Ankaufsrecht für Kleingartenparzelle im Beitrittsgebiet

Ankaufsrecht für Kleingartenparzelle im Beitrittsgebiet; unechte Datsche; Ankaufsrecht bei Dauerwohnen des Rechtsnachfolgers; bereinigungsfähige Nutzung; Sachenrechtsbereinigung; Kleingartenanlage; Veränderung der Nutzungsart; Neuerrichtung; Reparatur; Lebensmittelpunkt

a) Die Errichtung einer Datsche genügt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG als Bebauung. Ob sie zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG.

b) Die Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz besteht auch dann, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist unerheblich.

1 Die Parteien streiten darüber, ob der Kl. nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz von dem beklagten Land (fortan: Bekl.) den Verkauf der diesem gehörenden 400 m2 großen Kleingartenparzelle Nr. 262 (fortan: Grundstück) in einer Kleingartenanlage im früheren Ostteil von Berlin verlangen kann. Auf dem Grundstück befindet sich ein Holzhaus, das 1953 errichtet wurde. Dieses Haus kaufte die Großmutter des Kl. mit Vertrag vom 14. Mai 1963 für 6.900 Mark von M. D. Zu einem von dem Kammergericht offen gelassenen Zeitpunkt schlossen sie und ihr später verstorbener Ehemann mit dem örtlichen Kleingärtnerverband einen Kleingarten-Pachtvertrag über das Grundstück. 1997 zog die Großmutter des Kl. in eine Einrichtung für betreutes Wohnen. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20. August 1997 veräußerte sie das Haus dem Kl., der das Grundstück am 10. Dezember 1997 von dem örtlichen Kleingärtnerverband pachtete. Der Kl. selbst ist seit dem 1. November 2004 mit erstem Wohnsitz auf dem Grundstück gemeldet. Am 24. März 2005 schloss er mit seiner Großmutter einen notariell beurkundeten Vertrag über den Erwerb der Aufbauten auf dem Grundstück. Der Kl. behauptet, seine Großmutter sei zwar andernorts in Berlin polizeilich gemeldet gewesen, habe aber seit etwa 1982/83 bis zu ihrem Umzug auf dem Grundstück gelebt. Das Haus sei auf Grund von baulichen Maßnahmen seiner Großmutter zum Dauerwohnen geeignet.

2 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte der Kl. weiterhin die Feststellung des geltend gemachten Ankaufsanspruchs erreichen. Der Bekl. beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen

II. 4 Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch nicht verneinen.

5 1. Der Ankaufsanspruch setzt, wovon das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, nach §§ 5, 61 SachenRBerG voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise genutzt wird, die Großmutter des Kl. Nutzerin des Grundstücks im Sinne von § 9 SachenRBerG war und der Kl. selbst ihr Rechtsnachfolger ist. Die bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderungen des § 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundstücks.

6 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch seine Zweifel daran zurückgestellt, ob das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf sog. unechte Datschengrundstücke anzuwenden sei. Das nämlich ist der - von dem Gesetzgeber auch angestrebte (Entwurfsbegründung in BT-Drucks 12/5992 S. 103 f.) - Regelungsgehalt von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. Diese Norm kommt, worauf der Senat vorsorglich hinweist, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch zur Anwendung, wenn es sich, wie hier, um ein Grundstück in einer Kleingartenanlage handelt (BGHZ 139, 235, 238, Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, ZOV 2002, 222 = VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, ZOV 2003, 248 = VIZ 2003, 445).

7 3. Eine Rechtsnachfolge des Kl. in etwaige Ansprüche seiner Großmutter setzt nach dem 1. Oktober 1994 (dazu Senat, Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, ZOV 2002, 222, 224 = VIZ 2002, 642, 645) gemäß § 14 Abs. 2 und 3 SachenRBerG voraus, dass ihm seine Großmutter neben dem Eigentum an dem Holzhaus, dessen Übertragung sich gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 und Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB nach Mobiliarsachenrecht (hier § 929 Satz 2 BGB) richtet, auch den Ankaufsanspruch in notariell beurkundeter Form abgetreten hat. Beides hat das Landgericht dem dieser Form genügenden Vertrag des Kl. mit seiner Großmutter vom 24. März 2005 entnommen. Dagegen haben die Parteien keine Einwände erhoben. Dieses Verständnis des Vertrags liegt angesichts der bereits erfolgten, aber formunwirksamen Übertragung des Hauses an den Kl. durch Vertrag vom 20. August 1997 auch nahe.

8 4. Die weiter erforderliche bereinigungsfähige Nutzung scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an einer fehlenden Bebauung des Grundstücks durch den Kl. oder seine Großmutter.

9 a) Eine Bebauung liegt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück oder bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, die den Umfang einer Neuerrichtung angenommen (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Veränderung der Nutzungsart (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) geführt haben. Eine solche bauliche Investition lässt sich mit den von dem Berufungsgericht angestellten Überlegungen nicht verneinen; sie ist nach den von ihm getroffenen tatsächlichen Feststellungen im Gegenteil gegeben.

10 b) Angreifbar ist schon die Erwägung des Berufungsgerichts, weder die Großmutter des Kl. noch dieser selbst hätten die Nutzungsart des Grundstücks verändert. Ob die Nutzungsart verändert worden ist, hängt entscheidend von den von dem Berufungsgericht offen gelassenen Fragen ab, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war und ob die Großmutter des Kl. seinerzeit dort ihren Lebensmittelpunkt hatte. War das der Fall, wurde das Grundstück nämlich nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt, sondern zu Wohnzwecken. Darin könnte eine nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG relevante Änderung der Nutzungsart liegen. Das bedarf hier keiner Entscheidung.

11 c) Offenbleiben kann auch, ob den weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die von dem Kl. behaupteten baulichen Maßnahmen seiner Großmutter an dem Holzhaus könnten schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil es sich um „bloße Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten" handele. Außerdem seien es keine „punktuellen", sondern langfristige und sich teilweise auch wiederholende Maßnahmen gewesen, die auch aus diesem Grund nicht berücksichtigt werden könnten.

12 aa) Für diese Überlegung ließen sich zwar die Regelungen in § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 5 SachenRBerG anführen. Nach der zuerst genannten Regelung gelten bauliche Investitionen, die in einem Zeitraum von drei Jahren vorgenommen werden, als einheitliche Investition. Notwendige Verwendungen aus der Zeit nach dem 2. Oktober 1990 sind nach § 12 Abs. 2 Satz 5 SachenRBerG den baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Zweifelhaft ist aber, ob diese Regelungen überhaupt Rückschlüsse auf die Auslegung von § 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG erlauben. § 12 Abs. 2 SachenRBerG sieht nämlich für den hier ersichtlich nicht gegebenen Fall einer Nutzung auf Grund eines Überlassungsvertrags im Sinne von Art. 232 § 1a EGBGB eine besondere Erleichterung vor. Bei dieser Form der Nutzung muss der Nutzer als bauliche Investition weder ein Gebäude neu errichtet noch einer Neuerrichtung gleichkommende Maßnahmen vorgenommen haben. Es genügt vielmehr, dass er die Wohn- oder Nutzfläche um 50 % vergrößert oder bauliche Investitionen vorgenommen hat, die die Hälfte des jeweiligen Gebäudesachwerts übersteigen. Ob die für eine so weitgehende (dazu J. Schmidt-Räntsch, ZIP 1996, 728, 730) Erleichterung geltenden Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG auch auf den gesetzlichen Normalfall einer der Neuerrichtung gleichkommenden Maßnahme angewendet werden können, erscheint schon im Ansatz fraglich.

13 bb) Welche Anforderungen an eine der Neuerrichtung gleichkommende Maßnahme im Einzelnen zu stellen sind, hat der Senat bislang nicht entschieden. Entschieden ist nur, dass bloße Reparaturmaßnahmen einer Neuerrichtung nicht gleichkommen (Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 57/98, VIZ 1999, 488), dies aber möglich ist, wenn etwa Dacheindeckung, Außenputz und Sanitäranlagen erneuert wurden (Urt. v. 27. September 2002, V ZR 262/01, ZOV 2003, 29, 30 = VIZ 2003, 90, 92). Weitergehende Festlegungen in dieser Frage hat der Senat auch in den von der Revision in diesem Zusammenhang zitierten Urteilen (Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, ZOV 2001, 238 = VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, ZOV 2002, 222, 223 = VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, ZOV 2005, 278, 279 = NJW-RR 2005, 1256, 1257) nicht vorgenommen. Er hat sich darin mit dem Vorliegen eines sog. unbenannten Falls im Sinne der Auffangklausel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG befasst und geprüft, ob einer Neuerrichtung entsprechende Maßnahmen vorlagen. Das war in den entschiedenen Fällen unstreitig der Fall und bedurfte keiner weiteren Klärung. Diese ist auch hier entbehrlich.

14 d) Das Berufungsgericht hat nämlich festgestellt, dass das Holzhaus 1953 und damit in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachenRBerG errichtet worden ist. Damit liegt eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung eines Gebäudes nach § 12 Abs. 1 Halbsatz 1 SachenRBerG vor. Weitere Anforderungen an eine Bebauung des Grundstücks stellt § 12 SachenRBerG nicht. Ob die vorgenommene Bebauung zu einer bereinigungsfähigen Nutzung führt, bestimmt sich nicht nach § 12 SachenRBerG, sondern nach den §§ 5 bis 7 SachenRBerG, hier nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG.

15 e) Anders als das Berufungsgericht meint, ist es auch unerheblich, dass weder der Kl. selbst noch seine Großmutter auf dem Grundstück, wie es das Berufungsgericht formuliert, „ein Eigenheim ‚gebaut'" haben. Anspruchsberechtigt ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nicht nur der Nutzer, der das Gebäude errichtet hat und damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das errichtete Gebäude muss ebenso wenig schon bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen geeignet sein; es genügt, wenn es später in diesen Zustand versetzt wird (Senat, Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, ZOV 2003, 248, 249 = VIZ 2003, 445). Das führt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger - hier die Großmutter des Kl. - die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung, hier die Eignung zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen hat (Senat, Urt. v. 12. Mai 2005, V ZR 191/04, ZOV 2005, 278, 279 = NJW-RR 2005, 1256, 1257). Das Gesetz will die am 2. Oktober 1990 vorhandene Investition des Nutzers schützen (Entwurfsbegründung in BT-Drucks. 12/5992 S. 61 f.). Dazu stellt es allein auf das an dem maßgeblichen Stichtag, hier dem 2. Oktober 1990, erreichte Ergebnis ab. Wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist danach unerheblich.

III. 16 Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es deshalb darauf an, ob die weiteren Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG gegeben sind. Das hat das Berufungsgericht offen gelassen. Der Senat kann diese Frage nicht selbst entscheiden, weil sie zwischen den Parteien streitig ist und die erforderlichen Feststellungen fehlen. Sie werden in der neuen Verhandlung nachzuholen sein. Hierfür weist der Senat auf folgendes hin.

17 1. Zunächst wird zu klären sein, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war. Dafür ist entscheidend, ob das Bauwerk die bau-technischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR erfüllte (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, ZOV 2001, 238, 239 = VIZ 2001, 503, 504; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, ZOV 2002, 222 = VIZ 2002, 642, 643; Urt. v. 30. April 2003, V ZR 361/02, ZOV 2003, 248 = VIZ 2003, 445). Ob dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt bestanden hat oder nicht, ist unerheblich.

18 2. Sodann wird zu klären sein, ob das Gebäude am 2. Oktober 1990 dem Nutzer zum Wohnen diente. Das ist, wie sich im Umkehrschluss aus § 5 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, der Fall, wenn der Nutzer auf dem Grundstück seinen Lebensmittelpunkt hatte. Maßgeblich sind die Lebensverhältnisse des seinerzeitigen Nutzers, hier also allein der Großmutter des Kl. Wo der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt hat, ist in wertender Betrachtung aller maßgeblichen Umstände zu entscheiden; dabei ist die polizeiliche Meldung nur ein wenn auch nicht unbedeutender Gesichtspunkt (Senat, Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, ZOV 2005, 278, 279 = NJW-RR 2005, 1256, 1257).

Ein Ankaufsanspruch für eine mit einer Datsche bebaute Kleingartenparzelle im Beitrittsgebiet besteht auch dann, wenn erst der Rechtsnachfolger des Nutzers in dem zum Dauerwohnen hergerichteten Haus seinen Lebensmittelpunkt hatte.

Der Kläger verlangte von dem beklagten Land den Verkauf der diesem gehörenden 400 m2 großen Kleingartenparzelle Nr. 262 im früheren Ostteil von Berlin. Das dort befindliche, 1953 errichtete Holzhaus kaufte die Großmutter des Klägers mit Vertrag 1963; ferner schlossen sie und ihr später verstorbener Ehemann mit dem örtlichen Kleingärtnerverband einen Kleingarten-Pachtvertrag über die Parzelle. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 20. August 1997 verkaufte seine Großmutter das Haus dem Kläger, der das Grundstück am 10. Dezember 1997 von dem örtlichen Kleingärtnerverband pachtete und seit dem 1. November 2004 mit erstem Wohnsitz auf dem Grundstück gemeldet ist. Am 24. März 2005 schloss er mit seiner Großmutter einen notariell beurkundeten Vertrag über den Erwerb der Aufbauten auf dem Grundstück. Der Kläger behauptet, seine Großmutter sei zwar andernorts in Berlin polizeilich gemeldet gewesen, habe aber seit etwa 1982/83 bis zu ihrem Umzug auf dem Grundstück gelebt. Das Haus sei auf Grund von baulichen Maßnahmen seiner Großmutter zum Dauerwohnen geeignet. Gegen das die Klage abweisende Berufungsurteil richtete sich die Revision des Klägers.

Die Revision führte zur Aufhebung des klagabweisenden Urteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Das ein Ankaufsrecht vorsehende Sachenrechtsbereinigungsgesetz sei auch auf Grundstücke in einer Kleingartenanlage anwendbar. Der Kläger sei auch Rechtsnachfolger seiner Großmutter, weil diese ihm durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 25. März 2005 neben dem Eigentum an dem Holzhaus auch den Ankaufsanspruch abgetreten habe. Die weiter erforderliche bereinigungsfähige Nutzung scheitere jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an einer fehlenden Bebauung des Grundstücks durch den Kläger oder seine Großmutter, die auch dann vorlägen, wenn Baumaßnahmen zu einer Veränderung der Nutzungsart geführt hätten. Ob die Nutzungsart verändert worden sei, hänge entscheidend davon ab, ob das Haus am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet gewesen sei und ob die Großmutter des Klägers seinerzeit dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe, weil dann das Grundstück nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt worden wäre, sondern zu Wohnzwecken. Zudem liege eine bauliche Investition in der Form der Neuerrichtung eines Gebäudes vor, weil das Holzhaus 1953 errichtet worden sei. Unerheblich, dass weder der Kläger selbst noch seine Großmutter auf dem Grundstück das Holzhaus errichtet hätten, denn auch der Rechtsnachfolger des Nutzers, der das Gebäude errichtet habe, sei anspruchsberechtigt. Ferner sei ausreichend, dass die Großmutter des Klägers als Rechtsnachfolger des Nutzers die Eignung zum Dauerwohnen in dem Haus und die Nutzung als Lebensmittelpunkt geschaffen hätten. Zunächst sei daher zu klären, ob das Haus am 2. Oktober 1990 die technischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben des Beitrittsgebietes erfüllt habe und damals der Großmutter des Klägers zum Wohnen gedient habe, wovon auszugehen sei, wenn diese dort damals ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe.

Zum Komplex „Unechte Datschen" auch Schnabel, Datschen- und Grundstücksrecht 2000, 113 ff.