Anmahnung von Instandsetzungsmaßnahmen bei streitiger Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Anmahnung von Instandsetzungsmaßnahmen bei streitiger Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft; Balkonschäden

Fordert ein Eigentümerbeschluß einzelne Wohnungseigentümer zur fachkundigen Feststellung von Balkonschäden und zur Schadensbeseitigung auf, ist aber strittig, inwieweit nach der Gemeinschaftsordnung die dem einzelnen Wohnungseigentümer übertragene Instandsetzungspflicht geht, ist damit nicht die Instandsetzungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers statuiert. Dieser ist nur mit der Herbeiführung der fachkundigen Feststellung der zu beseitigenden Balkonschäden in Verzug gesetzt. Verweigert sich der einzelne Wohnungseigentümer der Schadensfeststellung, ist diese zunächst Verwaltungsangelegenheit. Erst nach Feststellung, ob die Mängelbeseitigung gemäß der Gemeinschaftsordnung auf den einzelnen Wohnungseigentümer überbürdet ist, kann von diesem die Mängelbeseitigung und auch die Übernahme der Kosten der Schadensfeststellung verlangt werden.

Die zur notariell beurkundeten Teilungserklärung gehörende Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 6 Abs. 3 u. a. wörtlich:

" ... Balkone ..., auch soweit sie zum Gemeinschaftseigentum gehören, sind in bezug auf den Außenanstrich wie gemeinschaftliches Eigentum zu behandeln; alle anderen Schäden an diesen Teilen sind jedoch vom Sondereigentümer im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören und ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens, auf seine Kosten zu beseitigen."

Auf der Grundlage dieser Bestimmung haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 26. August 1998 zu TOP 4 wörtlich beschlossen: "Es wird beschlossen, den Eigentümern der vier Wohnungen mit Balkonen an der Gebäude- bzw. Straßenecke aufzuerlegen, die Reparatur- und Sanierungserfordernisse dieser Balkone durch einschlägige Fachleute bis zum 31.12.1998 prüfen und feststellen zu lassen und dies der Verwaltung nachzuweisen. Ggf. erforderliche Maßnahmen haben die o. g. Eigentümer bis zum 15.6.1999 durchführen zu lassen und müssen dies der Verwalterin nachweisen."

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 26. November 1998 den rechtzeitig gestellten Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat den Wohnungseigentümerbeschluß auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluß vom 25. Juni 1999 für ungültig erklärt. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Wohnungseigentümer.

Die Rechtsbeschwerde ist jedoch nur teilweise begründet. Denn ungültig ist - entgegen der von dem Landgericht vertre-tenen Ansicht - nur die in Satz 2 des angefochtenen Beschlusses getroffene Regelung, nicht aber der übrige Inhalt des Beschlusses. Der Senat kann, auch soweit die Rechtsbeschwerde begründet ist, in der Sache selbst entscheiden, weil auch das Rechtsbeschwerdegericht befugt ist, die Teilungserklärung als Inhalt des Grundbuches selbst auszulegen, und weitere Ermittlungen hierzu nicht erforderlich sind.

1. Zu TOP 4 Satz 1 haben die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen, daß die vier Wohnungseigentümer, deren Wohnungen einen Balkon haben, "... die Reparatur- und Sanierungserfordernisse ... durch Fachleute prüfen lassen und das Ergebnis der Verwaltung mitteilen sollen." Diese Regelung widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, denn sie hält sich im Rahmen der Teilungserklärung.

Nach Nr. III Abs. 3 lit. a) der Teilungserklärung i. V. m. §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG sind die Balkone zwingend gemeinschaftliches Eigentum, weil sie Teil der Außenummauerung des Gebäudes sind (BayObLG WuM 1993, 488, 489; NJW-RR 1990, 784 = WE 1991, 227). Daraus ergibt sich, daß Bodenbelag und Innenputz bzw. -belag zum Sondereigentum gehören können, wenn die Teilungserklärung dieses bestimmt (BayObLG a. a. O.; OLG Frankfurt OLGE 1989, 422; DWE 1983, 121). So bestimmt es Nr. III Abs. 2 lit. k der Teilungserklärung hier für den Bodenbelag der Balkone ausdrücklich.

Aus dieser Regelung ist aber nicht zu schließen, daß die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung der Balkone nach § 16 Abs. 2 WEG notwendigerweise von der Gemeinschaft, also von jedem Wohnungseigentümer nach Maßgabe seines Miteigentumsanteils zu tragen sind. Denn von dieser gesetzlichen Verpflichtung zur Kostentragung kann durch die Teilungserklärung auch in der Weise abgewichen werden, daß die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515; BayObLG WuM 1993, 562; FGPrax 1999, 52; Senat WuM 1996, 373). Eine solche abweichende Regelung enthält - wie das Landgericht zutreffend entschieden hat - hier § 6 Abs. 3 Satz 3 GemO. Denn dort ist bestimmt, daß der Sondereigentümer alle Schäden an u. a. den Balkonen "... im räumlichen Bereich des Sondereigentums, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören ...," auf seine Kosten zu beseitigen hat. Lediglich der Außenanstrich (hierzu s. OLG Düsseldorf ZMR 1991, 486) ist davon ausgenommen, wie sich aus § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 GemO ergibt, denn dort ist bestimmt, daß der Außenanstrich immer "... wie gemeinschaftliches Eigentum ..." zu behandeln ist, also der Bestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers entzogen ist und hinsichtlich der Kostenregelung immer § 16 Abs. 2 WEG unterliegt.

Zutreffend hat das Landgericht die den einzelnen Sondereigentümer verpflichtende, in § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO enthaltene Kostenregelung einschränkend jedoch dahin ausgelegt, daß von ihr jedenfalls solche Teile der Balkone nicht erfaßt werden, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, also alle tragenden Elemente, die Bodenplatte mit der Isolierung sowie die Außenmauern (vgl. zu einer solchen einschränkenden Auslegung auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515). Denn § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO enthält mit den Worten "... im räumlichen Bereich des Sondereigentums ..." selbst eine Einschränkung. Die Vorschrift ist entgegen der von dem Rechtsbeschwerdeführer vertretenen Ansicht keinesfalls klar und eindeutig, so daß sie einer Auslegung nicht bedarf. Sie ist vielmehr, weil der Wortlaut "... im räumlichen Bereich des Sondereigentums ..." nicht eindeutig ist, anhand des von ihr verfolgten Regelungszwecks auszulegen. Dieser Zweck liegt erkennbar darin, die Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen, von der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer auf einen einzelnen von ihnen zu verlagern. Er soll aber nicht ausnahmslos sämtliche Kosten tragen, sondern nur solche, die Maßnahmen "... im räumlichen Bereich des Sondereigentums ..." betreffen. Die Auslegung der Vorschrift muß also entscheiden, was im räumlichen Bereich des Sondereigentums und was außerhalb desselben liegt. Dabei ist zu vermeiden, daß dem einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbare Kosten auferlegt werden. Denn eine solche Auslegung würde gegen die grundsätzliche, in § 16 Abs. 2 WEG getroffene gesetzliche Kostenregelung verstoßen. Außerdem würde eine solche Auslegung auch gegen das allgemein verbindliche, innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Grundlage gegenseitiger Sorgfalts- und Treuepflichten aber mit besonderem Gewicht geltende Gebot von Treu und Glauben verstoßen. Damit ist die in § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO enthaltene Kostenregelung einschränkend dahin auszulegen, daß die tragenden Balkonelemente, die Außenmauern, die Bodenplatte und die Isolierung außerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums liegen und Kosten, die durch Instandsetzung oder Instandhaltung dieser Gebäudeteile entstehen, nicht von einem Sondereigentümer allein, sondern von allen gemeinsam zu tragen sind.

Hieraus folgt, daß die Wohnungseigentümer mit einem Mehrheitsbeschluß die Kosten für die Instandsetzung oder Instandhaltung der oben benannten Teile der Balkone nicht auf den einzelnen Eigentümer der Wohnung abwälzen können, von der aus der Balkon zugänglich ist. Sie sind durch die hier in Rede stehende Bestimmung der Gemeinschaftsordnung jedoch nicht gehindert, dem einzelnen Wohnungseigentümer die fachkundige Feststellung der zu beseitigenden Schäden zu übertragen. Kosten, die dem einzelnen Wohnungseigentümer hierdurch entstehen können, überschreiten die Grenze der Zumutbarkeit nicht. Die im Wohnungseigentümerbeschluß vom 26. August 1998 zu TOP 4 Satz 1 getroffene Regelung ist deshalb gültig.

Die im Eigentümerbeschluß vom 26. August 1998 zu TOP 4 Satz 1 getroffene Regelung ist - wozu keine weiteren Ermittlungen notwendig sind - im einzelnen dahin auszulegen, daß die betreffenden Wohnungseigentümer angemahnt und in Verzug gesetzt werden, die zu beseitigenden Schäden fachkundig feststellen zu lassen. Unterlassen sie dies in angemessener Frist nach Bekanntwerden der vorliegenden Entscheidung, kann die Verwalterin ihrerseits die fachkundigen Feststellungen hinsichtlich der an den Balkonen zu beseitigenden Schäden in Auftrag geben. Erweist sich durch die fachkundige Beurteilung, daß die Schadensbeseitigung in den Bereich fällt, den die Wohnungseigentümer auf eigene Kosten instand zu setzen haben, kann die Gemeinschaft nunmehr die sachgerechte Mängelbeseitigung von den einzelnen Wohnungseigentümern verlangen und auch Erstattung der für die Feststellung erforderlichen Kosten. Ergibt die Begutachtung hingegen, daß die Beseitigung der Schäden nicht in den Verantwortungsbereich der einzelnen Wohnungseigentümer fällt (hier z. B. Außenanstrich mit üblichen Nebenarbeiten), muß die Instandsetzung auf Kosten der Gemeinschaft geregelt werden; die Kosten der Begutachtung fallen dann endgültig der Gemeinschaftskasse zur Last.

2. Anders verhält es sich nach dem oben dargelegten Auslegungsergebnis der Gemeinschaftsordnung jedoch mit der zu TOP 4 Satz 2 beschlossenen Regelung. Denn dort ist bestimmt, daß der einzelne Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen und die Erledigung dem Verwalter nachzuweisen hat; daraus folgt, daß er sie auch selbst bezahlen muß. Eine solche generelle Abwälzung der Kostentragungspflicht ist - wie oben dargelegt - aber dem § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht zu entnehmen. Der Beschluß widerspricht insoweit also der Teilungserklärung und ist deshalb insoweit ungültig. Außerdem ist er als konkrete Regelung auch zu unbestimmt, weil er die erforderlichen Baumaßnahmen und die durch sie verursachten Kosten nicht auch nur andeutungsweise festlegt.

Wer hat einen Balkon instand zu setzen, wenn die Teilungserklärung widersprüchlich ist?

In der Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung war den Wohnungseigentümern, die über einen Balkon verfügten, dessen Instandsetzung "im Bereich des Sondereigentums" auferlegt. Die Gemeinschaft faßte einen Mehrheitsbeschluß, daß ein Wohnungseigentümer seinen Balkon fachgerecht sanieren solle. Der betroffene Wohnungseigentümer wollte die Kosten der Sanierung nicht tragen und hat den Beschluß angefochten.

Das KG hat den Eigentümerbeschluß dahin ausgelegt, daß zunächst geklärt werden muß, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Nur für Bodenbelag und Anstrich an der Innenseite kann der Wohnungseigentümer herangezogen werden. Für die Standsicherheit der Balkone ist er nicht verantwortlich. Notfalls muß der Verwalter die notwendigen Feststellungen treffen lassen. Erst danach kann über die Kostentragung gestritten werden.