Anlagepflicht des Zwangsverwalters für Kaution

Anlagepflicht des Zwangsverwalters für Kaution; Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegten Kaution.

1 Der Kl. hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb.

2 Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Bekl. wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüneburg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u. a. vom Kl. bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Der Bekl. hat die Kaution nicht erhalten.

3 Der Kl. hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Bekl. ihm die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Kl. nachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Ziel der Klageabweisung weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6 Dem Kl. stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu, bis der Bekl. die vom Kl. geleistete Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt habe.

7 Der Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Einbehalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der gemäß § 152 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und trete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Diese Einstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im Hinblick auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen Bestimmungen ergäben. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der Bekl. sie nicht ausgehändigt erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetzgeber gewollt.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

9 1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem vom Kl. geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grundsätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden kann (RGZ 74, 292, 294 zu § 478 BGB a. F.; Assmann in: Wieczorek/Schütze, ZPO, 3. Aufl., § 256 Rn. 79; MünchKommZPO/Becker-Eberhard, 3. Aufl., § 256 Rn. 15). Der Kl. hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung seines Rechtes, weil es vom Bekl. bestritten wird und ihm deshalb eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die Revision, der Kl. müsse sich im Rahmen seines Feststellungsbegehrens bereits festlegen, gegenüber welchen Mietforderungen er sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein Rechtsschutzinteresse des Kl. auch nicht wegen der Möglichkeit einer (Leistungs-) Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leistungsklage gegenüber der Feststellungsklage wird damit begründet, dass bei Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage - Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels - mit der Feststellungsklage nicht erreicht werden kann (BGHZ 134, 201, 209). Hier benötigt der Kl. jedoch keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt.

10 2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kl. ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Bekl. ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kl. gezahlten Mietkaution von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Kl. anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB).

11 Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Bekl. als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kl. die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, GE 2003, 1328 = NJW 2003, 3342, unter II 2; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, GE 2005, 858 = NZM 2005, 596, unter II 3, sowie vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, GE 2009, 778 = NZM 2009, 481, Tz. 8 f.).

12 Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO., Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermieter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Bekl. als Zwangsverwalter.

13 Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - deswegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Mietverhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Bekl. als Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO., Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsverwaltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig ist.

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zu, wenn der Zwangsverwalter die gezahlte Kaution nicht gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt hat. Das gilt selbst dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht vom (insolventen) Vermieter erhalten hat.

Der Mieter leistete die vereinbarte Kaution. Eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage unterblieb allerdings. Über das Vermögen des Vermieters wurde das Insolvenzverfahren eröffnet, der Beklagte wurde zum Zwangsverwalter bestellt, die Kaution erhielt er nicht.

Der Mieter begehrte nun die Feststellung, die Miete bis zum Betrag der gezahlten Kaution nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Mieters nachweist. Damit hatte er bei den Instanzgerichten Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Bei dem von dem Mieter geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht handele es sich um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grundsätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden könne.

Das Rechtsschutzinteresse des Mieters sei auch nicht mit der Möglichkeit einer (Leistungs-) Klage auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der Leistungsklage gegenüber der Feststellungsklage werde damit begründet, dass bei Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage-Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels mit Leistungsklage nicht erreicht werden könne. Hier benötige der Mieter jedoch keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolge.

Der Mietvertrag sei gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, weil dem Mieter die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen gewesen sei. Nach § 152 Abs. 2 ZVG habe der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage sei.

Der Zwangsverwalter werde deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt seien, wie ein Vermieter behandelt; dies gelte auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten habe. Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassten auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Verpflichtung, einen Betrag in Höhe der vom Mieter gezahlten Mietkaution zugunsten des Mieters anzulegen. Der Zwangsverwalter trete nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und habe deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen.

Darauf, dass der Vermieter dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage sei, komme es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution sei wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt. Sie werde deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsverwaltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig sei.

Die Preisfrage ist, woher der Zwangsverwalter das Geld nimmt, das er nach Ansicht des BGH anlegen soll.