrift auch nach der Rechtsprechung des BGH deshalb keine Anwendung, weil die Kl. zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages überhaupt noch nicht Eigentümerin des Pachtobjektes gewesen sei.

Entgegen der Auffassung der Kl. habe der Pachtvertrag auch nicht der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft. Das Landgericht habe in seinen Entscheidungsgründen zu Recht die Voraussetzungen einer Genehmigungsbedürftigkeit abgelehnt. Die Ausführungen der Kl. in der Berufungsbegründung hierzu, sie könne nicht voraussehen, wann und vor allem in welcher Höhe eine mögliche Entschädigungszahlung auf der Grundlage des § 8 des Pachtvertrages zu leisten wäre, sei bereits im Ansatz falsch. Der Zeitpunkt der Entschädigungszahlung ergäbe sich aus der Beendigung des Pachtvertrages, die Höhe ergäbe sich aus den dann noch vorhandenen Verkehrswert der Werterhöhung. Die Kl. könne diesen Wert jederzeit feststellen. Wenn sie es ernsthaft für erforderlich halte, könne sie auch Rückstellungen hierfür bilden, die sie dann, wenn die Entschädigungszahlung geringer sei, wieder auflösen könne. Der Pachtvertrag unterscheide sich in diesem Punkt überhaupt nicht von anderen Miet- oder Pachtverträgen. Eine Genehmigungsbedürftigkeit bestehe deshalb nicht.

Die Kl. sei auch nicht berechtigt, mit ihrem Schriftsatz vom 21.9.2012 das Pachtverhältnis 20 Jahre nach dessen Beginn gem. § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages zu kündigen. Die Kl. habe schon die Voraussetzungen eines außerordentlichen Kündigungsrechtes nach § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages nicht vorgetragen. Sie sei nach Ablauf der 10 Jahre zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, wenn die Bekl. innerhalb von höchstens 10 Jahren nach Pachtbeginn nicht wesentliche, weit über den bisherigen Gebäudewert hinausgehende Investitionen getätigt hätte. Hierzu trage die Kl. nichts vor.

Unabhängig hiervon gelte, dass die Auffassung der Kl., sie habe das Kündigungsrecht nicht sofort nach Ablauf der 10 Jahre ausüben müssen, sondern habe dies auch noch nach 20 Jahren tun können, abwegig sei. Mehr als 10 Jahre später als vertraglich vorgesehen sei das Kündigungsrecht verwirkt. 10 1/2 Jahre nach Abschluss des Pachtvertrages habe die Kl. - unstreitig - mit Schreiben vom 7.11.2001 ganz im Gegenteil der Muttergesellschaft der Bekl. mitgeteilt, dass sie kein Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages habe.

Auch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sei die Kl. nicht zur Kündigung des Vertrages berechtigt. Der Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 21.9.2012 zur angeblichen Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages sei keineswegs unbestritten geblieben. Die Bekl. habe hierzu in der Folgezeit ausführlich Stellung genommen. Eine Geschäftsgrundlage, wie von der Kl. behauptet, habe es nie gegeben.

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Vielmehr hat das Landgericht mit seinem sorgfältig begründeten Urteil zu Recht die Klage umfassend abgewiesen.

1. Zutreffend hat das Landgericht einen Herausgabeanspruch der Kl. gegen die Bekl. gem. § 985 BGB verneint.

Der geltend gemachte Herausgabeanspruch aus § 985 BGB scheitert an § 986 Abs. 1 BGB, denn der Bekl. steht ein Recht zum Besitz im Sinne dieser Vorschrift in Gestalt des abgeschlossenen Pachtvertrages zur Seite.

Dieser Pachtvertrag ist formal ordnungsgemäß und wirksam zustande gekommen, weder nichtig noch schwebend unwirksam und auch nicht durch Kündigung beendet.

a. Das Landgericht hat richtig ausgeführt, dass der Pachtvertrag formal und vertretungsrechtlich ordnungsgemäß durch Unterzeichnung - nur - des Oberbürgermeisters auf Seiten der Kl. nach den seinerzeit geltenden kommunalrechtlichen Vorschriften zustande gekommen ist. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil kann Bezug genommen werden. Die Kl. greift diese auch nicht mehr an.

b. Der Vertrag ist nicht nichtig gem. § 134 BGB i.V.m. §§ 88, 89 GO NRW a.F. (bzw. §§ 107, 108 GO NRW Nachfolgefassungen).

aa. Der Senat hält es schon für ausgesprochen zweifelhaft, ob hier § 88 GO NRW a. F. (bzw. § 107 GO NRW n. F.) zum Tragen kommen könnte, denn die Rechtsvorgängerin der Bekl. war unstreitig zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Gesellschaft, die von der Stadt G. nicht - auch nicht mittelbar - beherrscht wurde, sondern die Stadt G. war an der Rechtsvorgängerin der Bekl. lediglich - mittelbar - zu 50 % beteiligt.

Naheliegender scheint daher eher die Anwendbarkeit von § 89 GO NRW a. F. (bzw. § 108 GO NRW n. F.) zu sein, bei dem es darum geht, unter welchen Voraussetzungen sich eine Gemeinde an einer Gesellschaft privaten Rechts beteiligen darf. Allerdings ist die Stadt G. hier nicht Prozesspartei, sondern die Bekl., die Rechtsnachfolgerin jener Gesellschaft.

bb. Auf Vorstehendes kommt es aber nicht entscheidend an, denn das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass diese Vorschriften jedenfalls keine Verbotsgesetze im Sinne von § 134 BGB sind. In keiner Entscheidung oder Kommentierung (entsprechende Vorschriften gibt es in allen Bundesländern), die sich damit befassen, ist dies jemals - soweit ersichtlich - bejaht worden. Vielmehr ist in den beiden einzigen veröffentlichten - verwaltungsgerichtlichen - Entscheidungen, die sich mit dieser Frage auseinandersetzen, ausdrücklich entschieden worden, dass jene Vorschriften keine Verbotsgesetze im Sinne von § 134 BGB darstellen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.11.2012, 1 S 1258/12, DVBl. 2013, 182; VG Karlsruhe, Urt. v. 17.9.2013, 6 K 3111/12, zit. n. Juris, jeweils zu der entsprechenden Vorschrift in der GemO BW). Der VGH Baden Württemberg hat in der benannten Entscheidung wie folgt ausgeführt:

„§ 134 BGB erklärt Rechtsgeschäfte für grundsätzlich nichtig, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Das betreffende Gesetz muss den Inhalt oder die Vornahme eines Rechtsgeschäfts untersagen, das heißt das Rechtsgeschäft als solches missbilligen. Regelungsgegenstand des § 102 Abs. 1 GemO ist die Errichtung, Übernahme, wesentliche Erweiterung oder die Beteiligung an wirtschaftlichen Unternehmen, die der Gemeinde nur unter den Voraussetzungen des § 102 Abs. 1 Nr. 1 - 3 GemO erlaubt ist, nicht aber die Vornahme einzelner Rechtsgeschäfte durch derartige Unternehmen. Schon deshalb kann der von der … OHG mit einem Dritten abgeschlossene Grundstückskaufvertrag als solcher, auch wenn die Beteiligung der Antragsgegnerin an der … OHG gegen § 102 Abs. 1 GemO verstoßen sollte, nicht nach § 134 BGB nichtig sein.

Zudem ordnet § 134 BGB für ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nicht ausnahmslos die Nichtigkeit an. Während die festgestellte Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäftes ohne Weiteres zu dessen Nichtigkeit führt (§ 138 BGB), macht § 134 BGB diese Rechtsfolge davon abhängig, dass sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt. § 134 BGB kann deshalb nicht ohne Rückgriff auf das verletzte Verbot angewendet werden. Ordnet diese Regelung selbst eine Rechtsfolge an, ist sie maßgeblich; fehlt - wie bei § 102 Abs. 1 GemO - eine verbotseigene Rechtsfolgenregelung, so sind Sinn und Zweck des verletzten Verbotes entscheidend (ständ. Rechtsprechung, BGH, Urt. v. 14.12.1999 - X ZR 34/98 - BGHZ 143, 283 m.w.N.). Dies erfordert eine normbezogene Abwägung, ob es mit dem Sinn und Zweck des Verbots vereinbar oder unvereinbar wäre, die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung hinzunehmen bzw. bestehen zu lassen. Für diese Abwägung ist wesentlich, ob sich das betreffende Verbot an alle Beteiligten des Geschäfts richtet, das verhindert werden soll, oder ob das Verbot nur eine Partei bindet. Sind beide Parteien Adressaten des Verbots, kann regelmäßig angenommen werden, das verbotswidrige Geschäft soll keine Wirkungen entfalten. Richtet sich das Verbot dagegen nur gegen eine Partei, ist regelmäßig der gegenteilige Schluss berechtigt (BGH, a.a.O.). Daran gemessen scheidet hier die Annahme der Nichtigkeitsfolge aus, weil § 102 Abs. 1 GemO nur die Gemeinde bindet und das Verhalten der Beigeladenen nicht rechtlich zu missbilligen ist.“

Der Senat hält dies für überzeugend und schließt sich dem an.

c. Der Vertrag ist auch nicht nach § 138 BGB nichtig.

aa. Eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 2 BGB kommt nach Auffassung des Senats ersichtlich nicht in Betracht. Vielmehr liegen die Voraussetzungen von § 138 Abs. 2 BGB offensichtlich nicht vor. Auf die insoweit nachvollziehbaren und in den Augen des Senats zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hierzu kann Bezug genommen werden. Eine weitere Begründung hält der Senat für entbehrlich. Die diesbezüglichen Begründungsversuche der Kl. in der Berufung liegen nach Auffassung des Senats derart fern, dass es eines näheren Eingehens darauf nicht bedarf.

bb. Eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB ist zur Überzeugung des Senats ebenfalls nicht gegeben.

Der Senat hält die Ausführungen des Landgerichts hierzu vielmehr für nachvollziehbar und überzeugend und folgt diesen.

Zutreffend ist in jedem Fall, auch wenn dies die Kl. nach wie vor in Abrede stellt, dass nach der Rechtsprechung des BGH, der der Senat folgt, die aus dem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich folgende Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten im Bereich gewerblicher Miet- und Pachtverträge nicht ohne Weiteres gilt (vgl. die im Urteil des Landgerichts zutreffend zitierte BGH-Rechtsprechung, z. B. Urt. v. 13.6.2001, XII ZR 49/99, NJW 2002, 55; im Übrigen auch ständige Rechtsprechung des Senats). Vielmehr bedarf es jedenfalls stets einer tatrichterlichen Feststellung, ob dieses besonders grobe Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war (vgl. BGH, a.a.O.). Dies ist vorliegend nach Auffassung des Senats in Übereinstimmung mit dem Landgericht zu verneinen. Die abweichenden Ausführungen der Kl. in der Berufung beschränken sich großen Teils auf allgemeine Erwägungen der seinerzeitigen Verhältnisse und beinhalten im Übrigen Spekulationen, Annahmen und substanzlose Behauptungen.

Demgegenüber ist der Senat, der seit langer Zeit zur Entscheidung derartiger Rechtsstreitigkeiten zuständig ist, davon überzeugt, dass im Mai 1991 grundsätzlich niemand hinreichend seriös in der Lage war, den marktgerechten Pachtzins für ein größeres Gewerbeobjekt, insbesondere im Hotel- und Gaststättenbereich und noch dazu im - unstreitig - noch zu sanierenden Zustand, zu bestimmen und zu erkennen, zumal - wie hier - für einen ausgesprochen langfristigen Vertrag. Der Abschluss eines entsprechenden Pachtvertrages und die Vereinbarung des Pachtzinses war seinerzeit vielmehr in erheblichem Maße beeinflusst von Hoffnungen, Erwartungen und Vermutungen einerseits und dem Maß der Risikobereitschaft der Vertragsparteien und ihrer jeweiligen Chancenabwägung andererseits. Dies gilt gerade und erst recht im Hotel- und Gaststättenbereich. Die enormen Schwierigkeiten selbst von erfahrenen Sachverständigen, für die damalige Zeit einen seriösen Wert zu bestimmen, sind dem Senat aus einer Vielzahl anderer Verfahren hinlänglich bekannt. Auf die Ausführungen in dem als Privatgutachten abgereichten Gutachten des Dipl.-Ing. K. vom 1.2.1991, die diese Beurteilung stützen, wird zudem verwiesen.

Dem folgend lässt sich eine verwerfliche Gesinnung der Bekl. demgemäß nicht mit dem erforderlichen Maß verlässlich feststellen.

Auf die Höhe des seinerzeitigen „Markt“-Pachtzinses kommt es nicht mehr an.

d. Der Pachtvertrag ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 49 Abs. 1 und 2 KV-DDR unwirksam.

aa. Dabei kann dahinstehen, ob diese Vorschrift ein Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB darstellt. Jedenfalls hat das Landgericht zutreffend unter Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH entschieden, dass § 49 KV-DDR schon deshalb nicht zur Anwendung kommt, weil die Kl. seinerzeit - unstreitig - nicht über ihr Vermögen verfügt hat, denn sie war - noch - nicht Eigentümerin des Grundstücks.

bb. Die Kl. weist allerdings zutreffend daraufhin, dass nach der Rechtsprechung des BGH ein Vertrag gegen die guten Sitten verstößt und damit nichtig ist, wenn eine Gemeinde darin Zugeständnisse macht und beide Vertragsteile wissen und billigen, dass diese Zugeständnisse der Gemeinde nur unter grober Verletzung der für die Haushaltsführung staatlicher Stellen bestehenden gesetzlichen Bestimmungen gemacht werden kann. Ein mit einer Gemeinde geschlossener Vertrag kann daher als sittenwidrig und damit rechtsunwirksam anzusehen sein, wenn die Vertragsteile wissen und billigen, dass die Leistung der Gemeinde nur unter gröblicher Verletzung der im Interesse der Allgemeinheit gegebenen Haushaltsvorschriften erbracht werden kann. Dabei muss es um mehr als eine nur tadelnswerte, unangebrachte und zu Kritik herausfordernde Ausgabenbewilligung gehen. Die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn die Handhabung der Haushaltsvorschriften in einem so hohen Maße fehlsam ist, dass von einer sparsamen Ausgabe der öffentlichen Mittel und einer gewissenhaften treuhänderischen Verwaltung des Gemeindevermögens schlechthin nicht mehr gesprochen werden kann (vgl. z. B. BGH, Urt. v. 7.3.1962, V ZR 132/60, BGHZ 36, 395).

Bei Anwendung jener Grundsätze auf den vorliegenden Fall hält der Senat es für ausgesprochen fernliegend, zu einer entsprechenden Nichtigkeit zu gelangen. Den BGH-Entscheidungen lagen jeweils Schenkungen zugrunde oder (Grundstücks-) Kaufverträge, bei denen der Preis einer Schenkung nahe gekommen ist (wenige Prozent des Verkehrswertes), und deshalb gegen den Haushaltsgrundsatz verstoßen haben, dass eine Gemeinde nichts verschenken oder ihr Vermögen verschleudern darf.

Unter Zugrundelegung des unstreitigen Sachverhalts im Hinblick auf die Vorgeschichte und die detaillierten Vertragsverhandlungen vor Unterzeichnung des Pachtvertrages schließt der Senat es aus, anzunehmen, dass beide Parteien gewusst und gebilligt haben, dass die Leistung der Kl. nur unter gröblicher Verletzung der Haushaltsvorschriften erbracht werden kann.

e. Der Pachtvertrag ist auch nicht schwebend unwirksam mangels kommunalaufsichtsbehördlicher Genehmigung.

aa. Dies gilt zum einen für eine Genehmigung gem. § 45 Abs. 3 KV-DDR.

Die Vorschrift ordnet für die Bestellung von Sicherheiten (namentlich Bürgschaften) zugunsten Dritter bzw. Verpflichtungen aus Gewährverträgen zugunsten Dritter die Genehmigung an. Darum handelt es sich vorliegend nicht.

Es geht auch nicht um wirtschaftlich gleichkommende Rechtsgeschäfte der Gemeinde i.S.v. § 45 Abs. 3 KV-DDR. Erforderlich hierfür ist in jedem Fall eine Verpflichtung der Gemeinde, für Dritte einstehen zu wollen, für deren Schulden gerade stehen zu wollen (vgl. etwa Schartow in KVR M-V, § 57 Erl. 8). Dies ist vorliegend nicht ersichtlich.

bb. Auch einer Genehmigung gem. § 44 Abs. 6 KV-DDR bedurfte es nicht.

Erforderlich wäre hierfür ein kreditähnliches Geschäft. Auch dies kann vorliegend nicht bejaht werden.

Soweit solches von der Rechtsprechung vereinzelt auch für Miet- bzw. Pachtverträge angenommen worden ist, handelt es sich um Verträge, bei denen die Gemeinde Mieter bzw. Pächter gewesen ist. Auch für diesen Fall hat jedoch der BGH bereits entschieden, dass auch langfristige Mietverträge keine kreditähnlichen Geschäfte in diesem Sinne sind (vgl. BGH, Urt. v. 4.2.2004, XII ZR 301/01, BGHZ 158, 19).

Voraussetzung für ein kreditähnliches Geschäft in diesem Sinne ist jedenfalls stets, dass die Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im Wesentlichen - die volle Leistung erhält, während sie die von ihr hierfür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erbringen muss (vgl. BGH, a.a.O.).

Welche Leistung die Kl. hier vorab ohne sofortige Erbringung der hierfür vertraglich geschuldeten Gegenleistung erhalten hat, ist schlicht nicht ersichtlich.

Im Übrigen macht - entgegen der Auffassung der Kl. - auch der Umstand allein, dass sie zur Erfüllung der im Vertrag übernommenen Verpflichtungen gem. § 8 des Pachtvertrages möglicherweise einen Kredit aufnehmen müsste, das Rechtsgeschäft selbst nicht zu einem kreditähnlichen und damit genehmigungsbedürftigen Geschäft (vgl. hierzu eingehend BGH, Urt. v. 2.4.2004, V ZR 105/03, ZOV 2004, 131).

f. Der Vertrag ist auch nicht durch Kündigung der Kl. beendet.

aa. Eine Kündigung nach § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Kl. jeglichen Vortrag zu der Voraussetzung der Kündigung - keine entsprechenden Investitionen in den ersten 10 Jahren - schuldig geblieben ist.

Darüber hinaus teilt der Senat die Auffassung des Landgerichts, dass die Kündigung jedenfalls 10 Jahre später als zum erstmöglichen Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt werden kann. Dies folgt schon allgemein - es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung - aus dem Rechtsgedanken des § 626 Abs. 2 BGB. Erst recht gilt dies aufgrund des Umstandes, dass die Kl. das Angebot der Bekl. im Jahre 2001, den Vertrag vorzeitig zu beenden, unstreitig mit der Begründung abgelehnt hat, sie sei an einer vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages nicht interessiert.

bb. Eine Kündigung gem. § 313 Abs. 3 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenfalls nicht in Betracht.

Der Senat teilt die Ausführungen des Landgerichts, dass es an hinreichendem Vorbringen der Kl. zur Geschäftsgrundlage fehlt. Aus dem unstreitigen Sachverhalt ergibt sich jedenfalls nicht mit der hinreichenden Sicherheit, dass all das von der Kl. behauptete im Zusammenhang mit der Errichtung eines W.-T.-C. etc. Geschäftsgrundlage desPachtvertrageswar.

Soweit die Kl. dies, insbesondere in der Berufungsbegründung, behauptet und nunmehr mit näherem Vortrag unterlegt - entgegen ihres Vorbringens war das erstinstanzlich keineswegs unbestritten -, hat die Bekl. alles - nochmals - bestritten. Für ihr Vorbringen hat die Kl. jedoch keinen Beweis angeboten, so dass es dem Senat verwehrt ist, davon zur Grundlage seiner Entscheidung auszugehen.

2. Aufgrund vorstehender Ausführungen zu 1.e. ist auch der Hilfsantrag auf Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit jedenfalls unbegründet.

3. Hinsichtlich des Hilfsantrages auf Zahlung erhöhten Pachtzinses gem. § 313 Abs. 2 BGB wegen Änderung der Geschäftsgrundlage gelten die obigen Ausführungen zu 1.f.bb. in gleicher Weise, so dass auch dieser Antrag unbegründet ist.

5. Der Gegenstandswert des erstinstanzlichen Verfahrens und - in Verbindung mit § 47 Abs. 1 und 2 GKG - des Berufungsverfahrens ergibt sich aus §§ 41 Abs. 1 und 2, 45 Abs. 1 Satz 2, 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO.

Soweit das Landgericht für den auf Herausgabe und Räumung gerichteten Antrag zu 1. gem. § 6 ZPO den Verkehrswert des Grundstücks (7.000.000 €) zugrunde gelegt hat, so vermag dem der Senat nicht zu folgen. Vielmehr ist anerkannt, dass § 41 Abs. 1 und 2 GKG auch dann zur Anwendung gelangt, wenn der Kl. zwar Herausgabe aus § 985 BGB verlangt, der Bekl. sich aber - wie hier - auf einen Pachtvertrag beruft (vgl. nur Hartmann, KostG, 42. Aufl., § 41 GKG Rn. 5, 28 je m.w.N.). Der Gegenstandswert für diesen Antrag ist daher die derzeitige Jahrespacht in Höhe von 100.000 €.

Der Wert für den zweiten Hilfsantrag ist zwar in der Tat - dem Landgericht folgend - nach § 9 ZPO zu bemessen. Entscheidend ist hierfür nach Auffassung des Senats aber auf den streitigen Unterschiedsbetrag in Höhe von 520.000 € jährlich abzustellen. Der 3 1/2fache Betrag gem. § 9 ZPO bemisst sich mithin auf insgesamt 1.820.000 €.

Unter Berücksichtigung auch des ersten Hilfsantrages nimmt der Senat einen Gesamtgegenstandswert von bis zu 2.000.000 € für beide Instanzen an und macht insoweit hinsichtlich der ersten Instanz von seiner Änderungsbefugnis gem. § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG Gebrauch.

6. Zur Zulassung der Revision besteht keine Veranlassung, da deren Voraussetzungen gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht erfüllt sind.

Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig.

Das Aktenzeichen des BGH lautet: XII ZR 127/14