Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Härteeinwand für Mieter

1. Beim geplanten Austausch der Fenster im Treppenhaus einer Wohnanlage genügt für die Ankündigung als Modernisierungsmaßnahme und den Klageantrag die Formulierung, dass (nebst Angabe der im Einzelnen damit verbundenen Arbeiten) alle Fenster in den Treppenhäusern ausgetauscht werden sollen. Die Anzahl der Fenster und die Lage der Treppenhäuser muss nicht angegeben werden.

2. Eine Modernisierung hat der Mieter wegen unzumutbarer Härte nicht zu dulden, wenn die Wohnung durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend optisch verändert wird (hier: Fensteraustausch mit Einbau eines Belüftungssystems aus Abluftleitungen und einer Umkofferung mit den Maßen 20 × 50 cm).

3. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine Abluftanlage zwar erforderlich ist, ein alternatives Lüftungskonzept jedoch vom Vermieter nicht hinreichend erwogen und dargelegt ist.

4. Eine Modernisierungsankündigung kann nicht nachgebessert, sondern nur vollständig neu erklärt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

1. […] a) Zu Recht beanstandet die Kl., dass das Amtsgericht die Klage - ohne nähere Begründung - auch abgewiesen hat, soweit sie eine Verurteilung der Bekl. zur Duldung des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern begehrt. Der Anspruch der Kl. folgt aus § 554 Abs. 2 BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB; die Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 ist den Bekl. vor dem 1. Mai 2013 zugegangen.

aa) Dass die Maßnahme - insbesondere unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen - als Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. anzusehen wäre, wird von den Bekl. weder geltend gemacht, noch lässt sich dem Sachvortrag der Parteien ein Anhaltspunkt dafür entnehmen.

bb) Die Maßnahme wurde auch den Bestimmtheitsanforderungen des § 554 Abs. 3 BGB a. F. gemäß angekündigt und im Klageantrag den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechend hinreichend bestimmt umschrieben.

(1) Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 37). Die Ankündigung muss daher - nicht mehr und nicht weniger - den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die dazu geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm eine zureichende Kenntnis darüber zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls in Betracht zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.201 - VIII ZR 242/10, WuM 2011, 677, juris Rn. 30).

Diesen Anforderungen wird die Ankündigung der Kl. hinsichtlich der Treppenhausfenster gerecht. Die Ankündigung des Austauschs aller Fenster in den Treppenhäusern unter Angabe der im Einzelnen damit verbundenen Arbeiten lässt gemessen am Informationsinteresse der Bekl. keine Fragen offen. Nach den vorstehend dargestellten Maßstäben darf der Vermieter insbesondere an offenkundig vorhandenes Wissen des Mieters anknüpfen, das bei diesem aufgrund eigener Anschauung und Kenntnis vorhanden ist - hier die Kenntnis von der Anzahl und Lage der Treppenhäuser sowie der darin befindlichen Fenster. Alles andere würde - im Widerspruch zum ausdrücklich erklärten Willen des Gesetzgebers - die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung überspannen, ohne dass dem - wie hier - ein (berechtigtes) Informationsinteresse des Mieters gegenüberstünde.

(2) Entgegen der Auffassung der Bekl. genügt die Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag zu 1 b) auch den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Bei der Formulierung der Duldungspflicht im Klageantrag geht es nicht darum, dem Mieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage über die Bedeutung und die Auswirkungen der Maßnahme zu vermitteln, um ihm auf diese Weise eine Beurteilungsgrundlage für seine Entscheidung an die Hand zu geben, ob er die Maßnahme dulden will und wie er sich im Falle einer Duldungspflicht in seinen Dispositionen darauf einstellen will; dies ist vielmehr der Zweck der Modernisierungsankündigung. Der Antrag dient vielmehr nur dazu, die zu duldenden Handlungen so genau zu umschreiben, dass sie die hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.2011, aaO., juris Rn. 14).

Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird; diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert werden. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden und dem Schuldner auf der einen Seite die hinreichende Erkenntnismöglichkeit zu eröffnen, was von ihm an zu duldenden Handlungen verlangt wird, auf der anderen Seite die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers aber auch nicht unzumutbar zu erschweren, genügt es, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten - wie hier - in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.2011, aaO., juris Rn. 14 ff.)

Nach dem Klagantrag soll - unter Angabe der insoweit konkret erforderlichen Arbeiten - der Austausch aller Fenster in den (d. h. allen vorhandenen) Treppenhäusern geduldet werden. Das ist entgegen der Auffassung der Bekl. nicht „uferlos“ und „nicht nachvollziehbar“; näherer Angaben hätte es vielmehr nur bedurft, wenn die Kl. nur einzelne Fenster in einzelnen Treppenhäusern auszutauschen beabsichtigen würde.

b) Im Ergebnis ohne Erfolg wendet die Kl. sich gegen die Klageabweisung bezüglich der begehrten Verurteilung der Bekl. zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung und des Einbaus einer Abluftanlage entsprechend den Angaben in der Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012.

aa) […]

bb) Dem Anspruch entgegen steht der Härteeinwand nach § 554 Abs. 2, 3 BGB a. F. (§ 555d Abs. 2 BGB n. F.) unter dem Gesichtspunkt der baulichen Folgen, wie dies auch sonst bei vergleichbaren Sachverhalten - einer dauerhaften, den Charakter der Räumlichkeiten verändernden Umgestaltung der Mietsache, etwa auch einer Altbauwohnung - der Fall sein kann.

Nach § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB a. F. entfällt die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten, wenn die Maßnahme für den Mieter bzw. den weitergehend in § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. genannten Personenkreis eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind nach Satz 3 der Regelung unter anderem die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen zu berücksichtigen.

Die danach vorzunehmende Wertung entzieht sich einer generellen Betrachtung; sie hat sich - wie schon die Formulierung der Regelung nahelegt - an den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu orientieren. Im Rahmen der Bewertung der baulichen Folgen kommt es insbesondere darauf an, ob durch die Modernisierung der ursprüngliche Vertragsgegenstand wesentlich verändert wird; unzumutbar kann eine Maßnahme insbesondere dann sein, wenn die Mietsache in einem solchen Maße umgestaltet wird, dass sie mit dem ursprünglichen Vertragsgegenstand nicht mehr vergleichbar ist, ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird (vgl. BeckOK MietR/Müller, BGB § 555d Rn. 47; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555d Rn. 17; auch: LG Duisburg, Urt. v. 10.5.2000 - 23 S 74/00, NZM 2000, 1000, [1001]).

Nach diesen Maßstäben ist hier mit Blick auf die baulichen Folgen eine Härte deshalb anzunehmen, weil der mit dem beabsichtigten Austausch der Fenster in der Wohnung verbundene Einbau einer Abluftanlage entsprechend der hier zu bewertenden Modernisierungsankündigung vom 26. Juli 2012 den Charakter der Wohnung ohne hinreichend gewichtigen Grund in einem Maße verändert, der auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der Kl. nicht zu rechtfertigen ist. Zuzugeben ist der Kl., dass sie aufgrund der Regelungen der EnEV, aber auch zur Herstellung zeitgemäßer Wohnverhältnisse gehalten ist, die aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes zu Beginn der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden, mit den damals zur Verfügung stehenden Materialien (hier: Nadelholz) hergestellten Fenster auszutauschen, dies in einer Weise, die den heute geltenden Vorschriften und Wohnverhältnissen entspricht. Den dringenden Instandsetzungsbedarf stellen die Bekl. auch nicht in Abrede, vielmehr machen sie ihn gegenüber der Kl. nachdrücklich geltend. Ebenfalls im Ansatz zu Recht verweist die Kl. darauf, dass sie - aufgrund der allgemeinen Erkenntnis und der darauf reagierenden Regelungen der EnEV - verpflichtet ist, den Einbau der Fenster in der von ihr beabsichtigten Art und Weise durch ein Lüftungskonzept als Begleitmaßnahme zu unterlegen, um Gebäudeschäden und einer Verschlechterung der Wohnverhältnisse durch Schimmelbildung zu begegnen.

Entgegen der (zunächst im Rahmen dieses Rechtsstreits vertretenen) Auffassung der Kl. ist sie dabei nicht auf das von ihr in der Modernisierungsankündigung mitgeteilte Lüftungskonzept mangels Alternativen beschränkt. Insoweit hat das Amtsgericht - im Ansatz zutreffend - auf die Einzigartigkeit des vom Bauhaus-Architekten Richard Paulick konzipierten „Hauses auf dem Haus“ der Karl-Marx-Allee 71 Bezug genommen. Das geplante - von den Bekl. im Rahmen einer umfangreichen Fotodokumentation hinsichtlich der optischen Auswirkungen visualisierte - Belüftungssystem aus Abluftleitungen und einer Umkofferung mit den Maßen 20 x 50 cm würde den Charakter der luftigen, teilweise durch verglaste Flügeltüren verbundenen Räumlichkeiten nicht nur beeinträchtigen, sondern zerstören, ohne dass die Kl. (zunächst) die Möglichkeit von Alternativkonzepten hinreichend erwogen und diesbezügliche Ergebnisse dargelegt hätte. Den besonderen „Wert“ der hier gegenständlichen, im Eigentum der Kl. stehenden Wohnung stellt diese selbst auch nicht (mehr) in Abrede.

Soweit sie auf die im Termin der mündlichen Verhandlung vom 25. Februar 2015 dargestellten Bedenken der Kammer unter Einbeziehung unter anderem des Landeskonservators reagiert und ein neues, die Bedenken aufgreifendes Lüftungskonzept entwickelt hat, kann dieses - außerhalb einer gütlichen Einigung - im Rahmen der von der Kammer zu treffenden Entscheidung über die sich aus der Ankündigung vom 26. Juli 2012 ergebenden Duldungspflichten nicht berücksichtigt werden. Anders als Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB sind Modernisierungsankündigungen einer Nachbesserung nicht zugänglich, sondern müssen neu erklärt werden.

cc) Einer (isolierten) Verurteilung der Bekl. den Hilfsanträgen gemäß zur Duldung des Fensteraustauschs in der Wohnung entsprechend der Modernisierungsankündigung ohne die Duldung des Einbaus der Abluftanlage entgegensteht, dass die Kl. selbst - ohne Weiteres nachvollziehbar - davon ausgeht, dass der Fensteraustausch ohne Abluftanlage oder anderes Belüftungskonzept zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung führen wird, was im Übrigen den im Rahmen ihrer Spezialzuständigkeit gewonnenen Erfahrungen der Kammer entspricht und der Reaktion des Gesetzgebers mit den Vorschriften, auf die die Kl. sich (im Ansatz zu Recht) bezogen hat.

Offen lassen kann die Kammer daher, ob die Bekl. zu Recht den Austausch der Fenster in der Wohnung in der von der Kl. beabsichtigten Weise verweigern.

Die Wahl zwischen einer Instandsetzung bestehender Fenster oder anderer wesentlicher, im Eigentum des Vermieters stehender Bestandteile der Mietsache oder einem Austausch bzw. einer modernisierenden Instandsetzung steht - in den Grenzen gegebenenfalls zu berücksichtigender gesetzlicher Regelungen - im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters - hier der Bekl. Das Ermessen mag im Einzelfall so weitgehend reduziert sein, dass sich allein eine Maßnahme als ermessensfehlerfrei und damit duldungspflichtig erweist. Der - von den Bekl. geltend gemachte - Umstand, dass eine Instandsetzung der aus der Nachkriegszeit der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts stammenden Fenster nicht ausgeschlossen oder grundsätzlich möglich sein mag, wird allein eine so weitreichende Ermessensreduktion und den damit einhergehenden Eingriff in das Eigentumsrecht der Kl. als Vermieterin schwerlich rechtfertigen können.

c) […]

d) Die mit dem Klageantrag zu 1 d) (Optimierung der Heizungsanlage) verfolgte Verurteilung der Bekl. zur Duldung der Maßnahme genügt nach den unter 1 a) bb) dargestellten Maßstäben weder hinsichtlich der Ankündigung den Anforderungen § 554 Abs. 3 BGB a. F. noch hinsichtlich der Beschreibung der Maßnahme im Klageantrag den Vorgaben des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Welche Arbeiten die Kl. hier durchzuführen beabsichtigt, wie diese sich auf den Gebrauch der Mietsache auswirken und was die Bekl. hier zu dulden haben, bleibt vollkommen offen. […]

Eine Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter zu dulden, wenn eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB vorliegt. Beim Austausch von Fenstern ist oft der zusätzliche Einbau einer Abluftanlage nötig, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Das kann aber wegen der optischen Auswirkungen auf den Mieter eine unzumutbare Härte sein.

Ein denkmalgeschütztes Haus war von einem Bauhaus-Architekten in den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts konzipiert worden; die Fenster im Treppenhaus und in den Wohnungen mussten ausgetauscht werden. Dazu war auch der Einbau einer Abluftanlage geplant, was von Mietern einer Wohnung als störend empfunden wurde. Die Klage auf Duldung der Maßnahmen war zum Teil erfolgreich.

Das LG Berlin meinte, die Mieter hätten den Fensteraustausch in den Treppenhäusern zu dulden.

Sowohl die Modernisierungsankündigung als auch der Klageantrag, der nur die Angabe enthielt, dass alle Fenster ausgetauscht werden sollten, seien hinreichend bestimmt. Der Mieter kenne schließlich die Anzahl und die Lage der Treppenhäuser und der Fenster. Der Einbau von Fenstern in der Wohnung, zusammen mit der Abluftanlage, stelle jedoch eine unzumutbare Härte dar, da der Charakter der luftigen Räumlichkeiten dadurch nicht nur beeinträchtigt, sondern zerstört würde. Ein Alternativkonzept für eine auch nach der EnEV notwendige Abluftanlage habe die Vermieterin zunächst nicht erwogen und dies auch nicht dargelegt. Das während des Rechtsstreits entwickelte andere Lüftungskonzept könne nicht berücksichtigt werden, da eine Modernisierungsankündigung nicht nachgebessert werden könne, sondern neu zu erklären sei. Eine isolierte Verurteilung zum Fensteraustausch komme nicht in Betracht, da notwendigerweise eine Abluftanlage mit eingebaut werden müsse.

Unbegründet sei auch der Klageantrag auf Duldung von Maßnahmen zur „Optimierung der Heizungsanlage“, da offen bleibe, welche Arbeiten beabsichtigt seien und wie sie sich auf den Gebrauch der Mietsache auswirkten.

Die Kammer geht ohne Weiteres davon aus, dass der Austausch der Treppenhausfenster eine Modernisierungsmaßnahme sei, möglicherweise als energiesparende Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Das ist aber durchaus zweifelhaft, denn schließlich wird ein Treppenhaus nicht beheizt; der Einbau von Heizkörpern im Treppenhaus ist wohl keine Modernisierungsmaßnahme (AG Tiergarten, GE 1988, 895; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 140 zu § 555b BGB; a. A. aber AG Köpenick, GE 2016, 265). Den Ausführungen hinsichtlich der Formalien der Modernisierungsankündigung und des Klageantrags kann freilich einschränkungslos zugestimmt werden, denn „alle Fenster in den Treppenhäusern“ lässt keinen Zweifel zu, was von den Mietern zu dulden ist.

Dass der Einbau neuer Fenster oft eine Zwangsentlüftung erforderlich macht, ist gerichtsbekannt, wie die Kammer mitteilt. Ein Lüftungskonzept mit derart weitreichenden optischen Auswirkungen auf den Charakter der luftigen denkmalgeschützten Räume müsse der Mieter jedoch nicht dulden, denn es kämen auch andere Möglichkeiten in Betracht, die auch während des Rechtsstreits erörtert worden waren. Diese seien allerdings nicht zu berücksichtigen, da eine Nachbesserung der Modernisierungsankündigung nicht möglich sei.

Diese Ausführungen zur fehlenden Möglichkeit einer Nachbesserung entsprechen herrschender Meinung (vgl. etwa BeckOK, BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2016, Rn. 18 zu § 555c BGB). Übersehen wird dabei, dass das hier immer wieder zitierte Urteil des LG Hamburg (NZM 2001, 332), das auf das Gebot der Einheitlichkeit der Urkunde abstellte, zu einer früheren Gesetzesfassung erging, die eine schriftliche Ankündigung vorsah. Für die Schriftform ist in der Tat (§ 126 BGB) eine einheitliche Urkunde erforderlich; nicht jedoch für die Textform nach § 126b BGB, die seit der Mietrechtsreform für die Modernisierungsankündigung ausreicht. Eine Bezugnahme auf ein früheres unvollständiges oder teilweise unrichtiges Ankündigungsschreiben ist daher möglich, ohne sämtliche Angaben in einem neuen Schreiben zu wiederholen (Staudinger-Emmerich, Rn. 43 zu § 554 BGB; MüKo-Bieber, Rn. 36 zu § 554 BGB; Beuermann, Mietrechtänderungsgesetz, Rn. 5 zu § 555c BGB).