Ankündigungspflicht für Aufrechnung des Mieters

Ankündigungspflicht für Aufrechnung des Mieters; unwirksame Erweiterung der Kündigungsmöglichkeiten wegen Zahlungsverzugs

1. Eine Klausel, nach der Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht erst nach mindestens einen Monat zuvor erfolgter Ankündigung geltend gemacht werden dürfen, ist mit § 9 AGBG vereinbar.

2. Eine Klausel, nach der die außerordentliche Kündigung des Vermieters zulässig ist, wenn der Mieter mit den Zahlungen des Mietzinses nach fruchtloser Mahnung länger als einen Monat im Rückstand ist, verstößt gegen § 9 AGBG.

3. Ist ein Steuerberater unter Verstoß gegen § 57 StBerG als Geschäftsführer einer GbR tätig und unterzeichnet für diese einen Mietvertrag, liegt in der Regel nur eine abstrakte Gefährdung der Unabhängigkeit des Steuerberaters vor, die die Nichtigkeitssanktion nicht rechtfertigt.

(Leitsatz 3 von der Redaktion)

(...) b) Auch der Umstand, daß der Kl. als Steuerberater die Position des Geschäftsführers der gewerblich tätigen beklagten Gesellschaft eingenommen hatte, macht den von ihm auf Mieterseite unterzeichneten Altmietvertrag nicht nichtig.

aa) Richtig ist allerdings, daß es dem Kl., auch wenn ein Anstellungsvertrag nicht abgeschlossen worden war, gemäß § 57 Abs. 2 S. 2, Abs. 4 Nr. 1 StBerG nicht gestattet war, neben seinem ausgeübten Beruf als Steuerberater die Funktion eines Geschäftsführers auszuüben (seine Stellung als Gesellschafter ist dagegen unschädlich). Es entspricht ganz einhelliger Auffassung, daß eine solche, - wie hier - nicht nur vorübergehende Tätigkeit mit der besonderen Stellung des Steuerberaters (§ 57 Abs. 1 StBerG) unvereinbar ist (vgl. Charlier/Peter, StBerG, 3. Aufl., § 57 Rn. 217 und 222; Gehre, StBerG, 4. Aufl., § 57 Rn. 89; vgl. auch BGHSt 42, 55). Schon die bloße Gefahr, daß er in seiner beruflichen Stellung als unabhängiger und der Verschwiegenheitspflicht unterliegender Steuerberater an Betriebsgeheimnisse seiner Mandanten gelangt, welche er in seiner Funktion als Geschäftsführer im "eigenen" Unternehmen verwerten könnte, führt zur Inkompatibilität beider Tätigkeitsbereiche.

bb) Der Verstoß des Kl. gegen die berufsständische Vorschrift führt indes nicht zur Nichtigkeit der Verträge, welche der Kl. in seiner Funktion als Geschäftsführer der Bekl. unterzeichnet hat, und deshalb auch nicht zur Unwirksamkeit des hier in Rede stehenden Mietvertrags. Das die Berufsausübung regelnde Gesetz ist eine Disziplinarbestimmung, welche sich nur an den Steuerberater richtet und kein (absolutes) Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB darstellt (Charlier/Peters, aaO. Rn. 10 ff.; Gehre aaO. Rn. 4; BGH NJW 1981, 399 [Makler] und NJW 1996, 1954, 1955 [Dienstvertrag]). In erster Linie soll dafür gesorgt werden, daß der Steuerberater die schon im Interesse des Berufsstandes zu wahrende Unabhängigkeit, Eigenverantwortlichkeit, Gewissenhaftigkeit und Verschwiegenheit durch berufsfremde Dienstverhältnisse nicht einbüßen kann. Deshalb schreibt das Gesetz ganz unabhängig vom Gefahrenpotential im Einzelfall die generelle berufliche Beschränkung vor. Zur Nichtigkeit berufswidriger Rechtsgeschäfte führt das indes nur dann, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das umstrittene Rechtsgeschäft gezielt oder doch mit hoher Wahrscheinlichkeit die Einflußnahme auf den Steuerberater herbeigeführt hat und seine Unabhängigkeit und Eigenverantwortlichkeit mehr als nur abstrakt bedroht sind (vgl. dazu BGH NJW 1996, 1954, 1955 f.). Eine solche konkrete Gefahr hatte im Streitfall nicht bestanden. Durch die Geschäftsführerfunktion ist der Kl. in seiner Unabhängigkeit und Eigenverantwortlichkeit als Steuerberater nicht beeinträchtigt. Das Weisungsrecht der Gesellschafter bezieht sich nur auf seine Funktion als Geschäftsführer, nicht auf seine berufliche Stellung als Steuerberater, nicht einmal auf seine steuerberatende Tätigkeit, die der Kl. auch für die Bekl. entfaltet hat. Zwar ist nicht zu verkennen, daß die Gesellschafter der Bekl. über ein Weisungsrecht als Auftraggeber Einfluß auf den Kl. auch im Rahmen des steuerberatenden Mandats ausüben konnten. Doch darin unterscheidet sich die Weisungsbefugnis der Bekl. nicht von derjenigen eines jeden anderen Auftraggebers (vgl. § 665 BGB). Es blieb die abstrakte Gefahr, daß der Kl. der Verschwiegenheitspflicht unterliegende Informationen Dritter, die er als Steuerberater erfahren hatte, zu eigenem Nutzen bei der Bekl. einsetzen konnte. Diese abstrakte Gefahr rechtfertigt aber nicht die Nichtigkeitssanktion (vgl. BGH aaO.).

3. Der Mietzinsanspruch ist nicht durch die Erklärung der Aufrechnung mit behaupteten Gegenforderungen erloschen, und seine Durchsetzung scheitert auch nicht an dem von der Bekl. beanspruchten Zurückbehaltungsrecht. (...)

a) Die Ausübung der in Rede stehenden Gegenrechte scheitert an der Ankündigungsklausel, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat. Nach dieser Vertragsbestimmung kann gegen den Mietzins mit einer Gegenforderung erst aufgerechnet und ein Zurückbehaltungsrecht erst ausgeübt werden, wenn der Mieter dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter angezeigt hat. Es handelt sich um ein beschränktes Aufrechnungsverbot sowie um die Beschränkung des gesetzlichen Zurückbehaltungsrechts. Eine solche Beschränkung ohne Differenzierung nach unstreitigen und rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen einerseits und solchen streitiger Art andererseits ist auch formularmäßig ohne Verstoß gegen § 9 AGBG zulässig. Der Mieter wird nur in unwesentlichem Umfang in seinen Rechten eingeschränkt (vgl. BGH NJW 1988, 1201 und 1995, 255, 256).

(...)

II. Räumungsbegehren

Die Bekl. wehrt sich auch ohne Erfolg gegen das Herausgabeverlangen des Kl. (...)

a) Allerdings kann sich der Kl. entgegen den im angefochtenen Urteil angestellten Erwägungen nicht auf die Zahlungsrückstandsklausel stützen. Diese ist wegen unangemessener Benachteiligung der Bekl. (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG) insgesamt nichtig. Die Klausel weicht zu Lasten des Mieters von zwei gesetzlichen Regeln des § 554 Abs. 1 S. 1 BGB ab. Zum einen soll die Kündigung bei unterbliebener Erfüllung bestimmten Umfangs verschuldensunabhängig möglich sein, nämlich nicht nur bei Verzug, der Verschulden voraussetzt (§ 285 BGB), sondern auch bei bloßem "Rückstand", der auch dann eintritt, wenn ein Verschulden des Mieters nicht feststellbar ist. Zum andern wird die Kündigung ermöglicht, wenn der Mieter "Zahlungen des Mietzinses ... länger als einen Monat" unterläßt. Das bedeutet, daß schon die Nichtzahlung eines Betrages von nur einer Mark über einen Zeitraum von nur einen Monat zur Vertragsbeendigung führen kann. Der Bundesgerichtshof (NJW 1986, 424) hat schon die formularmäßige verschuldensunabhängige Rückstandsklausel allein für so benachteiligend gehalten, daß die Nichtigkeitsfolge eintritt. Wird sie, wie hier, noch verschärft, indem der Rückstandsumfang gegenüber der gesetzlichen Regelung bedeutend herabgesetzt wird, gilt das erst recht.

b) Die Kündigungserklärung hat vielmehr auf der Grundlage des § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB, der bei Nichtigkeit der vertraglichen Kündigungsklausel zur Anwendung kommt (§ 6 Abs. 2 AGBG), den Mietvertrag beendet. (...)

Nach § 556 b BGB sind Vereinbarungen zulässig, wonach der Mieter mit Gegenansprüchen nur dann aufrechnen kann, wenn er dies einen Monat vorher angezeigt hat. Entsprechende Regelungen sind auch formularmäßig möglich - jedenfalls bei Geschäftsraummietverträgen.

Die Mieterin war eine BGB-Gesellschaft, die auf Zahlung und Räumung nach außerordentlicher fristloser Kündigung verklagt wurde. In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall ging es um drei Fragen: War der Mietvertrag nach § 134 BGB nichtig, weil er vom Geschäftsführer abgeschlossen wurde, der als Steuerberater zu einer solchen Tätigkeit nicht befugt war? War die formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung für die Mieterin wirksam, wonach immer einen Monat vorher Aufrechnungsabsicht angezeigt werden mußte? War die Vereinbarung, wonach bei einem Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat gekündigt werden konnte, wirksam?

Mit Urteil vom 6. Juli 2001 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß der Steuerberater zwar gegen seine Berufspflichten verstoßen hatte, dies aber nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führte. Die Ankündigungspflicht für die Aufrechnung sei nur eine geringfügige Einschränkung der Rechte des Mieters und deshalb wirksam. Die Kündigungsklausel sei zwar unwirksam, da ein Rückstand, anders als der Verzug, eben kein Verschulden voraussetze. Die Kündigung war allerdings aus anderem Grunde wirksam, da die Mieterin mit zwei Monatsmieten in Verzug war.

Bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, kommt es für die Wirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel nach wie vor darauf an, ob die Ankündigungspflicht für eine Aufrechnung die Rechte des Mieters unzulässigerweise einschränkt (bejahend LG Berlin [ZK 64] in std. Rspr.; GE 1997, 621; verneinend LG Berlin [ZK 61] GE 1996, 978 und [ZK 62] GE 1996, 62). Jedenfalls für diese Altverträge ist - entgegen Kinne in Kinne/Schach, Miete und Mietprozeßrecht Rdn. 20 zu § 556 b - die Frage nicht obsolet geworden.