Anmietung zu Studienzwecken per se kein Anlass für Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur im Rahmen des § 575 BGB verwirklicht werden.

2. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, weil ein Studium sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken kann und deshalb insbesondere nicht mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar ist.

3. Eine erste Befristung mit anschließender Verlängerung der Befristung spricht gegen die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Vertrag vom 13.6.2022 vermietete die Kl. eine 34 m2 große möblierte 1-Zimmer-Wohnung zu einer Pauschalmiete von 1.030 € an die Bekl. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags sieht eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.1.2023 vor. In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es wie folgt: „Die Mieter erklären ausdrücklich, dass das o. g. angemietete Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt der Mieter wird. Hierzu erklären die Mieter weiter, dass sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschen, weil sie zur Zeit studieren. Lebensmittelpunkt ist INDIA.“

In § 2 Ziff. 6 des Vertrags heißt es weiter: ,,Die Parteien sind sich darüber einig, dass sowohl die besonderen Umstände der Anmietung und des Vertragszwecks (insbesondere Möblierung, überschaubare Vertragsdauer, Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung) als auch das baldige Vertragsende feststehen und diese Vorstellungen beider Parteien gerade Vertragsinhalt sein sollen.“

Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 9.12.2022 verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 31.7.2023 zu einer Pauschalmiete i.H.v. 1.050 €. Mit Schreiben vom 27.6.2023 erklärten die Bekl. gegenüber der Kl., dass sie nicht wie vereinbart zum 31.7.2023 aus der Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handele.

Mit Anwaltsschreiben vom 7.7.2023 bot die Kl. den Bekl. daraufhin den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung an, was die Bekl. jedoch ablehnten. Daraufhin forderte die Kl. die Bekl. erfolglos zur Räumung und Herausgabe auf.

Mit Schreiben vom 9.10.2023 rügten die Bekl. gegenüber der Kl. einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB und forderten die Kl. auf, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetzt.

Die Kl. behauptet, die Bekl. hätten vor Vertragsschluss gegenüber der Hausverwalterin M. erklärt, sich in Berlin nur vorübergehend zu Studienzwecken aufhalten zu wollen, sodass sie nur eine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch suchen würden. Sie hätten außerdem erklärt, ihren Lebensmittelpunkt im Libanon zu haben. Zu den geltend gemachten Auskunftsansprüchen behauptet sie, die Betriebskostenabrechnung für 2022 sei noch nicht erstellt worden. Sie berufe sich zudem nicht auf eine mögliche Ausnahme, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung stehe. Die streitgegenständliche Wohnung sei umfassend modernisiert worden, die Kosten hierfür hätten 17.412,18 € betragen. Hinzu kämen die Möblierungskosten i.H.v. 3.839,28 € und die Montagekosten i.H.v. 1.785 €. Die Pauschalmiete enthalte außerdem den Rundfunkbeitrag i.H.v. 55,08 € je alle 3 Monate, die Kosten für das Internet i.H.v. 52,98 € sowie die umlagefähigen Verwaltungskosten. Es sei darüber hinaus bekannt, dass die Heizkosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen seien. Sie ist der Auffassung, der Nachtrag vom 9.12.2022 stelle zugleich einen Mietaufhebungsvertrag dar, der ggf. an die Stelle einer etwaigen erforderlichen Kündigung trete.

Die Kl. hat zunächst mit Klageantrag zu 1) beantragt, die Bekl. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die möblierte Einzimmerwohnung zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Nachdem die Bekl. am 31.10.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen sind, hat sie mit Schriftsatz vom 13.11.2023 den Klageantrag zu 1) für erledigt erklärt. Der Erledigungserklärung haben sich die Bekl. nicht angeschlossen; sie beantragen widerklagend, die Kl. zu verurteilen, anhand der Vorlage von Abrechnungen und Nachweisen Auskunft zu erteilen über den Anteil der kalten Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten an der Gesamtmiete von 1.030 € zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie Auskunft zu erteilen über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung.

Die Klage hat keinen Erfolg (A.). Die Widerklage ist hingegen zulässig und begründet (B.).

A. II. Die Klage hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

1. Der Klageantrag zu 1) ist unbegründet. Eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist hier nicht eingetreten. Denn die Klage war von Anfang an unbegründet.

Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung ist nicht mit Ablauf der in dem Nachtrag vom 9.12.2022 geregelten Befristung zum 31.7.2023 beendet worden. Eine Befristung des Mietverhältnisses ist vorliegend nicht wirksam vereinbart worden.

a) Die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses kommt gemäß § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur in Betracht, wenn einer der in Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 genannten Befristungsgründe vorliegt und der Vermieter dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ein Befristungsgrund i.S.d. § 575 BGB liegt jedoch nicht vor und ist jedenfalls auch nicht den Bekl. schriftlich vor Vertragsschluss mitgeteilt worden.

b) Die Vorschrift des § 575 BGB findet vorliegend auch Anwendung. Zwar gilt § 575 BGB nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Dieser Ausnahmetatbestand greift vorliegend jedoch nicht.

Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (LG Berlin, Urteil vom 21. September 2021 - 65 S 36/21, GE 2022, 105 = Rn. 7, m.w.N. -, juris).

Voraussetzung ist zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entsteht, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststeht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 549 Rn. 22 f.). Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziert jedoch keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet wird (LG Berlin, Urteil vom 5. Juni 2020 - 66 S 68/18, GE 2020, 1435 = Rn. 24 -, juris).

Vorliegend lässt der vereinbarte Vertragszweck bereits nicht den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es zwar ausdrücklich, es sei von den Bekl. nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung gewünscht, da sie zur Zeit studieren würden, ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt aber nicht in Berlin hätten. Dies allein reicht jedoch nicht aus. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet. Denn ein Studium kann sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken. Die Anmietung einer Wohnung zu Studienzwecken ist daher insbesondere nicht vergleichbar mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es sprechen, wenn die Anmietung etwa nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Weder kommt dies im Vertrag zum Ausdruck, noch hat die Kl.seite Entsprechendes vorgetragen. Abgesehen davon entspricht der Zeitraum der ersten Befristung auch nicht dem gewöhnlichen Semesterturnus der Universitäten.

Insofern kommt es auch nicht darauf an, ob die Bekl., wie die Kl. vorträgt, bei Vertragsschluss gegenüber Frau M. geäußert haben, sich nur vorübergehend in Berlin für das Studium aufzuhalten. Dem Begriff „vorübergehend“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch eine andere Bedeutung beigemessen als im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann insofern auch längere Zeiträume erfassen.

Im Übrigen spricht auch die Dauer des Mietverhältnisses vorliegend gegen die Annahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn es insofern keine festen Zeitgrenzen gibt, ist schon im Hinblick auf die erste Befristung von sechs Monaten, jedenfalls aber im Hinblick auf die Verlängerung der Befristung um weitere fünf Monate die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung fernliegend.

Schließlich greift auch § 549 Abs. 3 BGB vorliegend nicht, da nicht ersichtlich ist, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einem Wohnheim - also einem auf gemeinschaftliches Wohnen zugeschnittenen Gebäude - befindet.

c) Der Nachtrag vom 9.12.2022 stellt auch entgegen der Auffassung der Kl. keinen Mietaufhebungsvertrag dar. Der Nachtrag beschränkt sich auf die Verlängerung der befristeten Mietdauer. § 575 Abs. 1 BGB regelt die Voraussetzungen einer wirksamen Befristung und die Folge ihrer Unwirksamkeit. Würde man in einer Befristung des Mietvertrags stets zugleich im Falle ihrer Unwirksamkeit eine Vereinbarung zur Aufhebung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Fristablaufs sehen, würde die Vorschrift des § 575 BGB regelmäßig umgangen werden.

2. Da der Anspruch auf Räumung nicht bestand, kann die Kl. von den Bekl. auch nicht die Freistellung von den zum Zwecke seiner Durchsetzung angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen.

B. II. Die Widerklage hat auch in der Sache Erfolg.

1. Die Bekl. haben gegen die Kl. einen Anspruch auf Auskunft über den Anteil der Betriebs-, Heiz- und Stromkosten an der zu Mietbeginn vereinbarten Pauschalmiete i.H.v. 1.030 €. Der Auskunftsanspruch folgt bereits aus dem Mietvertrag selbst i.V.m. § 535 BGB als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters.

Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete verstößt schon gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung und ist daher nach § 2 HeizKV nicht anzuwenden. Denn nach den §§ 4 ff. der HeizKV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 - GE 2006, 1094).

Darüber hinaus hat der Mieter auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetzt. Denn auch in diesem Fall liegt der Miete regelmäßig eine Kalkulation des Vermieters zu den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten zugrunde. Dies zeigt sich hier insbesondere in § 3 Ziff. 1 des Mietvertrags, wonach die Kl. berechtigt ist, zusätzliche Kosten zu verlangen, wenn der Verbrauch von Strom und Heizung übermäßig hoch ist. Im Übrigen wäre es dem Mieter anderenfalls deutlich erschwert, die Rechte aus § 556 g Abs. 1 BGB geltend zu machen, da er die höchstzulässige Miete nach den §§ 556 d ff. BGB ohne Kenntnis über die Höhe der Nettokaltmiete kaum beurteilen kann.

Dem kann hier auch nicht entgegengehalten werden, dass das Mietverhältnis bei Zugang des Rügeschreibens bereits beendet gewesen sei und Ansprüche nach § 556 g BGB daher gem. § 556 g Abs. 3 Satz 3 BGB ohnehin nicht bestünden. Denn es handelte sich vorliegend mangels wirksamer Befristung um ein unbefristetes Mietverhältnis, welches erst durch den Auszug der Bekl. und die Schlüsselübergabe an die Kl. am 31.10.2023 beendet worden ist. In der Schlüsselübergabe und -empfangnahme durch die Kl. ist insoweit eine konkludente Aufhebung des Mietverhältnisses zu sehen.

Der Auskunftsanspruch ist vorliegend auch nicht durch Erfüllung erloschen, da sich die von der Kl. im Verfahren erteilten Auskünfte zu den Modernisierungs- und Möblierungskosten zum einen nicht auf die hier geltend gemachten Aspekte beziehen und zum anderen die Auskunft, soweit es die Betriebskosten betrifft, jedenfalls unvollständig ist, da insbesondere nicht klar ist, welchen Anteil die Verwaltungskosten ausmachen, die laut der Kl. in der Pauschalmiete enthalten sind.

2. Die Bekl. haben darüber hinaus einen Anspruch auf Auskunft über das Baujahr bzw. die erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung aus § 556g Abs. 3 Satz 1. Diese Information ist zum einen notwendig, um die ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB und damit auch die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung nach § 556d Abs. 1 BGB zu ermitteln, und sie ist den Bekl. zum anderen auch nicht ohne Weiteres zugänglich (BeckOGK/Fleindl, 1.1.2024, BGB § 556g Rn. 120). Dass sich die Kl. nicht auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e f. BGB beruft, ist insofern unerheblich.

Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch erfreuen sich großer Beliebtheit, weil für solche Mietverhältnisse deutlich weniger Mieterschutzvorschriften gelten. Beispielsweise gilt die Mietpreisbremse nicht. Die Rechtsprechung – vor allem die Berliner – engt den Anwendungsbereich dieser Vorschrift (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) erheblich ein. Ob eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt, hängt neben dem zeitlichen Moment (Kurzfristigkeit) maßgeblich vom vereinbarten Vertragszweck ab. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann als echter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) verwirklicht werden, der nur in engen Grenzen zulässig ist.

Die Klägerin vermietete eine 34 m2 große möblierte 1-Zimmer-Wohnung zu einer Pauschalmiete von 1.030 € für ein halbes Jahr an die Beklagten. Die erklärten im Mietvertrag ausdrücklich, dass die Wohnung nicht zu ihrem dauernden Lebensmittelpunkt werden solle und sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschten, weil sie zur Zeit studierten. Ihr Lebensmittelpunkt sei Indien.

Ein paar Monate später verlängerten die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis um ein weiteres halbes Jahr. Wenige Wochen vor dem vereinbarten Vertragsende erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin, dass sie nicht zum vereinbarten Termin aus der Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handele. Daraufhin bot die Klägerin den Beklagten den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags an, was diese ablehnten. In der Folge forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Räumung und Herausgabe auf. Die Beklagten beantworteten das mit einer Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse, verbunden mit der Aufforderung, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetze.

Die Klägerin klagte auf Räumung und Herausgabe und erklärte, nachdem die Beklagten zwischenzeitlich ausgezogen waren, Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Dem schlossen sich die Beklagten aber nicht an, sondern beantragen widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, anhand der Vorlage von Abrechnungen und Nachweisen Auskunft zu erteilen über den Anteil der kalten Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten an der Gesamtmiete von 1.030 € zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie Auskunft zu erteilen über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung. Die Widerklage der Mieter hatte Erfolg, die Klage der Vermieterin nicht.

Der Ausnahmetatbestand einer Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch liege nicht vor. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handele, sei neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, könne nur im Rahmen des § 575 BGB (Begrenzung auf Eigenbedarf, Abriss/grundlegende Instandsetzung, Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten) verwirklicht werden.

Voraussetzung für eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch sei zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehe, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststehe. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziere keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet werde.

Auch eine Anmietung zu Studienzwecken stelle keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, weil ein Studium sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken könne und deshalb insbesondere nicht mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar sei.

Zudem spreche auch eine erste Befristung mit anschließender Verlängerung der Befristung gegen die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung. Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es allerdings sprechen, wenn die Anmietung nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestünden vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.

Die Mieter drangen mit ihren Auskunftsansprüchen durch. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete sei unzulässig. Darüber hinaus habe der Mieter auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetze.

Der Mieter könne auch nur dann seine Rechte aus der Mietpreisbremse geltend machen, wenn er die Zusammensetzung der Miete und damit die Nettomiete kenne.