Annahmefrist für Abschluss eines Mietvertrages

Das Angebot zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrages kann, wenn in dem Angebot keine entsprechende Befristung eingeräumt ist, nach Ablauf von 4 1/2 Wochen nicht mehr wirksam angenommen werden.

[...] 1. Ein Mietvertrag (§§ 535 BGB ff.) ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, weshalb mietvertragliche Ansprüche der Kl. nicht in Betracht kommen.

Der Vertragsschluss scheiterte daran, dass die Kl. das Angebot der Bekl. auf Abschluss des Gewerberaummietvertrages über die Gaststätte vom 7. Februar 2008 erst unter dem 18. März 2008 annahm und der Zugang bei der Bekl. dann am 20. März 2008 erfolgte. Der verstrichene Zeitraum von 6 Wochen ist nicht mehr fristgemäß gemäß § 147 Abs. 2 BGB, weshalb die Annahme verspätet war. Der Antrag der Bekl. war somit gemäß § 146 BGB erloschen, während die Erklärung der Kl. vom 18. März 2008 als neuer Antrag gewertet werden muss (§ 150 Abs. 1 BGB). Diesen Antrag hat die Bekl. indes nicht angenommen, weil sich zwischenzeitlich ihre finanziellen Verhältnisse geändert hatten und sie sich zur Durchführung des Mietverhältnisses nicht mehr in der Lage sah.

a. Soweit sich die Kl. in der Berufungsbegründung darauf beruft, der Zeitraum von 6 Wochen sei noch angemessen und sich auf diverse Zitatstellen zur Gewerberaummiete beruft, ist ihr nicht zu folgen. Zwar wird teilweise ein Zeitraum von bis zu 6 Wochen als noch angemessen erachtet, allerdings nur bei Beurteilung einer gemäß § 148 BGB im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegten Annahmefrist, die vom Verwender als Antragsempfänger bestimmt worden ist (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II Rn. 338 m. w. N.). Hier hat die Kl. jedoch in dem von ihr verwendeten Gewerberaummietvertragsformular eine Annahmefrist gemäß § 148 BGB gar nicht bestimmt. Darauf hat die Bekl. zutreffend hingewiesen. Soweit die Rechtsprechung also zugunsten des Verwenders bei der Beurteilung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Einzelfällen eine Frist von 6 Wochen noch als rechtzeitig erachtet hat (vgl. BGH, NJW 1986, 1807 [1808]; KG Info M 2007, 72, zitiert nach juris), ist dies deshalb auf den zu entscheidenden Fall, bei dem die individuellen Gegebenheiten zu bewerten sind, nicht übertragbar.

Hier gilt die Frist des § 147 Abs. 2 BGB, die vom Gesetz nicht starr festgelegt ist, sondern im Streitfall der Feststellung durch die Instanzgerichte bedarf. Es ist indes keine Rechtsprechung ersichtlich und von der Kl. auch nicht aufgezeigt, die bei Bemessung der Angemessenheit einer Annahmefrist für ein Mietvertragsangebot einen Zeitraum von sechs Wochen noch als fristgerecht erachtet hätte. Ist - wie hier - keine Frist bestimmt, kann ein Antrag zwischen Abwesenden gemäß § 147 Abs. 2 BGB nur innerhalb einer Zeitspanne angenommen werden, in der der Eingang einer Antwort unter Berücksichtigung der Dauer der Übermittlung von Antrag und Annahme sowie einer angemessenen Überlegungs- und Bearbeitungszeit unter regelmäßigen Umständen erwartet werden kann (BGH, NJW 1996, 921; Bub/Treier, a.a.O., II Rn. 338). Dies ist bei sechs Wochen nicht mehr der Fall.

Selbst wenn man aber davon ausgeht, dass der allein zeichnungsberechtigte Geschäftsführer der Kl. am Tag der Abgabe des Mietvertragsangebots durch die Bekl. am 7. Februar 2008 ortsabwesend war, und der Berechnung der Kl. folgen und 11 Tage abziehen würde, so ist der Zeitraum von 4 1/2 Wochen immer noch zu lang und nicht mehr angemessen. Das Kammergericht (WuM 1999, 323) geht beispielsweise davon aus, dass für die Bearbeitungs- und Überlegungszeit bei einem von der Hausverwaltung vorformulierten Vertrag allenfalls zwei bis drei Tage anzusetzen sind, wenn keine besonderen Erschwernisse ersichtlich sind. Zuzüglich zur Übermittlungszeit von weiteren zwei Tagen sei deshalb ein Zeitraum von insgesamt fünf Tagen schon als großzügig bemessen anzusehen. Außerhalb des Mietrechts hat der Bundesgerichtshof einen Zeitraum von 9 Tagen als zu lang erachtet (BGH, NJW 1996, 919 ff.). Der Senat hat im Fall des beabsichtigten Abschlusses eines Untermietvertrages entschieden, dass die Annahme eines Angebots zwischen anwesenden Vertragsparteien, die den Vertrag aber noch schriftlich fixieren wollen, mangels besonderer Regelung mit Ablauf des vierten Tages nach Angebotsabgabe zu erfolgen gehabt hätte (OLGR Düsseldorf 2007, 465). Es werden bei Mietverträgen auch Annahmefristen von einer Woche (Lindner-Figura/Hartl, NZM 2003, 750 m. w. N.) bis zu zwei bis drei Wochen genannt (OLG Dresden, NZM 2004, 826 ff.; KG, NZM 2007, 731; KG, NZM 2008, 576; LG Stendal, NJW-RR 2005, 97; siehe auch Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Auflage, § 147 Rn. 6).

Der hier gegebene Zeitraum von 4 1/2 Wochen ist indes zu lang und deshalb die Annahme durch die Kl. nicht mehr fristgerecht. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages handelte es sich für die Kl. um einen einfachen Vorgang, der nur kurze Bearbeitungs- und Überlegungszeiten erforderte. Denn der Vertrag war von der Verwaltung der Kl. vorformuliert und ohne nennenswerte Änderungen unterschrieben worden. Zudem hatte die Kl. unter den gegebenen Umständen dafür zu sorgen, dass ihr Geschäftsführer seine Unterschrift unverzüglich leistete oder für eine Vertretung sorgte. [...]

Eine nach 4 1/2 Wochen erklärte Annahme des Angebots auf Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages ist verspätet.

Die Klägerin hatte einen von ihr vorformulierten Mietvertrag der Beklagten zur Unterzeichnung übersandt. Diese unterzeichnete am 7. Februar 2008 und sandte den Vertrag an die Klägerin zurück. Deren Geschäftsführer fügte seine Unterschrift am 18. März 2008 hinzu. Mit der Klage verlangt die Klägerin Zahlung der Miete.

Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage ab, da ein Vertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei. Das OLG Düsseldorf bestätigte das Urteil; die Annahme des Angebots der Beklagten auf Abschluss des Mietvertrages sei zu spät erfolgt.

Nachdem das Kammergericht (Urt. v. 4. Dezember 2000 - 8 U 304/99, GE 2001, 418) in einem besonders gelagerten Fall von einer Annahmefrist von nicht mehr als fünf Tagen ausgegangen war, hatte die Frage der rechtzeitigen Annahme i. S. d. § 147 Abs. 2 BGB in der Praxis zunehmend an Bedeutung gewonnen, und zwar insbesondere im Zusammenhang mit der Einhaltung der Schriftform bei längerfristigen Geschäftsraummietverträgen (§ 550 Satz 1 BGB; vgl. hierzu insgesamt Ingendoh in Bieber/Ingendoh, AnwaltFormulare Geschäftsraummiete, § 9 Rn. 39 ff., 55). Inzwischen werden Fristen zwischen zwei Wochen (OLG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 7. September 2004 - 9 U 3/04, NZM 2004, 825; LG Stendal, Urt. v. 29. Januar 2004 - 22 S 107/03, NJW-RR 2005, 97) und drei Wochen (KG, Urt. v. 5. Juli 2007 - 8 U 182/06, GE 2007, 1381; OLG Dresden, Urt. v. 31. August 2004 - 5 U 946/04, NZM 2004, 826; OLG Naumburg, Urt. v. 7. September 2004 - 9 U 3/04, ZMR 2004, 106) genannt, binnen derer eine Annahmeerklärung zugegangen sein muss. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu liegt bisher nicht vor. Zwar lag dessen Urteil vom 29. April 2009 (XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195) ein Fall zugrunde, in dem zwischen Angebot und Annahme ein Zeitraum von mehr als einem Monat lag. Hierauf kam es dort jedoch nicht an, weil ein später formgültig abgeschlossener Nachtrag zum Mietvertrag etwaige Mängel des Ursprungsvertrags geheilt hatte.