Ankaufsrecht für Kleingartenparzelle im Beitrittsgebiet

1. Die Errichtung einer Datsche genügt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG als Bebauung. Ob sie zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG.

2. Die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz besteht auch dann, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Wann durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist unerheblich.

(Leitsätze der Entscheidung entnommen)

1 Die Parteien streiten um die Anspruchsberechtigung des Kl. nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an einem von ihm und seiner Ehefrau genutzten 803 m2 großen Grundstück (Flurstück 4/5), dessen Eigentümer die Bekl. aufgrund eines seit Mai 2003 bestandskräftigen Restitutionsbescheids sind. Es ist Teil eines ursprünglich ca. 6.000 m2 großen Grundstücks, welches seit 1952 unter staatlicher Verwaltung stand. Im Jahr 1978 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt; Rechtsträger war der Rat der Gemeinde. Aufgrund Teilung entstanden im Jahr 1980 die jetzigen Flurstücke 4/1 bis 4/5.

2 Am 26. April 1983 schlossen der Rat der Gemeinde und die heutige Ehefrau des Kl. einen „Pachtvertrag", mit welchem ihr ab dem 1. Januar 1983 ein 1.120 m2 großes Grundstück „zur Nutzung für Ferien- und Wochenendzwecke" überlassen wurde. Gemeint waren und genutzt wurden die Flurstücke 4/4 und 4/5. Auf Letzterem errichtete die Ehefrau des Kl. einen Bungalow mit Wohn- und Schlafraum, Küche, Bad, Diele und Terrasse, welcher eine Fläche von 45 m2 hatte.

3 Am 6. März 1990 einigten sich der Rat der Gemeinde, der Kl. und seine Ehefrau schriftlich darüber, dass alle Rechte und Pflichten aus dem „Pachtvertrag" mit Wirkung vom 1. März 1990 auf den Kl. übergingen. Nach der Kündigung des Vertrags hinsichtlich des Flurstücks 4/4 gab der Kl. dessen Nutzung zum 31. Dezember 2005 auf.

4 Mit der Behauptung, der Bungalow habe von Anfang an eine Hauswasseranlage, einen Stromanschluss und eine Abwasserentsorgung gehabt, im Jahr 1984 sei eine Veranda angebaut worden und von Oktober 1989 bis Juli 1990 habe er - mit Einverständnis seiner Ehefrau - aufgrund einer Genehmigung der Staatlichen Bauaufsicht Anbauten in massiver Bauweise errichtet, welche zu einer Gesamtfläche des Hauses von ca. 100 m2 geführt hätten, und am 2. Oktober 1990 hätten seine Ehefrau und er in dem Haus gewohnt, hat der Kl. die Feststellung seiner Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Flurstück 4/5 beantragt. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen erfolgreich gewesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision wollen die Bekl. ihre Abweisung erreichen. Der Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 5 Das Berufungsgericht hält die Klage für zulässig und begründet. Das Flurstück 4/5 sei vor dem 2. Oktober 1990 mit Billigung staatlicher Stellen mit einem als Wohnhaus geeigneten Gebäude bebaut gewesen. Bis zu diesem Zeitpunkt sei allerdings nicht der Kl., sondern seine Ehefrau Nutzer im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gewesen; denn sie sei trotz der Überleitung des „Pachtvertrags" auf den Kl. Eigentümerin des Gebäudes geblieben. Rechtlich sei sie deshalb unabhängig davon, wer die Baugenehmigung beantragt und die Anbauten errichtet habe, als diejenige anzusehen, die die Bebauung vorgenommen habe. Diese sei aufgrund des Pachtvertrags erfolgt. Schließlich sei davon auszugehen, dass sowohl der Kl. als auch seine Ehefrau am 2. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt auf dem Grundstück begründet hätten.

II. 6 Das hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

7 1. Fehlerfrei - und von den Bekl. nicht angegriffen - hat das Berufungsgericht die Klage als zulässig angesehen (vgl. § 108 Abs. 1 SachenRBerG).

8 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht die Anspruchsberechtigung des Kl. bejaht.

9 a) Die Ansprüche nach § 3 Abs. 1 Satz 1, § 15 Abs. 1 SachenRBerG setzen voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise genutzt wird, die Ehefrau des Kl. Nutzerin des Grundstücks im Sinne von § 9 SachenRBerG war und der Kl. ihr Rechtsnachfolger ist oder dass der Kl. selbst Nutzer war. Die bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderungen des § 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundstücks.

10 b) Diese liegt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück oder bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, welche den Umfang einer Neuerrichtung angenommen (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Veränderung der Nutzungsart geführt (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) haben. Eine solche bauliche Investition ist hier zu bejahen. Das Berufungsgericht hat - durch Bezugnahme auf das Urteil des Landgerichts - festgestellt, dass die Ehefrau des Kl. den Bungalow im Jahr 1983 und damit in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachenRBerG errichtet hat. Damit liegt eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung eines Gebäudes vor. Weitere Anforderungen an die Bebauung stellt § 12 SachenRBerG nicht. Ob die vorgenommene Bebauung zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich somit nicht nach dieser Vorschrift, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG (Senat, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08, NJW-RR 2010, 740, 741 f. Rn. 14 = ZOV 2010, 18, 19), hier nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG.

11 c) Es kommt nicht darauf an, ob der Kl. oder seine Ehefrau die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung, hier die Eignung des Gebäudes zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen hat. Anspruchsberechtigt ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nämlich nicht nur der Nutzer, der das Gebäude errichtet hat und damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das Gebäude muss nicht schon bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen geeignet sein, sondern kann auch später in diesen Zustand versetzt werden. Das führt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Für den mit der gesetzlichen Regelung verfolgten Zweck, die am 2. Oktober 1990 vorhanden gewesenen Investitionen des Nutzers zu schützen, stellt das Gesetz allein auf das an diesem Stichtag erreichte Ergebnis ab; wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist danach unerheblich (siehe zu allem Senat, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08 - aaO., Rn. 15 m.w.N.).

12 d) Die Vereinbarung zwischen dem Kl., seiner Ehefrau und dem Rat der Gemeinde vom 6. März 1990 ist - was das Berufungsgericht unterlassen hat - dahin gehend auszulegen, dass - wie von allen Beteiligten gewollt - der Kl. nicht nur anstelle seiner Ehefrau Berechtigter des „Pachtvertrags", sondern auch Eigentümer der Baulichkeiten geworden ist. Damit ist er Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG geworden. Sämtliche Anspruchsvoraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung liegen in seiner Person vor. Er hat den Bungalow in ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude umgebaut; der Umbau erfolgte aufgrund des „Pachtvertrags", die Baumaßnahmen waren nach den von den Bekl. nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zum 2. Oktober 1990 fertiggestellt, und der Kl. hatte nach der ebenfalls von den Bekl. nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts dort an diesem Stichtag seinen Lebensmittelpunkt. Schließlich erfolgten die Baumaßnahmen entgegen der Ansicht der Bekl. auch mit Billigung staatlicher Stellen. Das folgt aus den von dem Kl. vorgelegten Bauzeichnungen, auf denen die Baugenehmigung der Staatlichen Bauaufsicht angebracht ist, und der Zustimmung der Gemeinde zu der Veränderung eines Bauwerks vom 13. Juni 1990. Dass der Kl. entgegen der hierin enthaltenen Aufforderung die Fertigstellung der Baumaßnahme nicht der Gemeinde angezeigt hat, hat den rechtlichen Bestand der Zustimmung nicht berührt. Zum einen ist die Anzeigepflicht nicht als Bedingung der Baugenehmigung ausgestaltet. Zum anderen ist mangels gegenteiliger Feststellungen davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen in der Weise ausgeführt wurden, wie sie beantragt und genehmigt worden sind. Die unterlassene Fertigstellungsanzeige konnte sich deshalb auf die Wirksamkeit der von der Gemeinde erteilten Genehmigung nicht auswirken.