Ankaufsrecht der Deutschen Bundesbahn für Betriebsgrundstück der Deutschen Reichsbahn

1. Öffentlicher Nutzer i. S. d. § 3 Abs. 1 VerkFlBerG, der von dem privaten Eigentümer den Verkauf des Grundstücks an sich verlangen kann, ist auch die Deutsche Bundesbahn, die nach Umwandlung der Deutschen Reichsbahn in eine Aktiengesellschaft weiterhin einen besonderen Versorgungsauftrag erfüllt.

2. Das Grundstück, für das das Ankaufsrecht geltend gemacht wird, ist auch dann zur Erfüllung einer derartigen Versorgungsaufgabe bebaut, wenn auf ihm Nebenanlagen errichtet worden sind, die zum Betrieb und Unterhalt der Bahn benötigt werden.

3. Bei der Kaufpreisbemessung ist zu berücksichtigen, dass die betroffenen Grundstücke bereits rechtlich und/oder faktisch belastet waren.

4. Bei der Wertermittlung ist derjenige Zustand des Grundstücks zugrunde zu legen, den dieses vor der tatsächlichen Inanspruchnahme hatte („alter Zustand - neuer Preis").

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten dem Grunde und der Höhe nach um die Ankaufsberechtigung der Kl. nach dem VerkFlBerG hinsichtlich einer Teilfläche von 13.660 m2 des Grundstücks Gemarkung W., Flur 3, Flurstück ... mit einer Größe von insgesamt 24.484 m2, und zwar auf der Grundlage des notariellen Angebotes der Kl. vom 12. Oktober 2005 (Urkundenrolle Nr. ... des Notars K.), das - entgegen den Angaben in der angefochtenen Entscheidung - dem Bekl. ausweislich seines eigenen Schreibens vom 28. November 2005 spätestens am 28. November 2005 zugegangen war. Gemäß I.1. des notariellen Angebotes ist die Teilfläche bebaut mit Oberleitungsanlagen, Gleisinfrastruktur, ORT-Halle, Meisterstützpunkt und Farblager der Kl. Nach den weiteren Angaben in dem Kaufvertrag handelt es sich um Eisenbahninfrastruktur im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 1 und 2 (jetzt nur noch § 2 Abs. 3) des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG). [...]

Das Landgericht hat der Klage zunächst durch Versäumnisurteil stattgegeben und dieses mit der angefochtenen Entscheidung aufrechterhalten. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Anwendungsbereich des VerkFlBerG sei eröffnet, denn das private Grundstück des Bekl. sei bereits vor 1990 mit Baulichkeiten zum Betrieb einer Eisenbahn für Verwaltungszwecke in Anspruch genommen worden. Die Kl. sei öffentlicher Nutzer i. S. d. § 2 VerkFlBerG. Hierzu zählten nach § 2 Abs. 3 Satz 3 VerkFlBerG auch solche juristischen Personen des öffentlichen Rechts, bei denen die Mehrheit der Kapitalanteile oder der Stimmrechte juristischen Person des öffentlichen Rechts unmittelbar oder mittelbar zustünden. Dem Bekl. sei rechtzeitig vor Ablauf der Frist des § 8 Abs. 1 VerkFlBerG das Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages zugestellt worden. Dieses Angebot entspreche den inhaltlichen Vorgaben des VerkFlBerG. Da eine Verkehrsfläche erworben werden solle, richte sich die Preisbemessung nach § 5 VerkFlBerG. Für die Ermittlung des Bodenwertes sei derjenige Zustand des Grundstücks maßgebend, den dieses vor der tatsächlichen Inanspruchnahme gehabt habe. Zu Recht sei der Sachverständige davon ausgegangen, dass das Grundstück vor der Inanspruchnahme als forstwirtschaftliche Fläche anzusehen gewesen sei. Insbesondere habe es sich bei dem Grundstück des Bekl. nicht um Bauerwartungsland gehandelt. Für diese Bewertung hätten die Umstände außer Betracht zu bleiben, die die Inanspruchnahme für die in Rede stehenden Verkehrszwecke beträfen. Nach den von der Kl. vorgelegten Unterlagen planten die Institutionen der ehemaligen DDR jedenfalls seit dem Jahr 1977 die Errichtung eines Umformwerks mit Außenanlagen. Dass es sich dabei um vollständig andere Anlagen handelt als die letztlich in den 1980er Jahren errichteten Baulichkeiten, sei nicht ersichtlich. Auch der Sachverständige habe Anhaltspunkte dafür, dass bereits vor der Inanspruchnahme des Grundstücks für Verkehrszwecke mit der alsbaldigen Bebauung habe gerechnet werden können, nicht festgestellt. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs oder des Bundesverfassungsgerichts zu den sog. Vorwirkungen einer Bauleitplanung könne der Bekl. nichts für sich herleiten. Die vom Bekl. in Bezug genommene „Berechnung und Bestätigung der Bodennutzungsgebühr" vom 2. August 1978 rechtfertige keine höhere Bewertung des Grundstücks. Der dort genannte Geldbetrag, der sich möglicherweise auf die Erlöse aus einer Abholzung des Grundstücks beziehe, habe keine Auswirkung auf die Ermittlung des Bodenwertes nach § 5 VerkFlBerG. Das zugunsten des öffentlichen Nutzers bestehende Preisprivileg des § 5 VerkFlBerG habe sich im vorliegenden Fall nicht ausgewirkt, da der Kaufpreis mehr als 50 % des Verkehrswertes von forstwirtschaftlich genutzten Flächen ausmache.

Für einen Anspruch des Bekl. auf Abgabe der restlichen Grundstücksfläche nach § 4 Abs. 2 VerkFlBerG fehle es an konkretem Sachvortrag.

Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner rechtzeitigen Berufung, mit der er weiter geltend macht, der Anwendungsbereich des VerkFlBerG sei nicht eröffnet, das Gericht habe keine Feststellungen über die konkrete Nutzungsweise und Nutzungsart vorgenommen. Aus dem dem Gericht vorliegenden Prüfbescheid ergebe sich, dass die Gebäude vor Ort für die Nutzung als „Meisterstützpunkt" vorgesehen gewesen seien; es sei bisher nicht ausreichend festgestellt worden, worin der verwaltungsrechtliche Aspekt im Sinne des VerkFlBerG konkret liege. Es sei wenigstens zu fordern, dass ein für hoheitliche Aufgaben vorgesehenes Bauwerk genutzt werde. Mit seiner Feststellung, die im Gutachten M. erfolgte Bewertung sei nicht zu beanstanden, habe das Landgericht gegen § 286 ZPO verstoßen. Die Ausführungen des Landgerichts vermittelten den Eindruck, als handele es sich bei der in Anspruch genommenen Teilfläche um eine Verkehrsfläche; dies treffe aber nicht zu. Es gehöre auch zum Bewertungswesen, enteignungsrechtliche Vorwirkungen in einem austarierten Bewertungsschema nicht einseitig zu Lasten einer Partei anzuwenden. Der Gesetzgeber des VerkFlBerG habe weder in der Begründung zum Regierungsentwurf noch an anderer Stelle den Grundsatz aufgestellt, enteignungsrechtliche und planungsrechtliche Vorwirkungen hätten faktisch außer Betracht zu bleiben. Bereits die Fotodokumentation zu dem Gutachten lasse erkennen, dass es nicht um Verkehrsflächen gehe, sondern um intensiv mit Verwaltungsgebäuden bebaute Grundstücke. Bei der Bewertung hätten daher die Vorwirkungen der im Jahr 1978 zugelassenen Bauplanung berücksichtigt werden müssen.

Da der Sachverständige auch einräume, das Objekt nicht in Augenschein genommen zu haben, weil anlässlich des Ortstermins am 15. November 2010 ein Betreten des Grundstücks nicht möglich gewesen sei, könnten die Feststellungen des Landgerichts keinen Bestand haben. [...]

Die Kl. verteidigt die angefochtene Entscheidung und macht insbesondere geltend, das Grundstück sei zwischen 1978 und 1984 von der Deutschen Reichsbahn zum Zwecke des Unterhaltes ihres Netzes in Anspruch genommen worden. Zu dem Begriff der „Verwaltung" nach dem VerkFlBerG zählten auch solche Aufgaben, die die Deutsche Reichsbahn bis zum 3. Oktober 1990 wahrzunehmen gehabt habe. Verwaltung beschreibe die Gesamtheit aller Aufgaben im Rahmen der Daseinsvorsorge, die von der öffentlichen Hand auch durch privatwirtschaftlich organisierte Unternehmen ausgeführt werden. Zum Anwendungsbereich des Gesetzes gehörten zwingend auch Nebenanlagen, die zum Betrieb und Unterhalt des Transportnetzes benötigt würden. Gemäß § 2 Abs. 3 AEG umfasse der Begriff der Eisenbahninfrastruktur die Betriebsanlagen der Bahn einschließlich der Bahnstromfernanlagen. § 4 Abs. 1 der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung besage zudem, dass Bahnanlagen alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen der Eisenbahn seien, die „zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind. Dazu gehören auch Nebenbetriebsanlagen ...". Das Urteil leide nicht an unzureichenden Feststellungen. Die gegenwärtige Bebauung des Grundstücks sei für die Wertfeststellung ohne Belang. Eine Begehung des Grundstücks und die genaue Feststellung des Zwecks der Anlagen seien nicht erforderlich gewesen.

II. Die Berufung des Bekl. ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Ankaufsrecht dem Grunde nach

Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass die Ankaufsberechtigung der Kl. dem Grunde nach besteht. Diese ergibt sich ohne Weiteres aus den Regelungen des VerkFlBerG.

a) Nach § 1 Abs. 1 VerkFlBerG gilt dieses Gesetz für die in dem in Art. 3 des EV genannten Gebiete belegenen Grundstücke privater Eigentümer, sofern sie frühestens seit dem 9. Mai 1945 und vor dem 3. Oktober 1990 für die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe tatsächlich in Anspruch genommen wurden, einer Verwaltungsaufgabe noch dienen und Verkehrsflächen im Sinne des Gesetzes sind oder vor dem 3. Oktober 1990 zur Erfüllung einer sonstigen Verwaltungsaufgabe bebaut worden sind. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG sind Verwaltungsaufgaben im Sinne von § 1 Abs. 1 VerkFlBerG auch Aufgaben, die bis zum 3. Oktober 1990 u. a. die Deutsche Reichsbahn wahrzunehmen hatte. Öffentlicher Nutzer i. S. d. § 3 Abs. 1 VerkFlBerG, der von dem privaten Eigentümer den Verkauf des Grundstücks an sich verlangen kann, ist nach § 2 Abs. 3 Satz 4 VerkFlBerG eine juristische Person des Privatrechts, wenn die Mehrheit der Kapitalanteile oder der Stimmrechte juristischen Personen des öffentlichen Rechts unmittelbar oder mittelbar zusteht. Damit wird der Begriff der Verwaltungsaufgabe auf die Aufgaben der Post und Bahn erweitert, die auch nach der Umwandlung der ehemaligen Staatsbetriebe in Aktiengesellschaften weiterhin einen besonderen Versorgungsauftrag erfüllen. Bei den Rechtsnachfolgern der Deutschen Post und der Deutschen Reichsbahn käme es nach § 2 Abs. 3 Satz 5 VerkFlBerG nicht einmal auf das Erfordernis des bestimmenden Einflusses der öffentlichen Hand an (Matthiesen, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, § 2 VerkFIBerG, Rdnrn. 3 und 27).

b) Bei der Kl. handelt es sich um eine 100 %ige Tochter der DB AG, die wiederum zu 100 % im Eigentum des Bundes steht, und damit schon deswegen um einen „öffentlichen Nutzer" gemäß §§ 3 Abs. 1, 2 Abs. 3 Satz 4 VerkFlBerG. Selbst bei einer vollständigen und teilweisen Privatisierung wäre die Kl. nach §§ 3 Abs. 1, 2 Abs. 3 Satz 5, 1 Abs. 1 VerkFlBerG als öffentlicher Nutzer anzusehen.

c) Das Grundstück des Bekl. wurde zwischen 1978 und 1984 durch die Deutsche Reichsbahn in Anspruch genommen und bebaut, und zwar unstreitig mit den Baulichkeiten, wie sie in dem notariellen Angebot vom 12. Oktober 2005 bezeichnet sind, also mit Oberleitungsanlagen, Gleisinfrastruktur, einer ORT-Halle, einem Meisterstützpunkt und einem Farblager.

Dies ergibt sich ohne Weiteres aus den von der Kl. vorgelegten Unterlagen. In der Berechnung der „Bodennutzungsgebühr" vom 2. August 1978 ist festgehalten, dass dem Eigentümer B. das Flurstück ... (Holzung) durch die Deutsche Reichsbahn entzogen worden ist, um darauf das Umformerwerk W. zu errichten. Mit dem Prüfbescheid vom 2. August 1978 wurde für das Teilobjekt Meisterstützpunkt des Bauvorhabens Umformerwerk die bauaufsichtliche Zustimmung zur Errichtung durch das Ministerium für Verkehrswesen der DDR erteilt, mit Prüfbescheid vom 18. Juni 1979 die Einfriedung der Gesamtanlage. Für die ORT-Halle als Teil des Bauvorhabens Umformerwerk liegt ein Schutzgütenachweis der Deutschen Reichsbahn vom 4. Februar 1979 vor, wonach sich keine Beanstandungen hinsichtlich der gesundheits-, arbeits- und brandschutztechnischen Anforderungen ergeben. Was unter einer ORT-Halle (Oberleitungsrevisionstriebwagenhalle) zu verstehen ist, ergibt sich in diesem Zusammenhang schon hinreichend deutlich aus dem vorgelegten technischen Erläuterungsbericht. Unter Ziffer 3.2 ist das Gebäude dort als eingeschossiger freistehender Hallenbau beschrieben, bei dem die Zufahrt von schienengebundenen Fahrzeugen und der Anschluss an die Werkstraßen an den Giebelseiten erfolgt. Das Hallengleis erhält eine Untersuchungsgrube für Reparaturen an den abgestellten Schienenfahrzeugen und Lkw. Die Bekl. hat zudem in der mündlichen Verhandlung die Funktion der Halle und des Meisterstützpunktes von der Gegenseite unbestritten dahin gehend erläutert, dass es sich um einen zentralen Stützpunkt zur Überprüfung und Wartung der Oberleitungen der Reichsbahn handelte.

Eine Inanspruchnahme ab 1978 für Aufgaben der Deutschen Reichsbahn liegt damit vor. Für die Frage der Ankaufsberechtigung an sich kann an dieser Stelle noch offenbleiben, ob das Grundstück des Kl. für Verkehrsflächen oder für sonstige Aufgaben in Anspruch genommen worden ist, da in beiden Fällen eine Ankaufsberechtigung besteht.

d) Das notarielle Angebot der Kl. zum Ankauf der Teilfläche ging dem Bekl. spätestens bis zum 28. November 2005 zu, da er mit seinem Schreiben von diesem Tag den Erhalt des Angebotes der Kl. bestätigt hat. Die Ausschlussfrist des § 8 Abs. 1 VerkFlBerG ist damit gewahrt.

Da auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Grundstücke nicht mehr der Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe i. S. d. VerkFlBerG dienen, ist die Ankaufsberechtigung der Kl. grundsätzlich gegeben.

2. Höhe des Kaufpreises

Der Bekl. wendet sich, insbesondere auch vor dem Hintergrund der von ihm in der Vergangenheit gezahlten Grundsteuern, gegen die Höhe des von der Kl. zu zahlenden Kaufpreises. Seine Angriffe richten sich hier in erster Linie gegen die Bestimmung des Ankaufspreises für Verkehrsflächen nach § 5 VerkFlBerG, aber auch gegen die Einordnung des Grundstückes als Wald. Bei der Bewertung und der Bestimmung des Kaufpreises müsse von Bauland, jedenfalls von Bauerwartungsland ausgegangen werden.

Diese Einwendungen gegen die Höhe des von der Kl. zu zahlenden Kaufpreises bleiben gleichfalls ohne Erfolg.

a) Für die Beantwortung der Frage, ob der Kaufpreis nach § 5 oder nach § 6 VerkFlBerG zu ermitteln ist, kommt es darauf an, ob es sich bei der Fläche um eine Verkehrsfläche handelt oder für nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 6 VerkFlBerG genutzte Grundstücke.

aa) Was unter Verkehrsflächen im Sinne des Gesetzes zu verstehen ist, ergibt sich aus § 2 Abs. 2 VerkFlBerG. Für von der Deutschen Reichsbahn in Anspruch genommene Flächen gilt danach insbesondere § 2 Abs. 2 Nr. 3 VerkFIBerG. Verkehrsflächen sind danach Flächen mit Eisenbahninfrastruktur im Sinne des § 2 Abs. 3 AEG oder mit Bahnanlagen im Sinne des § 4 Abs. 1 Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung.

Die Eisenbahninfrastruktur umfasst nach § 2 Abs. 3 AEG die Betriebsanlagen der Eisenbahnen. Nach § 4 Abs. 1 Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung gehören zu den Bahnanlagen alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind. Dazu gehören auch Nebenbetriebsanlagen sowie sonstige Anlagen, die das Be- und Entladen sowie den Zu- und Abgang ermöglichen oder fördern.

bb) Das Umformerwerk, bestehend aus dem Meisterstützpunkt, der ORT-Halle, den Gleis- und Oberleitungsanlagen und dem Farblager, zählt damit ohne Weiteres schon zur Eisenbahninfrastruktur i. S. d. § 2 Abs. 3 AEG, weil es im weiteren Sinn zu den Betriebsanlagen der Eisenbahn gehört. Die Abwicklung des Reise- und Güterverkehrs ist ohne regelmäßige Kontrolle und Wartung der Oberleitungen nicht vorstellbar, so dass auch Anlagen, die einem solchen Zweck dienen, zum Betrieb erforderlich sind, also Betriebsanlagen im Sinne des AEG sind. Ob für reine Verwaltungsgebäude etwas anderes gilt, diese also nicht als Verkehrsflächen anzusehen wären (vgl. Matthiesen, a. a. O., § 2 VerkFlBerG, Rdnr. 14 bezogen auf § 2 Abs. 3 Satz 3 AEG a. F.), kann dahinstehen, weil nichts dafür ersichtlich ist, dass sich solche (reinen) Gebäude zur Verwaltung der Eisenbahninfrastruktur auf dem streitgegenständlichen Grundstück befinden bzw. die Inanspruchnahme durch die Deutsche Reichsbahn prägten.

Damit ist die Ermittlung des zu zahlenden Kaufpreises auf der Grundlage des § 5 VerkFlBerG durch das Landgericht nicht zu beanstanden.

b) Den Maßstab für die Höhe des Ankaufspreises regelt das Gesetz in § 5 Abs. 1 VerkFlBerG. Grundsätzlich ist bei der Preisbemessung zu berücksichtigen, dass die betroffenen Grundstücke bereits mit einer vorhandenen rechtlichen und/oder faktischen Belastung in den Geltungsbereich des Grundgesetzes gelangt sind. Die Beschränkung der Rechte des Grundstückseigentümers war bereits in der DDR erfolgt. Auch wenn der Entzug der eigentumsrechtlichen Position erst durch das VerkFlBerG vollendet wird, handelt es sich hierbei lediglich um die formale Anerkennung der in der DDR/SBZ begründeten faktischen Verhältnisse. Bei ordnungsgemäßem Verwaltungsvollzug in der DDR hätte regelmäßig auch bei den vom VerkFlBerG erfassten Sachverhalten eine Überführung in Volkseigentum erfolgen müssen. Der Gesetzgeber hatte damit bei der Ausgestaltung der Bedingungen, zu denen nachträglich ein Ankauf dieser Grundstücke durch den öffentlichen Nutzer geregelt wird, einen weiten Gestaltungsspielraum, durfte insbesondere berücksichtigen, dass der Erwerb nach dem VerkFlBerG kein unbelastetes Grundstück zum Gegenstand hat (Matthiesen. a. a. O. vor §§ 5, 6 VerkFlBerG Rdnr. 1). Diesen Gestaltungsspielraum hat der Gesetzgeber mit den Regelungen in §§ 5, 6 VerkflBerG nicht überschritten, die Vorschriften verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG oder Art. 3 GG (BGH ZOV 2008, 202 = NJW-RR 2008, 1548; Brandenburgisches Oberlandesgericht OLGR 2008, 228).

Bei Verkehrsflächen beträgt danach der Ankaufspreis 20 % des Bodenwertes eines in gleicher Lage belegenen unbebauten Grundstücks im Zeitpunkt der Ausübung des Rechts, mindestens jedoch 0,10 €/m2. Bei der Wertermittlung ist derjenige Zustand des Grundstücks zugrunde zu legen, den dieses vor der tatsächlichen Inanspruchnahme hatte (§ 5 Abs. 1 VerkFlBerG). Der Wertermittlungsstichtag für die Ermittlung des Bodenwertes als Ausgangsgröße für den regelmäßigen Kaufpreis entspricht dem Zeitpunkt der Ausübung des Erwerbsrechts. Nach § 5 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG ist aber derjenige Zustand des Grundstückes maßgeblich, den das Grundstück vor der tatsächlichen Inanspruchnahme als Verkehrsfläche hatte. Es gilt vereinfacht ausgedrückt der Grundsatz „alter Zustand - neuer Preis" (Matthiesen, a. a. O., § 5 VerkFlBerG Rdnr. 8).

c) Auf der Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens ist das Landgericht zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die Ankaufsfläche vor der Inanspruchnahme als Wald und nicht als Bauland oder Bauerwartungsland einzuordnen ist. Die Planungen, die Grundlage für die Inanspruchnahme durch die Deutsche Reichsbahn waren, haben in diesem Zusammenhang nach § 5 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG außer Betracht zu bleiben, was durch die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 2 VerkFlBerG bestätigt wird. Wären nämlich die Planungen, die einer baulichen Inanspruchnahme - der Begriff der tatsächlichen Inanspruchnahme kann im Übrigen durchaus weiter zu verstehen sein und bereits die auf ein konkretes Grundstück bezogene Planungsphase umfassen - regelmäßig vorausgehen, zu beachten, käme es nie zu einer Entschädigung für Acker- und Grünland.

Lässt man also die Planungen der Deutschen Reichsbahn außer Betracht, so hat der Sachverständige in seinem Gutachten unter Ziffer 7.3 eingehend dargelegt, dass es sich i. E. um eine privilegierte Bebauung handelt und konkrete Anhaltspunkte, auf die eine davon unabhängige Bauerwartung im Jahr 1977 hätte gestützt werden können, nicht ersichtlich sind. Ein allgemeiner Siedlungsdruck, der eine Entwicklung hin zu Bauland hätte erwarten lassen können, sei seinerzeit in W. ebenfalls nicht vorhanden gewesen, vielmehr sei sogar ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen gewesen, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt eine andere Einordnung als „Wald" nicht gerechtfertigt sei.

Die vom Bekl. in diesem Zusammenhang zitierte Rechtsprechung zur Vorwirkung von Planungsmaßnahmen (u. a. BVerfG 1 BvR 2736/08 vom 23. Februar 2010 - Grundsätze der enteignungsrechtlichen Vorwirkungen, Bl. 203 ff.) ist auf den vorliegenden Fall schon wegen der Besonderheit des durch das VerkFlBerG geregelten Sachverhaltes nicht übertragbar. Sie betrifft darüber hinaus die umgekehrte Situation der Entwertung von Grundstücken bereits durch Planungsmaßnahmen und diese Auswirkungen auf eine zu zahlende Entschädigung. Vorliegend will aber der Bekl. an Wertsteigerungen, die auf Planungsmaßnahmen des öffentlichen Nutzers zurückgehen, partizipieren, was nach der Systematik des Gesetzes bei Verkehrsflächen aber gerade ausgeschlossen sein soll.

d) Der Umstand, dass der Sachverständige am Tag des Ortstermins das Grundstück nicht betreten durfte, führt nicht dazu, dass sein Gutachtenergebnis nicht zur Grundlage der landgerichtlichen Feststellungen gemacht werden durfte. Die Inaugenscheinnahme des Grundstückes war weder für die Beurteilung der planungsrechtlichen Situation im Jahr 1977 noch für die Bewertung der Fläche als Wald erforderlich, da weder für das eine noch für das andere der gegenwärtige Zustand des Grundstückes maßgeblich ist.

e) Den Bodenwert für forstwirtschaftliche Flächen in ortsrandnaher Lage hat der Sachverständige - vom Bekl. nicht beanstandet - mit 0,19 €/m2 ermittelt, und zwar zum Wertermittlungsstichtag 12. Oktober 2005. Daraus resultiert ein zu zahlender Kaufpreis von 0,10 €/m2 und damit ein Kaufpreis von 1.366 €.

Der Bekl. wird in Form des zu zahlenden Kaufpreises für sein Grundstück in dem Zustand, den es vor der Inanspruchnahme durch die Deutsche Reichsbahn hatte, bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs des notariellen Angebotes entschädigt. Die Höhe der vom Bekl. bislang gezahlten öffentlichen Abgaben hat auf die Bestimmung der Kaufpreishöhe keinen Einfluss, zumal nach § 9 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG der Grundstückseigentümer von dem öffentlichen Nutzer bis zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse nach diesem Gesetz nicht nur die Zahlung eines Nutzungsentgeltes verlangen kann, sondern auch die Freistellung von den öffentlichen Lasten des Grundstücks. [...]