Annahmeverzug

Annahmeverzug; Verpächter; Vertragsende; Rückgabepflicht

In Erfüllung seiner Rückgabeverpflichtung hat der Mieter oder Pächter bei Vertragsende seine Sachen vollständig aus dem ihm überlassenen Objekt zu entfernen und die Schlüssel zurückzugeben. Weigert sich der Vermieter oder Verpächter, die ihm zur Rückgabe angebotene Sache zurückzunehmen, so kann der Eintritt eines Annahmeverzugs nicht ohne weiteres mit der Erfüllung der Rückgabeverpflichtung seines Vertragspartners gleichgesetzt werden.

Die Kl. hat aus einem Pachtvertrag nach dessen Beendigung Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe der Pachträume geltend gemacht. Bei einer gemeinsamen Besichtigung am 24.5.1993 war es zu keiner Schlüsselrückgabe gekommen, weil die Kl. beanstandete, daß bestimmte Reparaturen nicht vorgenommen worden waren. Der Schlüssel wurde am 23.6.1993 zurückgegeben. Das LG hat den Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit nach dem 24.5.1993 abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

a) In Erfüllung seiner Rückgabeverpflichtung aus §§ 556, 581 Abs. 2 BGB hat der Pächter seinem Vertragspartner grundsätzlich den unmittelbaren Besitz an der Pachtsache einzuräumen (vgl. Scheuer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, V A Rdnr. 6 m. Hinw. auf BGHZ 56, 308 = NJW 1971, 2065; Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- und LeasingR, Rdnr. 1041). Bei Grundstücken und Räumen hat der Mieter seine Sachen vollständig aus dem Mietobjekt zu entfernen und die Schlüssel zurückzugeben. Beides ist zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung notwendig. Wenn der Mieter das Objekt geräumt hat, die Schlüssel jedoch zurückbehält, ist die Rückgabepflicht in aller Regel nicht erfüllt (BGHZ 86, 204 [210] = NJW 1983, 1049 = LM § 300 BGB Nr. 2; Scheuer, in: Bub/Treier, V A Rdnr. 9; Wolf/Eckert, Rdnr. 1041). Entsprechendes gilt für Pachtverträge (§ 581 Abs. 2 BGB).

aa) Unstreitig scheiterte am 24.5.1993 ein durch die Bekl. anläßlich einer gemeinsamen Besichtigung der Räume unternommener Versuch der Schlüsselübergabe an die Kl. Diese erhob Beanstandungen wegen des Unterlassens von Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen. Diese Beanstandungen wiederholte sie nachdrücklich in ihrem anwaltlichen Schreiben vom 26.5.1993. Die Rügen nahm die Bekl. offensichtlich zum Anlaß, am 24.5.1993 nicht weiter die Übergabe der Schlüssel anzubieten und diese erst einen Monat später am 23.6.1993 auszuhändigen. Der Behauptung der Kl. gemäß soll die Bekl. in der Zwischenzeit noch weitere Arbeiten in dem Objekt vorgenommen haben. Indes kann die Aufklärung dieser streitigen Tatsachenfrage dahinstehen. Allein schon der Umstand, daß die Kl. am 24.5.1993 nicht in den Besitz der Schlüssel zu den gemieteten Räumlichkeiten gelangte, steht der Feststellung der Erfüllung der Rückgabeverpflichtung durch die Bekl. an diesem Tag entgegen.

bb) Der Senat vermag nicht den Ausführungen im angefochtenen Urteil zu folgen, wegen eines am 24.5.1993 eingetretenen Annahmeverzugs der Kl. sei diese über diesen Zeitpunkt hinaus nicht zur Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung berechtigt. Weigert sich der Vermieter/Verpächter, die ihm vom Mieter zur Rückgabe angebotene Mietsache zurückzunehmen, weil er etwa zur Annahme einer beschädigten Sache nicht bereit ist, so gerät er in Annahmeverzug mit der Folge einer Haftungserleichterung zugunsten des Mieters/Pächters. Es reduziert sich dessen Obhutspflicht, weil er nach § 300 Abs. 1 BGB nur noch Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat (Wolf/Eckert, Rdnrn. 1046, 1150). Der Eintritt des Annahmeverzugs der Kl. kann indes nicht ohne weiteres mit der Erfüllung der die Bekl. gem. §§ 556, 581 Abs. 2 BGB treffenden Rückgabeverpflichtung gleichgestellt werden. Es tritt nämlich keine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters/Verpächters ein, der somit auch nicht durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Vermieter/Verpächter die Rücknahme der durch seinen Vertragspartner veränderten oder verschlechterten Sache ablehnt und dieser daraufhin den Besitz der Sache aufgibt (OLG Hamburg, ZMR 1977, 302 u. WuM 1990, 75 [76]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 557 Rdnr. 14). Allein schon wegen des unstreitigen Unterbleibens der Schlüsselübergabe am 24.5.1993 ist es an diesem Tag nicht zu einer Besitzaufgabe durch die Bekl. gekommen.

cc) Zwar wird teilweise in der Literatur ohne nähere Begründung ausgeführt, ein "Vorenthalten" i. S. des § 557 Abs. 1 S. 1 BGB sei nicht anzunehmen, wenn der Mieter dem Vermieter die Sache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zur Rückgabe anbietet, dieser aber wegen ihres Zustands die Rücknahme ablehnt (Wolf/Eckert, Rdnr. 1114, sowie Scheuer, in: Bub/Treier, V A Rdnr. 71). Allerdings vermag diese Auffassung in ihrer Allgemeinheit aus den oben genannten Gründen nicht zu überzeugen. Hinzu kommt, daß die Rechtsprechungsnachweise, die zur Stützung dieser Ansicht aufgeführt werden, Fälle betreffen, in welchen es tatsächlich zu einer Rückgabe der Sache an den Vermieter oder zumindest zu einer Aufgabe des Besitzes durch den Mieter gekommen ist (BGH, WM 1974, 260, sowie OLG Hamburg, ZMR 1977, 302).

Der bei Scheuer (Bub/Treier, V A Rdnr. 71) angegebene Rechtsprechungsnachweis betrifft eine Entscheidung des OLG Hamburg vom 6.12.1989, in welcher ausdrücklich offengelassen wird, ob allein schon wegen des Annahmeverzugs des Vermieters dieser den Anspruch auf Nutzungsentschädigung auf § 557 Abs. 1 S. 1 BGB verliert (WuM 1990, 75 [76] = MDR 1990, 247 = ZMR 1990, 141).