Annahmeverzug des Mieters

Annahmeverzug des Mieters; Verweigerung des Zutritts von Handwerkern; Mängelbeseitigung

Verweigert der Mieter dem vom Vermieter mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker trotz Ankündigung den Zutritt, gerät er in Annahmeverzug und kann nicht die Schäden selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 2 BGB. Danach kann zwar im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels der Mieter diesen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Verzug lag hier auch zunächst vor. Denn nach dem Eintritt der Wasserschäden Ende 1994 und einer entsprechenden Aufforderung zur Schadensbeseitigung ist von dem Bekl. nichts in die Wege geleitet worden, um den eingetretenen Mangel zu beseitigen. Demgemäß hatte der Kl. die Rechte aus § 538 BGB, die nach allgemeiner Meinung auch den Anspruch auf Vorschuß zur Mängelbeseitigung einschließen. Nach der am 13. Juni 1995 während des laufenden Rechtsstreits erfolgten Wohnungsbesichtigung hat der Bekl. jedoch mit Schriftsatz vom 15. August 1995 den Kl. aufgefordert, einem namentlich benannten Mitarbeiter des Bekl. Wohnungszutritt zur Durchführung der Wasserschadensbeseitigungsarbeiten für einen bestimmten Zeitraum zu gewähren. Unstreitig ist diesem Mitarbeiter der Zutritt nicht gewährt worden. Dies wird damit begründet, daß nicht im einzelnen erklärt worden sei, welche Arbeiten nun durchgeführt werden sollten, welcher Art und in welchem Raum Arbeiten erfolgen sollten. Überdies habe es sich bei dem Mitarbeiter um einen Maler, nicht um einen Maurer gehandelt, der demzufolge keine Arbeiten hätte durchführen können, bei denen Putz entfernt und wieder angebracht werden muß. In der Verweigerung, dem Mitarbeiter des Bekl. Zutritt zur Wohnung zwecks Durchführung von Wasserschadensbeseitigungsarbeiten zu gewähren, ist der Kl. in Annahmeverzug geraten, der nach allgemeinen Grundsätzen des Rechts der Leistungsstörungen den Schuldnerverzug beendet (Palandt-Heinrichs, BGB, § 284 Rnr. 29). Annahmeverzug setzt allerdings - worauf der Bekl. im Grundsatz zu Recht hinweist - ein ordnungsgemäßes Angebot im Sinne des § 294 BGB voraus. Dieses ist jedoch in dem genannten Schriftsatz des Bekl. zu sehen. Der Kl. hatte auch unter den gegebenen Umständen kein Recht, vorher im einzelnen von dem Bekl. die genaue Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten zu verlangen. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters zu entscheiden, wie bzw. mit welchen Mitteln er einen eingetretenen Schaden in den Mieträumen beseitigen will. Entscheidend ist das Ergebnis der Mängelbeseitigungsarbeiten, nicht deren Durchführung im einzelnen, wobei naturgemäß die Rechte des Mieters hinsichtlich der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung zu beachten sind. Der Bekl. kann sich aber nicht darauf berufen, es sei "nur" ein Maler, nicht auch ein Maurer geschickt worden. Unabhängig davon, daß nicht ersichtlich ist, warum der vorgesehene Mitarbeiter des Bekl. nicht auch Maurerarbeiten ordnungsgemäß verrichten konnte, ist es bei den hier vorzunehmenden Arbeiten oftmals üblich, daß ein Handwerker des Malergewerbes auch Begleitarbeiten wie Beseitigung von Putzschäden und dergleichen durchführt. Jedenfalls hätte der Kl. erst einmal Zutritt gewähren müssen, um den Beginn der Schadensbeseitigungsarbeiten zu gewährleisten. Hätte sich dann im einzelnen herausgestellt, daß der bestimmte Handwerker nicht zum Erfolg kommt, daß unzumutbare Beeinträchtigungen und dergleichen eintreten, hätte der Kl. immer noch die Fortführung der Arbeiten verweigern können. Wird die Leistung nicht erbracht, weil das Angebot nicht zum Erfolg führt, tritt wiederum Schuldnerverzug ein.

Mangels Verzuges bzw. wegen Annahmeverzuges des Kl. weggefallenen Verzuges des Bekl. durfte daher der Kl. den Mangel nicht selbst beseitigen und hat keinen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen.

In der Wohnung des Mieters war ein Wasserschaden entstanden, für dessen Beseitigung der Vermieter verantwortlich war. Da er dies trotz Mahnung des Mieters zunächst unterließ, war er in Verzug, so daß nach § 538 BGB der Mieter den Schaden selbst (auf Kosten des Vermieters) beseitigen konnte.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 27. Mai 1999 entschiedenen Fall kam allerdings die Besonderheit hinzu, daß der Vermieter noch vor der Ersatzvornahme durch den Mieter die Schadensbeseitigung in Auftrag gegeben und dem Mieter dies mitgeteilt hatte. Der offenbar verärgerte Mieter meinte jedoch, die Fachkenntnisse des Handwerkers reichten nicht aus, und es seien auch nicht die Arbeiten im einzelnen angegeben. Das war dem Landgericht nun doch zu spitzfindig und es befand, der Verzug des Vermieters sei dadurch geheilt, daß der Mieter selbst in Gläubigerverzug (Annahmeverzug) geriet. Mangels Verzug des Vermieters bestand auch kein Selbsthilferecht des Mieters, der somit die Schadensbeseitigung aus eigener Tasche bezahlen mußte.