Annahmefrist

Annahmefrist; Schriftform bei Vermietung vom "Reißbrett"

1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (Klarstellung zum Urteil des Senats v. 4.12.2004 - 8 U 304/99, GE 2001, 418).

2. Zur Einhaltung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB im Falle von Änderungen des geplanten Bauwerks und fehlender Unterlagen (Einrichtungspläne).

(Leitsätze des Einsenders)

II. Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

A. Zulässigkeit. Das Landgericht ist zutreffend von der Zulässigkeit der (Teil-) Feststellungsklage ausgegangen. Gemäß § 256 ZPO hat die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob das Mietverhältnis nicht zum 31. Dezember 2005 beendet ist, sondern bis zum 31. Dezember 2006 fortbesteht. Das Feststellungsinteresse ist auch nicht dadurch entfallen, daß die Kl. bezüglich des Mietzinses bis einschließlich 31. Dezember 2006 Leistungsklage erheben könnte. Denn im Rahmen der Feststellung über den Fortbestand des Mietverhältnisses bis zu diesem Zeitpunkt ist zu prüfen, ob das Mietverhältnis auf 15 Jahre befristet ist und sich deswegen für die Parteien weitere Rechtsfolgen über den 31. Dezember 2006 hinaus ergeben.

B. Begründetheit. Die Feststellungsklage und die Leistungsklage sind begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Feststellung, daß das Mietverhältnis nicht zum 31. Dezember 2005 beendet ist, sondern bis zum 31. Dezember 2006 besteht.

Die Kl. kann von der Bekl. rückständige Miete für die Monate Juli und August 2006 in Höhe des ausgeurteilten Betrages verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentlichen Kündigungen der Bekl. vom 7. Juni und 30. Juni 2005 nicht beendet worden ist.

Nach § 550 BGB ist eine Befristung des Mietvertrages wirksam, wenn die Schriftform eingehalten ist. Nur wenn die Schriftform nicht gewahrt ist, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden. Die Befristung des Mietvertrages für die Dauer von 15 Jahren ist zwischen den Parteien wirksam vereinbart, weil die Schriftform - entgegen der mit der Berufung weiterverfolgten Ansicht der Bekl. - eingehalten ist.

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Vertragsparteien - aus der Vertragsurkunde ergeben (st. Rechtsprechung des BGH; BGH NJW 1999, 2591 = GE 1999, 761; BGH NJW 2000, 1105; BGH GE 2006, 140 = NJW 2006, 140). Die Grenzen sind fließend, unverzichtbar sind die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, die Vertragsdauer, der Mietzins sowie die sonstigen gegenseitigen Verpflichtungen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rdnr. 94 ff.).

a) Der Mietgegenstand ist im Mietvertrag und den beigefügten Anlagen, nämlich den Grundrißplänen und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung hinreichend bezeichnet. Der Einhaltung der Schriftform steht nicht entgegen, daß die Einrichtungspläne nicht durch schriftliche Nachtragsvereinbarung in den schriftlichen Mietvertrag einbezogen worden sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH muß der Inhalt des Mietvertrages - so auch des Mietobjektes - bestimmbar sein (BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, GE 2006, 184 = NJW 2006, 140 =NZM 2006,104; Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03, NJW 2006, 139). Die Bestimmbarkeit muß im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein, wobei insoweit auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden kann, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Urteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257).

Die Bezeichnung des Mietobjektes gehört zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, die - wie ausgeführt - sich aus der Vertragsurkunde ergeben müssen. Bei der Vermietung "vom Reißbrett" muß die Beschreibung des Mietobjekts besonders genau sein, weil die tatsächliche Ausgestaltung der Räume in diesem Falle bei der Auslegung des Mietvertrages nicht mit herangezogen werden kann (BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages ist das Mietobjekt wie folgt beschrieben: "Die in B-M, W. Straße gelegenen Geschäftsräume werden vom Vermieter an den Mieter vermietet: Fläche im EG: 1.034 qm; UG: 25 qm; OG: 85 qm; Gesamt: 1.144 qm ..."

Die genaue Lage der gemieteten Flächen in dem noch zu errichtenden Gebäude ergibt sich aus den dem Mietvertrag beigefügten Grundrißplänen. Das Mietobjekt ist damit anhand der Beschreibung im Mietvertrag und den beigefügten Grundrißplänen bestimmbar.

Soweit die Bekl. sich auf die Entscheidung des Senats vom 17. August 2006 - 8 U 33/06 (OLG Report 2007, 126 = NZM 2007, 248) beruft, ist der dortige Fall mit dem hier zur Entscheidung anstehenden nicht vergleichbar. Dem vom Senat entschiedenen Fall lag ein Sachverhalt zugrunde, wonach die Vertragsparteien vereinbarten, daß die Mieterin in ein nach Größe und Lage genau bezeichnetes Mietobjekt zunächst einziehen und nach Fertigstellung neuer Flächen in ein neues Gebäude umziehen sollte. Der Mietvertrag enthielt bezüglich der neuen Flächen nur die Vereinbarung, daß die Mietfläche "ca. 400 bis 500 qm" betragen soll, die Lage der vermieteten Flächen in dem neu zu errichtenden Gebäude ließ sich der vertraglichen Regelung nicht entnehmen. Daher entschied der Senat, daß der Mietgegenstand nicht bestimmbar war. Dies ist aber vorliegend im Hinblick auf die dem Mietvertrag beigefügten Grundrißpläne nicht der Fall.

Soweit die Bekl. auf die Entscheidung des BGH vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - (a.a.O.) verweist, war im dem dort entschiedenen Fall zur Bezeichnung der vermieteten Flächen gerade ein Lageplan nicht beigefügt, so daß nicht festgestellt werden konnte, welche Fläche in dem im Mietvertrag bezeichneten Obergeschoß vermietet wurde.

b) Die Schriftform scheitert auch nicht daran, daß im Mietvertrag die von der Vermieterin vorzunehmenden Arbeiten nicht ausreichend bezeichnet sind und deswegen - wie die Bekl. meint - das Mietobjekt nicht bestimmbar sei. Das Erfordernis der Schriftform im Sinne von § 126 Abs. 2 BGB betrifft grundsätzlich sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetzen soll. Bei der Bestimmung des Mindestinhalts, den die Vertragsurkunde enthalten muß, ist vor allem der Zweck des § 550 BGB zu berücksichtigen. Dieser besteht in erster Linie darin, dem Erwerber des Grundstücks eine rasche und zuverlässige Unterrichtung über die Rechte und Pflichten zu ermöglichen, in die er nach § 550 BGB eintritt (BGHZ 136, 357; 52, 25). Deshalb müssen auch Arbeiten, zu denen sich die eine oder andere Vertragsseite verpflichtet, beurkundet werden (vgl. BGH, Urteil vom 19. April 2000 - XII ZR 334/97 für Vornahme von Ausbauarbeiten in den Räumen; vgl. Senatsurteil vom 6. November 2006 - 8 U 110/06, GE 2007, 149 für Baugenehmigung; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. April 2007 - I-10 U 127/06, veröffentlicht bei JURIS). Vorliegend haben die Mietvertragsparteien als Anlage 2 zum Mietvertrag die aus 28 Seiten bestehende Bau- und Ausstattungsbeschreibung für das Mietobjekt schriftlich vereinbart. Aus dieser ergeben sich im einzelnen die von der Vermieterin durchzuführenden Arbeiten hinreichend konkret. Soweit die Bekl. geltend macht, daß auch die Einrichtungspläne, die unstreitig bei Vertragsschluß noch nicht erstellt waren, der Schriftform bedurft hätten, folgt der Senat dem nicht. Die sogenannten Einrichtungspläne sind nach Buchstabe B der Bau- und Ausstattungsbeschreibung Pläne für die Einrichtung sowie technische Eintragungen (Maßstab 1 : 50). Es handelt sich insoweit um Pläne, die die konkrete Ausführung in technischer Hinsicht, nämlich die Eintragung von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen beinhalten. Die Bekl. hat hierzu - ohne die Pläne selbst vorzulegen - unbestritten vorgetragen, daß es sich um Pläne für die technischen Eintragungen, insbesondere die Anschlüsse für Ver- und Entsorgungsleitungen handelt. Dies sind nur konkretisierende und erläuternde Angaben bezüglich der Ausbauarbeiten, die bereits in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung beschrieben sind. Der Schriftform bedürfen nicht solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages nur von nebensächlicher Bedeutung sind. Dies gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen (BGH NJW 1999, 2591 = GE 1999, 980). Um solche erläuternden Angaben bezüglich der Ausführung handelt es sich hier. Detailausführungsanweisungen bezüglich der beurkundeten Ausbauarbeiten bedürfen nicht der Schriftform.

Soweit der Bekl.

vertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf die Entscheidung des BGH vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04 (NZM 2007, 127 = GE 2007, 142) verwiesen hat, ergibt sich hieraus nichts anderes. In dem dort entschiedenen Fall hat der BGH erkannt, daß eine ausreichende Individualisierung des Mietobjektes deswegen nicht gegeben war, weil ein im Mietvertrag in Bezug genommener Lageplan diesem nicht beigefügt war. Dieser Lageplan war zur genauen Bezeichnung des Mietobjektes als wesentliche Vertragsbedingung erforderlich, so daß zur Wahrung der Urkundeneinheit der Zusammenhang der Schriftstücke in geeigneter Weise hätte kenntlich gemacht werden müssen (vgl. auch BGH NJW- RR 2002, 8, 9; BGH Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, NZM 2007, 443, 445 für zunächst fehlenden Grundrißplan). Vorliegend sind aber die Einrichtungspläne nicht solche zur genauen Bezeichnung des Mietgegenstandes wesentliche Vertragsbestandteile, weil sie nur Angaben zu Detailausführungen enthalten.

Auch die im Rahmen der Bauausführung vorgenommenen Ausführungsänderungen waren - entgegen der Ansicht der Bekl. - nicht formbedürftig. Unstreitig sind im Rahmen der Bauausführung einzelne Arbeiten abweichend von der ursprünglichen Planung ausgeführt worden. So sind anstelle von vier Eingangstüren nur zwei als Eingangstüren und weitere zwei als Fensterelemente ausgeführt worden. Der Büro- und Lagerbereich wurde insofern verändert, daß die Abtrennungswand zum Markt verlegt wurde, so daß der Büro- und Lagerraum schmaler wurde. Im Bereich der Frühanlieferung entfiel eine Wand, eine im Tiefkühlraum vorgesehene Tür wurde verlegt. Das Objekt erhielt zwei zusätzliche Fluchttüren. Im Eingangsbereich entfielen die vorgesehenen Stützen, und im ersten Obergeschoß wurde die Naßzelle im Grundriß verschoben. Diese Veränderungen betreffen sämtlichst nur Detailausführungen und keine Änderung des Mietobjektes in seiner Lage und Substanz. Die Raumaufteilung blieb im wesentlichen erhalten. Würde jede Änderung in der Bauausführung beurkundungsbedürftig sein, würde dies eine Vermietung vom Reißbrett zu festen Mietvertragslaufzeiten ungerechtfertigt erschweren bzw. nahezu praktisch unmöglich machen.

Soweit der Bekl.

vertreter erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat behauptet hat, daß auch der Grundriß verändert, nämlich geringfügig verkleinert worden sei, ist die Bekl. mit diesem neuen Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.

c) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß auch die Vereinbarung im Mietvertrag zur Vertragsdauer bestimmbar ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03, a.a.O.; BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, a.a.O.) genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ein Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, muß so genau bestimmt werden, daß bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Bei der Vermietung vom "Reißbrett" genügt daher nach den vorgenannten Entscheidungen des BGH, wenn die Parteien sich dahin geeinigt haben, daß das Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen soll. Nach erfolgter Übergabe steht der Beginn des Mietverhältnisses eindeutig fest. Die Parteien haben in § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages geregelt, daß ab Übergabe der Mieträume die Mietzeit 15 Jahre beträgt. Ferner ist geregelt, daß die Übergabe bis zum 15. November 1995 angestrebt werde, der späteste Termin jedoch der 15. Mai 1996 sein sollte (vgl. § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages). Danach ist der Beginn des Mietverhältnisses zwar nicht bestimmt festgelegt, aber bestimmbar. Das Mietobjekt ist dem Bekl. nach unstreitigem Vortrag beider Parteien am 13. Oktober 1997 übergeben worden. Das Übergabeprotokoll datiert zwar auf den 29. September 1997, wobei bis 13. Oktober 1997 Mängel beseitigt werden sollten. Nach dem Protokoll sollten die Mängel zwar die Übernahme nicht hindern, andererseits vereinbarten die Parteien, daß "das Ladenlokal an die TM GmbH zur Verwahrung bis zum 13.10.1997 wieder übergeben" wird. Zählerstände sollten erst zu diesem Stichtag festgestellt werden. Abzustellen ist auf die tatsächliche Übergabe, so daß der Termin 13. Oktober 1997 maßgeblich ist.

2. Der Schriftform steht nicht entgegen, daß das von der v S Immobilien-Vermietungs-Gesellschaft mbH, der vormaligen Vermieterin, unterbreitete Angebot zum Abschluß des Vertrages nicht rechtzeitig angenommen worden wäre.

Der Mietvertrag wurde am 1. September 1994 sowohl von der Vermieterseite als auch von der Bekl. unterzeichnet. Der Vertragsschluß erfolgte damit unter Anwesenden und ist durch die Bekl. sofort gemäß § 147 Abs. 1 BGB angenommen worden. Für die Bekl. unterzeichnete ein Herr v. d. K. Durch die Unterzeichnung beider Vertragsseiten ist die Schriftform gewahrt. Soweit die Bekl. geltend macht, daß ausweislich des Handelregisters auch die Unterschrift des Vorstandsvorsitzenden der Bekl. für einen wirksamen Vertragsabschluß erforderlich gewesen sei, ist dies für die Frage der Schriftform unerheblich. § 550 BGB verfolgt nicht den Zweck, es einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewißheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Deswegen genügt der Schriftform auch ein Mietvertrag, der auf seiten einer Partei von einem als solchen bezeichneten vollmachtlosen Vertreter unterzeichnet ist (vgl. BGH, Urteil vom14. Juli 2004 - XII ZR 68/02, BGHZ 160, 97= GE 2004, 1163 = NZM 2004, 738). Die Schriftform dient nicht der Prüfung der materiellen Rechtslage, also der Frage, ob der Vertreter bevollmächtigt war und er alleinvertretungsberechtigt war, auch nicht ob der Vertrag wirksam ist. Dies ist für die Einhaltung der Schriftform ohne Belang; die gegebenenfalls vorliegende Unwirksamkeit folgt dann aus anderen Vorschriften. Dem Zweck der Schriftform ist, wie sich aus dem Gesetz entnehmen läßt (§ 126 Abs. 1 BGB), genügt, wenn sich aus den in der Urkunde niedergelegten Umständen oder durch ausdrücklichen Zusatz ergibt, wer Aussteller der Urkunde ist und daß der Aussteller die Urkunde unterzeichnete (vgl. KG, Urteil vom 9. Juni 2005 - 20 U 77/04, unveröffentlicht).

Aber selbst wenn davon auszugehen wäre, daß zur Wahrung der Schriftform auch die Unterschrift des Vorstandes erforderlich war, so ist das Angebot der Kl. auf Abschluß des Mietvertrages auch rechtzeitig gemäß § 147 Abs. 2 BGB angenommen worden. Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die gesetzliche Annahmefrist setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden (BGH NJW 1996, 921). Bei der Bemessung der Frist sind zunächst die regelmäßigen Umstände, aber auch die besonderen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen (vgl. im einzelnen Kramer in Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage, § 147 BGB, Rdnr. 7). Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist in der Regel 2 bis 3 Wochen (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, § 147 BGB, Rdnr. 6; Dresden und Naumburg NZG 2005, 72, 75; LG Stendal NJW-RR 2005, 97; OLG Sachsen NZM 2004, 825: 2 Wochen). Bei einer großen Gesellschaft - wie es auch die Bekl. ist - kann regelmäßig nicht damit gerechnet werden, daß bedeutende Vertragsangebote innerhalb weniger Tage angenommen werden (BGH NJW 2000, 2984; Erman/Armbrüster, BGB, 11. Auflage, § 147 BGB, Rdnr. 18). Soweit der Senat in seiner Entscheidung vom 4. Dezember 2000 - 8 U 304/99 - (GE 2001, 418) eine Annahmefrist von nur fünf Tagen angenommen hat, beruhte dies auf den besonderen Umständen des Einzelfalls.

Grundsätzlich geht auch der Senat davon aus, daß der Antragende den Eingang der Antwort regelmäßig in einer Frist von zwei bis drei Wochen erwarten darf. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kann eine kürzere Frist gerechtfertigt sein. Eine solche besondere Fallkonstellation ist vorliegend nicht gegeben.

3. Bezüglich der wesentlichen, der Schriftform unterliegenden Vertragsbedingungen ist auch die Einheitlichkeit der Urkunde hergestellt, und die geleisteten Unterschriften erfüllen die Anforderung an eine solche im Rechtssinne.

a) Zur Erfüllung der Schriftform bestimmt § 126 BGB, daß der Vertrag von den Parteien auf derselben Urkunde zu unterschreiben ist.

Nur wenn die Parteien diese Essentialia oder weitere Bestimmungen, die ebenfalls wesentlicher Inhalt des Mietvertrages sein sollen, nicht in diesen selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke auslagern, so daß sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, müssen sie zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH MDR 1999, 473). Die Vertragsparteien haben die Einheitlichkeit der Urkunde gewahrt. Nach der sog. "Auflockerungsrechtsprechung" des BGH (vgl. BGH NJW 1989, 58) setzt § 126 BGB nicht voraus, daß die einzelnen Blätter des Vertrages körperlich verbunden sind. Die Zusammengehörigkeit der Urkunde kann sich auch aus anderen Umständen zweifelsfrei ergeben. Anlagen müssen der Haupturkunde nicht beigeheftet sein, wenn der Zusammenhang durch Bezugnahme erkennbar ist (BGH NZM 2002, 20). Sind die Anlagen wie der Vertrag unterzeichnet und verweisen sie auf ihn, ist die Schriftform gewahrt (BGH NJW 1999, 1104). Das gilt aber auch bei fehlender Rückverweisung auf die Vertragsurkunde (BGH NJW 2000, 354), wenn der Vertrag eine zweifelsfreie Bezugnahme auf die Anlage enthält (BGH NZM 2001, 43; NZM 2002, 20; NJW 2003, 1248). Enthält die Anlage wesentlichen Vertragsinhalt, genügt Verweisung im Vertragstext und Unterzeichnung oder jedenfalls Paraphierung der Anlage durch die Vertragsparteien (BGH NJW 1999, 1104; BGH NJW 2000, 354). Nach diesen Grundsätzen reicht es aus, wenn die von den Vertragsparteien unterzeichnete Haupturkunde - wie hier - auf die unterzeichneten Grundrißpläne und die unterzeichnete Bau- und Ausstattungsbeschreibung Bezug nimmt.

Die Unterschriften der Vertragsparteien sind - entgegen der Darstellung der Bekl. - auch unterhalb des Vertragstextes angebracht. Die Unterschrift muß den Urkundentext räumlich abschließen (BGHZ 113, 48; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 126 BGB, Rdnr. 5). Deshalb erfüllen Namenszeichnungen oberhalb des Urkundentextes oder neben diesem das Formerfordernis nicht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Auflage, § 550 BGB, Rdnr. 29). Auf den Originalunterlagen befinden sich unterhalb des Vertragstextes die Unterschriften beider Vertragsparteien. Ohne Erfolg verweist die Bekl. darauf, daß in der Haupturkunde die Anlagen erst unter der Unterschrift aufgeführt und damit von dieser nicht gedeckt seien. Die Anlage 2 (Bau- und Ausstattungsbeschreibung) ist auch von beiden Vertragsparteien unterzeichnet und mit Stempelaufdruck versehen. Die Grundrißpläne lagen bei Vertragsunterzeichnung am 1. September 1994 ebenfalls vor und sind von beiden Vertragsseiten unterzeichnet worden.

b) Die von der Vermieterseite geleistete Unterschrift erfüllt die Anforderungen an eine Unterschrift im Rechtssinne.

Die vom Gesetz geforderte Namensunterschrift soll die Person des Ausstellers erkennbar machen. Es genügt die Unterschrift mit dem Familiennamen ohne Hinzufügung eines Vornamens. Auf die Lesbarkeit kommt es nicht an (BGH NJW 1987, 1334; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 946; BGH NJW 2005, 3775 für § 130 Nr. 6 ZPO), jedoch muß der Schriftzug Andeutungen von Buchstaben erkennen lassen (BGH NJW 1997, 3380). Erforderlich, aber auch genügend ist ein die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnender individueller Schriftzug, der einmalig ist, entsprechend charakteristische Merkmale aufweist und sich als Wiedergabe eines Namens darstellt (BGH NJW 1994, 55; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 126 BGB, Rdnr. 9). Nach OLG Köln (NJW-RR 2005, 1252 = NZM 2005, 705) soll sogar eine Wellenlinie, die ein "W" erkennen läßt und offensichtlich keine Paraphe ist, ausreichen. Vorliegend ist der Mietvertrag für die Vermieterseite durch einen Herrn M. unterzeichnet worden. Aus dem Schriftzug ist deutlich der Anfangsbuchstabe "M" erkennbar, und auch die folgenden Buchstaben sind dem Namen zuzuordnen. Es besteht für den Senat kein Zweifel an der Ordnungsgemäßheit der Unterschrift.

Soweit die Bekl. weiter geltend macht, daß die Unterschrift des Geschäftsführers der Vormieterin deswegen nicht ausreichend sei, weil ihr der Firmenstempel nicht beigefügt sei, trifft dies in der Sache bereits nicht zu. Auf dem von der Bekl. selbst eingereichten Originalmietvertrag ist neben der Unterschrift des Geschäftsführers auch der Firmenstempel angebracht.

4. Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, daß die Schriftform deswegen nicht gewahrt sei, weil die Parteien nachträglich eine abändernde Vereinbarung über die Umlegung der Grundsteuer getroffen hätten.

Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob eine Abänderung der Vereinbarung über die Zahlung bestimmter Nebenkosten gegenüber dem Ursprungsvertrag der Schriftform bedarf. Der BGH hat für den Fall, daß im Mietvertrag bereits bestimmt ist, daß der Mieter alle Nebenkosten trägt und diese nach der Fläche umgelegt werden, das Schriftformerfordernis für eine Anlage zum Mietvertrag, die die Aufstellung über die einzelnen Betriebskostenarten enthält, verneint (BGH NJW 1999, 2591).

Jedenfalls haben die Parteien eine von der Regelung in Anlage 3 des Mietvertrages bezüglich der Umlegung der Grundsteuer abweichende Regelung nicht getroffen. Nach der Regelung in Anlage 3 hat der Mieter die "Kosten für Grundsteuer, hier aber nur eventuelle Erhöhungen ab dem Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses" zu tragen. Die Kl. hat unstreitig in den Jahren 1998 bis 2000 nicht nur die Erhöhungsbeträge, sondern die Grundsteuerbeträge insgesamt (anteilmäßig) umgelegt, und damit mehr umgelegt, als die vertragliche Regelung vorsah. Die erteilten Rechnungen hat die Bekl. unbeanstandet bezahlt. Allerdings hat die Kl. in den Jahren 2001 und 2002 nur die Erhöhungsbeträge abgerechnet. Dann kann aber nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien konkludent den ursprünglichen Vertrag abgeändert hätten. Soweit die Bekl. sich auf die Entscheidung des BGH vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - (NZM 2000, 962) beruft, wonach eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht umgelegter Nebenkosten auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen kann, liegen diese Voraussetzungen hier nicht vor. In dem vom BGH entschiedenen Fall erfolgte die Umlegung der Betriebskosten über sechs Jahre, also über einen längeren Zeitraum. Ein solcher rechtlich relevanter längerer Zeitraum ist hier nicht feststellbar. Eine Abänderung der bisher getroffenen schriftlichen Regelung liegt nicht vor.

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es ausreichend, wenn das Vertragsangebot einer Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. Sog. Einrichtungspläne, die die konkrete Ausführung insbesondere der Anschlüsse für die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen beschreiben, brauchen dem Mietvertrag nicht beigefügt zu werden.

Der auf 15 Jahre - ab Übergabe - befristete Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume wurde von der Vermieterin am 1. September 1994 unterzeichnet, von der Mieterin ihrem Vortrag nach dagegen erst am 8. September 1994. Nach § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages sollte die Mietsache nach Maßgabe der "Baubeschreibung" ausgestattet und schlüsselfertig übergeben werden. Nach einer Anlage zum Mietvertrag sollte ein Einrichtungsplan die Einzelheiten regeln; ein derartiger Plan war dem Mietvertrag nicht beigefügt. Gegenüber dem ursprünglichen Einrichtungsplan kam es zu baulichen Veränderungen, über deren Umfang die Parteien streiten. Die tatsächliche Übergabe erfolgte am 13. Oktober 1997. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis am 7. und 30. Juni 2005 ordentlich. Daraufhin nahm die Vermieterin die Mieterin auf Feststellung in Anspruch, daß das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2006 fortbestehe und verlangte rückständige Miete für Juli und August 2006. Die erste Instanz gab der Klage statt. Dagegen legte die Mieterin Berufung ein.

Das Kammergericht wies die Berufung zurück.

Die erforderliche Schriftform sei eingehalten. Die genaue Lage der vermieteten Flächen ergäbe sich aus den dem Mietvertrag beigefügten Grundrißplänen. Aus der dem Mietvertrag beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibung ergäben sich auch die von der Vermieterin noch auszuführenden Arbeiten. Unschädlich sei, daß die sog. Einrichtungspläne bei Vertragsschluß noch nicht erstellt gewesen seien, denn dabei habe es sich nur um konkretisierende und erläuternde Angaben bezüglich der Ausbauarbeiten gehandelt, die bereits in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung konkret beschrieben worden seien. Die Veränderungen hätten nur Detailausführungen betroffen, ohne daß damit das Mietobjekt in seiner Lage und Substanz geändert worden sei.

Der Mietvertrag sei am 1. September 1994 von beiden Vertragspartnern unterzeichnet worden. Selbst wenn die Mieterin erst am 8. September 1994 unterzeichnet haben sollte, reiche dies aus, denn bei Mietverträgen betrage die Annahmefrist in der Regel zwei bis drei Wochen.

Differenzierter in diesem Zusammenhang die BGH-Entscheidungen in GE 2006, 50 und GE 2006, 184.