Anmietung eines Reihenhauses durch juristische Person für Wohn- und Gewerbezwecke

Anmietung eines Reihenhauses durch juristische Person für Wohn- und Gewerbezwecke; Mischmietverhältnis; Kündigung; Mietvertrag über Geschäftsräume; Gewerberaummietverhältnis; Nutzungszweck entscheidend

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.

1 Die beklagte GmbH hatte vom Kl. ab dem 1. Mai 2002 ein Reihenhaus gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages waren sich die Parteien darüber einig, dass der Geschäftsführer der Bekl. das Haus bewohnen und die Geschäfte der Bekl. von dort aus betreiben würde. Das Mietverhältnis wurde vom Kl. mit Schreiben vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 und von der Bekl. mit Schreiben vom 31. Januar 2007 zum 30. April 2007 gekündigt. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Kündigungsfristen von § 573 c Abs. 1 und § 580 a Abs. 2 BGB streiten die Parteien darüber, ob es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum oder über Geschäftsräume handelt. 2 Der Kl. hat rückständige Miete in Höhe eines - von der Bekl. anerkannten - Betrags von 550 € geltend gemacht. Im Wege der Widerklage hat die Bekl. die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf des 30. April 2007 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung entsprechend ihrem Anerkenntnis verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Kl., mit der er die Abweisung der Widerklage erstrebt.

3 Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Bekl. in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Bekl., sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 5 Der von der Bekl. im Wege der Widerklage begehrte Feststellungsantrag sei zulässig, weil der Kl. die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2007 nicht anerkannt, sondern sich auf die Gültigkeit des Mietvertrages bis zum 30. Juni 2007 berufen habe. 6 Der Feststellungsantrag sei auch begründet, weil auf den Mietvertrag Wohnraummietrecht anzuwenden sei. Bei der Zuordnung eines Mietverhältnisses komme es darauf an, welche Nutzung im Vordergrund stehe. Angesichts der Vermietung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Reihenhauses und der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete sei davon auszugehen, dass die gewerbliche Tätigkeit gegenüber dem Wohnen von untergeordneter Bedeutung gewesen sei. Hierfür spreche auch der Umstand, dass der ehemalige Geschäftsführer der Bekl. die Absetzbarkeit der Miete als Betriebsausgabe als "Schachzug" bezeichnet habe; auch habe er das Haus trotz des Umzugs der Bekl. nach G. weiter bewohnt. 7 Der Umstand, dass auf Seiten des Mieters eine juristische Person den Vertrag abgeschlossen habe, stehe der Einordnung als Wohnraummiete nicht entgegen, da nicht auf diesen formalen Aspekt, sondern auf den tatsächlichen Nutzungszweck abzustellen sei. II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Zulässigkeit des mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrags bejaht. Die Bekl. hat ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Klärung der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Mietverhältnis bereits zum 30. April 2007 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Kl. kommt es deshalb nicht darauf an, ob (auch) die Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO vorliegen. 10 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Kündigung der Bekl. vom 31. Januar 2007 das Mietverhältnis der Parteien zum 30. April 2007 beendet hat. Anders als das Berufungsgericht meint, handelt es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag nicht um einen - nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbaren - Wohnraummietvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, der gemäß § 580 a Abs. 2 BGB nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. 11 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ 94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in:

zwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (BGHZ 94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 83). Dies war hier nicht der Fall. Darauf, ob die Bekl. das vom Kl. gemietete Reihenhaus nach dem Vertragszweck vorwiegend als Geschäftsräume für sich selbst oder als Wohnung für ihren Geschäftsführer nutzen wollte, kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an. 12 b) Auch die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäftsführer persönlich ist aus der maßgeblichen Sicht der Bekl. als Mieterin kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung. Wie die Revision zutreffend geltend macht, kann eine juristische Person Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend machen, dass sie von ihr vermietete Räume als Wohnung für sich oder Angehörige im Rahmen von Eigenbedarf benötige (vgl. zur KG als Vermieterin Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, GE 2007, 1187 = NJW-RR 2007, 1460 und VIII ZR 113/06, NJW-RR 2007, 1516). 13 c) Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags sind Geschäftsräume im Sinne des § 580 a Abs. 2 BGB, denn das von der Kl. angemietete Reihenhaus dient ihrem Geschäftsbetrieb, indem sie es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb nutzt und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung am unmittelbaren Ort ihres Geschäftsbetriebs zur Verfügung stellt. Die Bekl. konnte deshalb das Mietverhältnis nur mit der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Die Kündigung der Bekl. vom 31. Januar 2007 hätte das Mietverhältnis daher erst zum 30. September 2007 beendet, wenn es nicht schon zuvor durch die Kündigung des Kl. vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 aufgelöst worden wäre.

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus, um es teils als Büro zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag.

Die beklagte GmbH hatte vom Kläger ein Reihenhaus gemietet. Der GmbH-Geschäftsführer sollte dort wohnen und die Geschäfte der GmbH von dort betreiben. Der Kläger kündigte mit der Gewerberaumfrist, die Beklagte mit der Wohnraumfrist.

Der BGH unterstellte ein Gewerberaummietverhältnis. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten als Mieterin sei es um geschäftliche Nutzung gegangen.