Annahme des Eigenbedarfs bei Vorhandensein einer nicht ausreichend großen freien anderen Wohnung

1. Das Beharren des Eigentümers auf seinen Nutzungswunsch beim Vorhandensein einer freien anderen Wohnung ist nur dann unbeachtlich, wenn diese Wohnung nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet wäre, den Wohnbedarf des Eigentümers zu befriedigen.

2. Das Recht des Mieters auf Eigentum ist nicht verletzt, wenn das Gericht im Räumungsprozeß nach einer Eigenbedarfskündigung ausführlich prüft, ob ein nachvollziehbarer Selbstnutzungswunsch des Vermieters vorhanden ist und ob die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte darstellen würde.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. Der 1951 geborene Beschwerdeführer war seit 1987 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in einer aus zwei derartigen Wohnungen bestehenden, etwa 1931 erbauten Doppelhaushälfte auf einem Grundstück in Berlin-Kaulsdorf. Die monatliche Miete betrug zuletzt 332,68 DM brutto kalt. Am 21. September 1998 wurde auf Ersuchen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen seine im März 1943 als Tochter des damaligen Eigentümers geborene und bis 1960 in dem Haus aufgewachsene, nunmehr in Kehl wohnhafte Cousine als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 26. Mai 1999 kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2000, forderte den Beschwerdeführer zur fristgerechten Räumung auf und widersprach ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses. Zur Begründung machte sie geltend, sie beabsichtige, das ihr rückübertragene Haus einschließlich der Wohnung des Beschwerdeführers gemeinsam mit ihrem Ehemann und ihrer Tochter selber zu nutzen und ihren Lebensmittelpunkt und den ihrer Familie wieder nach Berlin zu verlegen. Sie sei in Berlin geboren, ihr Ehemann habe vom 10. Lebensjahr an in Berlin gewohnt. Teilungsbedingt habe sie später mit ihrer Familie ihren Wohnsitz in Süddeutschland nehmen müssen. Sie wollten nun aber ihren Lebensabend auf dem von familiären Erinnerungen geprägten Grundstück verbringen. Ihr Ehemann sei durch eine schwere Erkrankung vorzeitig erwerbslos geworden und schwerbeschädigt. Für den Wohnbedarf seien die im Dachgeschoß freien zwei Räume mit nur ca. 40 m2 Wohnfläche nicht ausreichend und für den Ehemann wegen der Schwerbehinderung auch nicht geeignet. Die Tochter studiere an einer Hochschule in Stuttgart und habe eine feste Anstellung nach Studienende in Berlin in Aussicht. Zur Pflege des Ehemannes werde die Unterstützung durch die Tochter dringend benötigt.

Mit Schreiben vom 19. April 2000 widersprach der Beschwerdeführer der Kündigung ohne Begründung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Daraufhin erhob die Eigentümerin vor dem Amtsgericht Hohenschönhausen Klage gegen den Beschwerdeführer, mit der sie dessen Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Beseitigung eines von ihm auf dem Grundstück errichteten Carports begehrte.

Das Amtsgericht gab durch Urteil vom 8. November 2000 dem auf Beseitigung des Carports gerichteten Klageantrag statt, wies die Klage jedoch im übrigen ab, weil die Kündigung unwirksam sei. Die von der Kl. vorgetragenen Tatsachen ermöglichten keinen hinreichenden Schluß auf das Vorliegen von Eigenbedarf. Insbesondere habe die mit zehn Wochenstunden im Angestelltenverhältnis in Kehl beschäftigte Kl. den von ihr behaupteten Willensentschluß, in den Ruhestand zu treten, nicht hinreichend konkretisiert.

Gegen dieses Urteil legte die Kl. Berufung und der Beschwerdeführer Anschlußberufung ein. Zur Begründung ihrer Berufung trug die Kl. vor, daß sie den Zeitpunkt ihres Eintritts in den Ruhestand vom Ausgang des Rechtsstreits abhängig mache. Sie könne ihr Arbeitsverhältnis jederzeit beenden und den Zeitraum bis zum Erhalt der Altersrente durch Leistungen der Arbeitslosenversicherung oder eine bereits beantragte Erwerbsunfähigkeitsrente überbrücken. Nachdem sie bei Rückgabe des Grundstücks angesichts der schweren Erkrankung ihres Ehemannes, der sich 1998 einer Krebsoperation habe unterziehen müssen, zunächst einen Verkauf des Grundstücks beabsichtigt habe, habe sie sich mit ihrem Ehemann Ende März 1999 und in den darauffolgenden Wochen entschlossen, das Grundstück doch nicht zu verkaufen, sondern das Haus grundlegend zu sanieren und dann gemeinsam nach Berlin zu ziehen, um ihren Lebensabend im elterlichen Haus zu verbringen. Dieser Entschluß sei damals auch mit Familienangehörigen und Freunden besprochen worden.

Das Landgericht Berlin erhob in mündlicher Verhandlung Beweis über diese Behauptung der Kl. durch Vernehmung von vier von ihr als Zeugen benannten Familienangehörigen. Durch Urteil vom 7. Mai 2002 - zugestellt am 14. Juni 2002 - änderte das Landgericht sodann das erstinstanzliche Urteil, verurteilte den Beschwerdeführer zur Räumung und Herausgabe der Wohnung, wies die Klage im übrigen ab, gewährte dem Beschwerdeführer eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2002, erlegte dem Beschwerdeführer 80 % der Kosten des Rechtsstreits auf und ließ die Revision nicht zu.

Zur Begründung des Räumungsurteils führte es aus, die Kündigung sei wirksam, weil der Wunsch der Kl., mit ihrer Familie in das ihr rückübertragene Elternhaus zu ziehen, um dort ihren Lebensabend zu verbringen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstelle. Aufgrund der Aussagen der vernommenen Zeugen sei das Gericht davon überzeugt, daß die Kl. die Absicht habe, mit ihrer Familie in die streitgegenständliche Wohnung zu ziehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme handele es sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Aus dem von den Zeugen bestätigten Vortrag der Kl. habe das Gericht den Eindruck gewonnen, daß der gesamte Ablauf des Umzugs und die zuvor notwendigen Sanierungsarbeiten am Haus allein vom Ausgang des Rechtsstreits abhingen und die Kl. einen Umzug nicht nur als entferntes Vorhaben, sondern als konkrete Planung verfolge. Gerade weil die Entscheidung zur Selbstnutzung erst gefallen sei, als der Gesundheitszustand des Ehemannes einen Umzug erlaubt habe, sei davon auszugehen, daß die Kl. bereits zum Zeitpunkt der Kündigung den Umzug konkret geplant habe und aus ihrer Sicht alle Voraussetzungen bis auf den Auszug des Beschwerdeführers gegeben gewesen seien. Die Kl. sei nicht auf die obere Wohnung zu verweisen, weil diese nicht größer sein dürfte als die vom Beschwerdeführer gemietete. Die Planung, das gesamte Haus als Wohnung zu nutzen, stelle damit keinen überhöhten Wohnbedarf dar.

Eine soziale Härte habe der Beschwerdeführer nicht dargetan. Soweit er geltend mache, im Rahmen einer Mietermodernisierung 1990 einen Betrag von 4.544 DM aufgewandt zu haben, seien diese Aufwendungen inzwischen abgewohnt. Sein Vortrag, daß ihn seine Lebenspartnerin verlassen habe und der älteste gemeinsame Sohn bei ihm wohne, könne keine unzumutbare Härte begründen. Die Behauptung, er finde keine vergleichbare Wohnung, sei unsubstantiiert. Auch die lange Mietzeit begründe keine soziale Härte. Soweit beide Parteien ihr affektives Interesse am Erhalt des Hauses in der Familie äußerten, gehe das Interesse der Kl. vor.

2. Mit der am 14. August 2002 eingegangenen Verfassungsbeschwerde wendet sich der Beschwerdeführer gegen das Urteil des Landgerichts, soweit er zur Räumung verurteilt wurde und ihm Kosten auferlegt wurden. (...)

II. 2. Soweit der Beschwerdeführer behauptet, durch das angegriffene Urteil in seinen Grundrechten auf Gleichheit vor dem Gesetz (Art. 10 Abs. 1 VvB) und auf Eigentum (Art. 23 Abs. 1 VvB) verletzt zu sein, ist die Verfassungsbeschwerde jedenfalls unbegründet.

a) Gegen den Gleichheitssatz wird nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sein mögen. Hinzukommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht (vgl. Beschluß des Verfassungsgerichtshofs vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 [18]; ständige Rechtsprechung). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer behaupteten Umstand, daß die Wohnung im Obergeschoß des streitbefangenen Hauses leersteht, entgegen der Auffassung des Beschwerdedeführers nicht unberücksichtigt gelassen, sondern als rechtlich unerheblich angesehen, weil die Planung der Kl., das gesamte Haus zu nutzen, angesichts der geringen, nur zwei Zimmer umfassenden Größe jener Wohnung keinen überhöhten Wohnbedarf darstelle, der für eine rechtsmißbräuchliche Kündigung sprechen könnte. Damit hält sich das angegriffene Urteil im Rahmen der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten ist und das Beharren des Eigentümers auf seinem Nutzungswunsch beim Vorhandensein einer freien anderen Wohnung nur dann zu einer dem Mieter günstigen Entscheidung führen kann, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in jener Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann und die dortigen Räume nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sind, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen (vgl. BVerfGE 79, 292 [307]). Die Auffassung des Landgerichts, dies sei hier nicht der Fall, ist angesichts der Größe der Familie der Kl. und ihrer derzeitigen Lebensverhältnisse sachlich nachvollziehbar und deshalb nicht willkürlich.

b) Auch das Recht des Beschwerdeführers auf Eigentum ist nicht verletzt. Selbst eine nach einfachem Recht möglicherweise fehlerhafte und den widerstreitenden Interessen der Beteiligten nicht hinreichend gerecht werdende gerichtliche Entscheidung begründet nicht in jedem Fall eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts. Dieses wäre vielmehr nur dann verletzt, wenn die gerichtliche Entscheidung auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und Reichweite des Grundrechts beruht. Davon kann hier keine Rede sein. Die im angegriffenen Urteil vorgenommene, auf einer Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im konkreten Einzelfall beruhende Auslegung und Anwendung der §§ 556 a, 564 b BGB a. F. Iäßt keinen derartigen Fehler erkennen, sondern setzt sich ausführlich mit den Fragen auseinander, ob die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beschwerdeführer hat und ob die Beendigung für diesen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Rahmen hat das Landgericht insbesondere nachgeprüft, ob der Selbstnutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, ob der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht ist und die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Es hat damit die Mieterinteressen nicht völlig vernachlässigt, sondern beachtet, daß der Mieter vor nicht hinreichend motivierten Räumungsbegehren geschützt werden muß, und es hat die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens auf die Einwände des Beschwerdeführers hin nachgeprüft. Art. 23 Abs. 1 VvB gebietet es entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht, diese (einfachrechtliche) Beurteilung durch eine davon losgelöste, unmittelbare verfassungsrechtliche Güterabwägung zu ersetzen (vgl. BVerfGE 68, 361 [374]; 89, 1 [9 ff.]). (...)

Eine Eigenbedarfskündigung ist dann unwirksam, wenn eine andere leere Wohnung für den Vermieter zur Verfügung steht. Diese Wohnung muß aber ausreichend groß sein.

Die Eigentümerin aus Kehl wollte mit Ehemann und Tochter in die Doppelhaushälfte in Berlin-Kaulsdorf einziehen. Von den beiden vorhandenen Zweizimmerwohnungen stand eine leer (die hatte nur 40 m2 und befand sich im Dachgeschoß, der Ehemann der Eigentümerin war schwerbehindert), die andere kündigte sie wegen Eigenbedarfs. Der Mieter, ein Cousin der Eigentümerin, wurde vom LG Berlin zur Räumung verurteilt; gegen dieses Urteil erhob der Mieter Verfassungsbeschwerde.

Mit Beschluß vom 27. September 2002 wies der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin die Beschwerde zurück und meinte, das Urteil des Landgerichts sei nicht willkürlich, da es den Prozeßvortrag des Mieters berücksichtigt habe. Es sei nicht zu beanstanden, wenn es ihn als rechtlich unerheblich angesehen habe. Dieser könne nur dann zu seinen Gunsten wirken, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in der freien Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Das sei im vorstehenden Fall nicht möglich gewesen. Auch das Recht des Mieters auf Eigentum sei nicht verletzt, da das Landgericht die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens auf die Einwände des Mieters hin geprüft habe.