Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme erforderlich

Eine Modernisierungsankündigung zur Duldung des Anbaus eines Balkons nebst Einbau einer Balkontür und Umbau eines Heizkörpers muss die zu erwartende Mieterhöhung in Einzelbeträgen für jede dieser Maßnahmen enthalten.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist begründet. Die Klage ist - soweit Gegenstand des angefochtenen Teilurteils - unbegründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, da die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung den Formalanforderungen des gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB noch anzuwendenden § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. nicht gerecht wird. Danach hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Sie muss dabei den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (BGH, Urt. v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545 = NJW 2012, 63 Tz. 29).

Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung vom 15. Januar 2012 nicht gerecht. Denn sie weist die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag („ca. 48 €/Monat") und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt aus. Verlangt hatte die Kl. aber ausweislich ihrer Ankündigung die Duldung mehrerer Maßnahmen („1. Erstmaliger Einbau eines Balkons, 2. Einbau einer zweiflügeligen Balkontür, 3. Umbau eines Heizkörpers) und nicht lediglich die Duldung einer einzelnen Maßnahme. Dies folgt nicht nur aus der enumerativen Angabe der Einzelmaßnahmen im Ankündigungsschreiben, sondern auch daraus, dass die Maßnahmen sowohl den Innen‑ als auch den Außenbereich des streitgegenständlichen Gebäudes betrafen.

Für diesen Fall entspricht es einhelliger - und zutreffender - Auffassung, dass eine entsprechende Aufschlüsselung der Modernisierungsumlage im Ankündigungsschreiben unentbehrlich ist (Kammer, Urt. v. 8. März 2013 - 63 S 267/12, GE 2013, 747 m.w.N.). Denn der Mieter vermag nur so mit einer hinreichenden Beurteilungsgrundlage zu entscheiden, welche der Vielzahl einzelner Maßnahmen er zu dulden hat und ob, ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn mit einer Härte i. S. d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. verbunden ist. Von beidem hängt maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a. F. Gebrauch machen möchte. Dem letztgenannten Gesichtspunkt kam hier besonderes Gewicht zu, nachdem die angekündigten Maßnahmen im Außenbereich schon teilweise vollzogen wurden und mangels näherer Aufschlüsselung der Modernisierungsumlage auf die Einzelmaßnahmen unklar war und ist, welcher Anteil der voraussichtlichen Modernisierungskosten auf die hier noch streitgegenständlichen Maßnahmen entfiel.

Schon bei der Mietrechtsreform von 2001 war es erklärtes Ziel des Gesetzgebers, Modernisierungsmaßnahmen zu erleichtern und überzogene Anforderungen der Gerichte zu begrenzen. Der Bundesgerichtshof (GE 2011, 1545) hat dies auch oft genug hervorgehoben. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin – Einzelrichter – ist anderer Meinung.

Der Vermieter kündigte den erstmaligen Anbau eines Balkons als Modernisierungsmaßnahme an, verbunden mit dem Einbau einer Balkontür und dem Umbau eines Heizkörpers, und gab die zu erwartende Mieterhöhung mit einem Betrag von ca. 48 € pro Monat an. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Duldung; die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 15. Oktober 2013 verwies das Landgericht Berlin auf das Urteil der Kammer in GE 2013, 747, wonach für jede Einzelmaßnahme die zu erwartende Mieterhöhung in dem Ankündigungsschreiben mitgeteilt werden müsse. Nur so habe der Mieter eine hinreichende Beurteilungsgrundlage, um zu entscheiden, welche der „Vielzahl" einzelner Maßnahmen er zu dulden habe, und ob und ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn eine unzumutbare Härte darstellten. Von beidem hänge maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wolle.

Das Urteil ist nicht nur nach der Mietrechtsänderung (§ 555 c BGB) unzutreffend; hier ist die zu erwartende Mieterhöhung bei der Frage, ob der Mieter eine Maßnahme zu dulden hat, nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. Bamberger/Roth, BeckOK Rn. 12 zu § 555 c BGB).

Auch für die bisherige Rechtslage (§ 554 a. F.) wurde zwar die Auffassung vertreten, dass die Mieterhöhung für mehrere Maßnahmen aufzuschlüsseln sei (AG Charlottenburg, CuR 2013, 30), wobei es sich aber um verschiedene Modernisierungsmaßnahmen handelte, etwa eine Wärmedämmung, verbunden mit dem Austausch von Fenstern, und nicht um mehrere Einzelmaßnahmen, die untrennbar miteinander zusammenhängen (vgl. AG Mitte, GE 2005, 1133). Beim Anbau eines Balkons wie bei vielen anderen Modernisierungsmaßnahmen sind verschiedene Gewerke tätig; gleichwohl kommt es hier darauf an, ob es sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Der Bundesgerichtshof hat dann auch eine Ankündigung in einem vergleichbaren Fall mit einer voraussichtlichen Mieterhöhung von 121,06 € für „Anbringung eines Staubschutzes im Arbeitsbereich, Demontage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich; Ausbau des vorhandenen Fensters, Ausbruch der Fensterbrüstung, Begradigung der Laibungen und Einbau eines neuen Fenstertürelements; Installation von Heizung und Elektroinstallationen im betroffenen Wandbereich; Einputzen des Fensterelements und der Installationsleitungen zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz; Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen; Aufstellung eines Arbeits- und Schutzgerüsts an der Fassadenwestseite des Anwesens bis zur Höhe der Traufe; Öffnung der Fassadenverkleidung und Wiedermontage nach Abschluss der Balkon- und Fensteranbauarbeiten; Setzen von Zugankern und Auflagenkonsole in die Fassade; Aufstellen des Balkonpodests und Anbringung des Geländers" für ausreichend gehalten (VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545). Auf die Idee, für jede einzelne dieser Maßnahmen die Angabe der zu erwartenden Teilmieterhöhung zu verlangen, ist bisher noch niemand gekommen.

Anmerkung der Redaktion: Bei der hier angekündigten Maßnahme handelt es sich ersichtlich nur um eine einzige Baumaßnahme, nämlich den Anbau eines Balkons. Schon der gesunde Menschenverstand muss einem sagen, dass ein Balkon ohne Zugang ziemlich sinnlos ist. Ebenso sinnlos ist es, den alten Heizkörper nicht zu verlegen, sondern es dem Mieter zuzumuten, bei jedem Balkonaustritt Hochsprungübungen zu veranstalten. Sagen wir es mal nichtjuristisch: Hier hat ein Richter nicht nachgedacht.