Ankaufsrecht verpflichtet Grundstückserwerber nicht

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032).

16 2. Das Berufungsgericht hat die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf das streitgegenständliche Ankaufsrecht zutreffend verneint.

17 a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 m.w.N.).

18 aa) Von § 566 BGB erfasst werden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Senats allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 26 m.w.N.; so auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 566 Rn. 90 ff.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 566 Rn. 14; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rn. 57 f.; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke, BGB, 11. Aufl., § 566 Rn. 1; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Rn. I 193 f.; Blank/Börstinghaus/Blank, 4. Aufl., § 566 Rn. 54 f.). Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 27). Der Bundesgerichtshof hat demgemäß als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB a.F. erfasst angesehen das Vermieterpfandrecht (Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13 - NJW-RR 2015, 264 Rn. 41), den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 24 ff.), eine Schiedsvereinbarung (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (BGH Urteil vom 21. September 1965 - V ZR 65/63 - NJW 1965, 2198, 2199). Als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfasst angesehen hat der Bundesgerichtshof dagegen den Eintritt des Erwerbers in die mietvertraglich getroffene Regelung, wonach der Mietgegenstand nach Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen ist (BGH Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - NJW 2006, 1800, 1801), die Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.), die Einräumung eines dinglichen Dauerwohnrechts (BGH, Urteil vom 26. März 1976 - V ZR 152/74 - NJW 1976, 2264, 2265) und ein Belegungsrecht, das in einem Mietvertrag zugunsten des Arbeitgebers des Mieters begründet worden ist (BGHZ 48, 244 = NJW 1967, 2258).

19 bb) Demgegenüber wird von Teilen der Literatur die Auffassung vertreten, dass es für die Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB maßgeblich darauf ankomme, ob die fraglichen Rechte und Pflichten auf dem Miet- oder Pachtvertrag oder auf einem anderen, rechtlich davon getrennten Vertrag zwischen den Parteien beruhten, ob also die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrags bildeten oder nicht (Staudinger/Emmerich [2014] § 566 Rn. 40; ders. in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 566 Rn. 24; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 566 Rn. 15; NK-BGB/Riecke, 3. Aufl., § 566 Rn. 17; Bamberger/Roth/Herrmann, BGB, 3. Aufl., § 566 Rn. 24).

20 Schließlich stellt eine weitere in der Literatur vertretene Ansicht maßgeblich auf die Kenntnis des Erwerbers ab. Dieser sei nur an Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts nicht gebunden, die er weder kannte noch kennen musste. Dies ermögliche einen differenzierten Erwerberschutz, ohne dass die damit verbundene Rechtsunsicherheit höher sei als bei anderen Kriterien (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 33).

21 cc) Diese abweichenden Auffassungen veranlassen den Senat nicht, seine Rechtsprechung zu ändern. § 566 Abs. 1 BGB ist als Ausnahmeregelung restriktiv auszulegen.

22 Freilich lässt der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB, wonach „der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten“ eintritt, auch eine weite Auslegung zu (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 566 Rn. 90).

23 Durch § 566 Abs. 1 BGB soll der Mieter indes in erster Linie davor geschützt werden, den Mietbesitz durch Veräußerung zu verlieren (Prütting/ Wegen/Weinreich/Riecke, BGB, 11. Aufl., § 566 Rn. 1). Daraus folgt, dass das Bestandsinteresse des Mieters eine Überleitung anderer als mietrechtlicher Vereinbarungen auf den Erwerber nicht erfordert. Es sollen nur der Besitz bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs der Mietsache geschützt werden sowie die hiermit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 566 Rn. 90). Mit der Norm soll indes kein über diesen Schutz hinausgehender Vermögensschutz gewährt werden (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rn. 5 f.).

24 Die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB enthält eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen. Sie legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als Ausnahmevorschrift ist sie daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. I 179).

25 Bei der Auslegung ist zudem das Eigentumsrecht des Erwerbers in den Blick zu nehmen. Dieser ist bereits durch die Einschränkung des Gebrauchsrechts belastet. Darüber ginge es noch deutlich hinaus, wenn § 566 Abs. 1 BGB auch auf andere als mietrechtliche Vereinbarungen erstreckt würde (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., Rn. 90). Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum nach seiner freien Entscheidung zu nutzen, würde bei einer weiten Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB erheblich eingeschränkt werden, ohne dass der Schutz des Mieters dies erforderte. Denn für diesen ist entscheidend, ob er das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen fortsetzen kann, wie es geschlossen wurde (Weitemeyer in Festschrift Blank, 2006, S. 445, 455 m.w.N.).

26 Deshalb verweist die Kl. auch zu Recht darauf, dass es auf den objektiv zu bestimmenden materiellen Gehalt der jeweiligen Abrede ankommt und nicht darauf, ob die Parteien die Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen und damit zu dessen Bestandteil gemacht haben. Denn mit Letzterem könnten die ursprünglichen Mietvertragsparteien zu Lasten des späteren Erwerbers Verpflichtungen begründen, die durch den Mieterschutz nicht mehr gerechtfertigt wären. Soweit die Streithelferin dies mit der Privatautonomie der Parteien rechtfertigen will, verkennt sie, dass diese grundsätzlich nur im Binnenverhältnis der vertragschließenden Parteien gilt, nicht aber im Verhältnis zu dem Erwerber, der durch einen solchen Vertrag (zu Lasten Dritter) in nicht gerechtfertigter Weise benachteiligt würde.

27 b) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht das hier im Streit stehende Ankaufsrecht nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst angesehen hat.

28 aa) Das Ankaufsrecht kann nicht als mietrechtlich qualifiziert werden. Vielmehr stellt es als kaufrechtliche Regelung ein Aliud zur Miete dar. Unabhängig davon, ob es als aufschiebend bedingter Vorvertrag (vgl. dazu BGH, Urteil vom 12. Mai 2006 - V ZR 97/05 - NJW 2006, 2843) oder als bindendes Verkaufsangebot vereinbart wurde (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Vorb. v. § 463 Rn. 15 ff.; MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 5 m.w.N.), bezweckt es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses, sondern soll dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrags ersetzen.

29 bb) Das Berufungsgericht hat auch zu Recht einen untrennbaren Zusammenhang des Ankaufsrechts mit dem Mietvertrag verneint. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten. Vielmehr ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung entscheidend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 27). Entgegen der Auffassung der Streithelferin ist diese von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs alternativ definierte Tatbestandsvoraussetzung für § 566 Abs. 1 BGB nicht deshalb bedeutungslos, weil materiell in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Regelungen ohnehin unter die erste Alternative fielen. So ist etwa die im Mietverhältnis getroffene Schiedsvereinbarung zwar für sich genommen nicht als mietrechtlich in diesem Sinne zu qualifizieren. Dennoch haftet sie allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft an (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346).

30 Entsprechendes gilt für die vertragliche Verpflichtung des Verpächters, das bei Pachtende vorhandene Inventar zu übernehmen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Inventar dann nicht Pachtgegenstand ist, wenn es während der Pachtdauer Eigentum des Pächters ist. Gleichwohl steht eine Regelung, durch die ein Recht oder eine Verpflichtung des Verpächters zur Übernahme des Inventars bei Pachtende begründet wird, in einem so engen Zusammenhang mit dem Pachtvertrag, dass sie als Teil desselben zu behandeln ist (BGH, Urteil vom 21. September 1965 - V ZR 65/63 - NJW 1965, 2198, 2199). Einen solchen untrennbaren Zusammenhang vermag das Ankaufsrecht indes nicht zu begründen. Denn anders als die Pflicht zur Übernahme des Inventars fehlt ein (objektiv) materieller Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Im Gegensatz zur Übernahme des Pachtinventars, die sich als Vertragsabwicklung darstellt, hat das Ankaufsrecht keinen unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis. Vielmehr schließen sich der Ankauf und das Mietverhältnis gegenseitig aus.

Im Falle der Veräußerung des vermieteten Grundstücks tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Hierzu gehört allerdings nicht ein zugunsten des Mieters vereinbartes Ankaufsrecht.

Die vormalige Eigentümerin hatte mit der beklagten Mieterin mietvertraglich eine Option/ein Ankaufsrecht vereinbart. Nach Erwerb des Grundstücks erhob die Klägerin Feststellungsklage, dass die Beklagte ihr gegenüber weder aus einer Kaufoption noch aus der Vereinbarung eines Ankaufsrechts Rechte geltend machen könne.

Das LG Dresden wies die Klage ab, das OLG Dresden gab ihr statt. Der BGH wies die Revision zurück. § 566 BGB erfasse nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien, nicht jedoch Rechte und Pflichten, die außerhalb des Mietverhältnisses lägen, selbst wenn sie im Mietvertrag vereinbart worden seien. Den in der Literatur teilweise vertretenen Auffassungen, wonach es entweder darauf ankomme, ob die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrages bilden sollten oder darauf, ob ein Erwerber sie kannte oder kennen musste, könne nicht gefolgt werden. § 566 BGB sei als Ausnahmeregelung, die den Mieterschutz bezwecke, eng auszulegen. Sie soll den Mieter in erster Linie davor schützen, durch Kauf den Mietbesitz zu verlieren. Hieraus folge, dass das Bestandsinteresse des Mieters eine Überleitung anderer als mietrechtlicher Vereinbarungen auf den Erwerber nicht erfordere. Insoweit komme es auf den objektiv zu bestimmenden materiellen Gehalt der jeweiligen Abrede an, und nicht darauf, ob sie im Mietvertrag enthalten sei. Anderenfalls könnten die ursprünglichen Vertragsparteien zu Lasten des späteren Erwerbers Verpflichtungen begründen, die durch den Mieterschutz nicht mehr gerechtfertigt wären.