Ankaufsrecht

Ankaufsrecht; Preisanpassungsausschluss bei Steigen der Grundstückspreise; Leistungsverweigerungsrecht

Ein Bürger der früheren DDR, der noch vor der Wiedervereinigung ein Ankaufsrecht an einem Grundstück eingeräumt hat, kann die Leistung selbst bei erheblichem Steigen der Grundstückspreise weder unter Berufung auf Sittenwidrigkeit des Vertrages (§ 138 Abs. 1 BGB) noch auf Unzumutbarkeit der Leistung (§ 242 BGB) verweigern, wenn die Parteien bei Vertragsschluß einen erheblich höheren als den gültigen Stopppreis vereinbart haben, der Käufer einen Teil sofort bezahlt hat und beide eine Preisanpassung für die Zukunft ausgeschlossen haben.

Mit notarieller Urkunde vom 23. März 1990 vor einem Notar in N. räumte der in der damaligen DDR lebende Kl. dem in N. wohnenden Bekl. ein "Ankaufsrecht" für drei ihm gehörende Grundstücke von zusammen 4.371 qm in R. bei P. ein. Das Ankaufsrecht konnte ausgeübt werden, "sobald in der DDR die Voraussetzungen für einen freien Erwerb von Grundbesitz durch Bürger der Bundesrepublik gegeben sind (Verkaufsfall)".

Die Parteien verpflichteten sich, Bestimmungen des Kaufvertrages ggf. so anzupassen, daß der Vertrag auch bei Einführung neuer rechtlicher und wirtschaftlicher Bedingungen zum Erwerb von Grundbesitz in der DDR zustande kommen könne. Der Kaufpreis sollte unverändert bleiben. Der Bekl. übte am 6. Dezember 1990 das Ankaufsrecht aus. Am 12. März 1991 wurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen; der Bekl. hat auch seine Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch beantragt.

Der Kl. hat geltend gemacht, der Grundstückskaufvertrag sei wegen eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages sowie Ausnutzung seiner geschäftlichen Unerfahrenheit und rechtlichen Unkenntnis durch den Bekl. wegen Sittenwidrigkeit nichtig.

1. Von den Parteien im Revisionsrechtszug unangegriffen, geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Parteien hier für den von ihnen abgeschlossenen Vertrag das Recht der Bundesrepublik Deutschland gewählt hatten. Die Rechtswahl war, jedenfalls hinsichtlich des schuldrechtlichen Vertrages, um den es hier nur geht, wirksam (Art. 27 EGBGB).

2. Nach der Auslegung des Berufungsgerichts haben die Parteien einen Kaufvertrag, aufschiebend bedingt durch die Ausübung des dem Bekl. eingeräumten Ankaufsrechtes, vereinbart. Das nehmen beide Parteien hin.

3. Unzutreffend stellt das Berufungsgericht jedoch für die Frage der Sittenwidrigkeit des Geschäftes auf den Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechtes ab. Denn für die rechtliche Beurteilung einer Vereinbarung kommen, wie auch die Revisionserwiderung nicht verkennt, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in Betracht (BGHZ 80, 153, 171; Urt. v. 30. Juni 1983, III ZR 114/82, NJW 1983, 2692; v. 11. Dezember 1990, XI ZR 69/90, WM 1991, 216, 217 re. Sp.). Auf eine nachträgliche Wertänderung kommt es, wie schon das Reichsgericht entschieden hat, nicht an (RGZ 86, 296, 298; 128, 251, 259), weil es "eine rückwirkende Sittenwidrigkeit für ein zum Abschlußzeitpunkt einwandfreies Rechtsgeschäft nicht gibt" (vgl. Senatsurt. v. 8. März 1966, V ZR 62/64, WM 1966, 585, 589). Dies gilt auch, wenn die getroffenen Vereinbarungen erst zu einem späteren Zeitpunkt, wie hier, durch Eintritt einer Bedingung volle Wirksamkeit erlangen, selbst wenn der Bedingungseintritt von einer Rechtshandlung einer der Parteien abhängt. Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil daher nicht bestehen bleiben.

III. Es erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig.

1. a) Das Berufungsgericht neigt zu der Bewertung, die Vereinbarung sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses angesichts der damals vorliegenden Wertverhältnisse nicht sittenwidrig gewesen. Anders als die Revisionserwiderung meint, liegt Sittenwidrigkeit des Vertrages im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB für den 23. März 1990 nicht vor. Das kann der Senat, da das Berufungsgericht insoweit die notwendigen Feststellungen getroffen hat, selbst entscheiden (vgl. z.B. Senatsurt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184). Nach den Ausführungen des Sachverständigen, dem das Berufungsgericht gefolgt ist, wären für den Quadratmeter verkauften Geländes bei einem offiziellen Verkauf in der DDR etwa 2 Mark zu erzielen gewesen. Der Käufer hat sofort neben einem geringen Betrag in Deutscher Mark etwas über 1,40 Mark der DDR pro Quadratmeter gezahlt und die Verpflichtung übernommen, später weitere knapp 6 DM pro Quadratmeter zu zahlen. Danach läßt sich für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuließe, nicht zu Lasten des Verkäufers feststellen. Der Senat hat zum einen wiederholt ausgesprochen, daß die Vereinbarung eines Stopppreises, bei dem die Veräußerung zu einem höheren Preis preisrechtlich nicht zulässig wäre, nicht ohne weiteres zu einem auffälligen Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt, selbst wenn der wahre Wert des Objektes (erheblich) höher liegt (Urt. v. 9. Juli 1968, V ZR 118/67, WM 1968, 1248, 1249; vgl. auch Urt. v. 23. März 1965, V ZR 65/62, WM 1965, 526, 527). Zum anderen hat hier der Kl. ohne jede eigene Sicherung rund 3/4 des "Stopppreises" pro Quadratmeter sofort gezahlt und sich zur Zahlung weiterer rd. 6 DM/qm verpflichtet, so daß von einem Mißverhältnis zwischen Preis und Leistung zu Lasten des Verkäufers keine Rede sein kann. Soweit die Revisionserwiderung auf Vortrag des Kl. in der Berufungsbegründung zur Sittenwidrigkeit des Vertrages schon im März 1990 verweist, übergeht sie, daß der Kl. dabei von einem Grundstückspreis von 60 Mark ausgegangen ist. Demgegenüber war das Preis-Leistungsverhältnis zur Zeit des Vertragsschlusses für den Kl. eher günstig, so daß sich aus den Wertverhältnissen bei Abschluß des Notarvertrages nichts für Sittenwidrigkeit des Geschäftes gewinnen läßt.

b) Allerdings könnte Sittenwidrigkeit dann in Betracht kommen, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die außerordentliche Wertsteigerung binnen nur eines Jahres nicht nur vorhersehbar, sondern sicher war und der Käufer dies erkennen mußte. Denn mindestens die Grundlagen für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB müssen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststehen und erkennbar sein (BGH, Urt. v. 11. Dezember 1990, XI ZR 69/90, WM 1991, 216, 217 re. Sp.). Insoweit hat das Berufungsgericht jedoch festgestellt, daß bei Vertragsschluß zwar eine Steigerung der Grundstückspreise angesichts der in der damaligen DDR fortschreitenden Entwicklung zu erwarten, gleichwohl aber noch weitgehend offen war, wie sich die Verhältnisse gestalten würden. Erhielt der Verkäufer unter diesen Umständen alsbald rund 3/4 des zum Vertragszeitpunkt erzielbaren Stopppreises ausgezahlt und einen erheblich höheren Betrag zusätzlich versprochen, liegt eine sittenwidrige Benachteiligung nicht vor.

c) Fehl geht der Hinweis der Revisionserwiderung, dies könne mindestens deshalb nicht gelten, weil die Regelung des Ankaufsvertrages es dem Bekl. gestattet habe, Jahrzehnte mit dem Ankauf zuzuwarten und damit ohne jegliches eigenes Risiko zu Lasten des Kl. zu spekulieren; dieser habe seinerseits nach § 2 Ziff. 7 des Vertrages bei Nichtausübung des Rechtes den erhaltenen Kaufpreisteil sogar zurückzuzahlen gehabt. Dies ist nicht richtig. Die bereits geleistete Zahlung in Höhe von knapp 3/4 des Stopppreises sollte, ebenso wie die weiter zugesagte Zahlung von 6.000 DM nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, nur zurückzuerstatten sein, wenn der Vertrag unwirksam und eine Heilung nicht möglich sei, nicht jedoch, wenn der Käufer von seinen Rechten keinen Gebrauch machte. Der Vertrag läßt zudem nicht erkennen, daß dem Käufer gestattet sein sollte, nach Eintritt der Ankaufsmöglichkeit (vgl. § 2 Ziff. 2 des Vertrages) mit der Ausübung seines Rechtes nach Belieben zuzuwarten. Die Revision verweist nicht auf Vortrag in den Tatsacheninstanzen, in dem die Parteien oder auch nur der Kl. einen solchen Willen bei Vertragsschluß tatsächlich vorgetragen hätten. Der Wortlaut des Vertrages allein aber gibt dies nicht her. Vielmehr läßt sich dem Zusammenhang der getroffenen Regelungen durch Auslegung entnehmen, daß dem Käufer nicht mehr als eine angemessene Frist nach Eintritt der Ankaufsmöglichkeit und ggf. nach Aufforderung durch den Verkäufer zur Ausübung des Rechtes zustehen sollte.

d) Die Ausübung des Ankaufsrechts verstieß hier auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Dies wäre zwar denkbar, wenn die Erfüllungshandlung nach den im Zeitpunkt ihrer Beurteilung maßgebenden Anschauungen sittenwidrig wäre und der Schuldner danach berechtigt wäre, die noch ausstehende Erfüllung zu verweigern (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 30. Juni 1983, III ZR 114/82, WM 1983, 951, 952 m.N.). Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben. Die Möglichkeit einer wesentlichen Veränderung der Wertverhältnisse haben die Parteien, wie sich aus den Formulierungen des Notarvertrages ergibt, bedacht und geregelt. Sie haben einerseits vereinbart, den Vertrag bei Einführung neuer rechtlicher und wirtschaftlicher Bedingungen zum Erwerb von Grundbesitz entsprechend anzupassen. Handschriftlich und mit der Paraphe des amtierenden Notars versehen haben sie andererseits hinzugefügt, daß der Kaufpreis gleichwohl unverändert bleiben solle. Nach der Art der Zufügung muß diese letztere Vertragsbestimmung im Notartermin erörtert worden sein. Haben die Parteien danach aber das Risiko einer Wert- bzw. Preisänderung erkannt und auch geregelt, wer es zu tragen hat, ist für eine Anpassung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben kein Raum mehr, wenn sich das Risiko verwirklicht (st. Rspr. z.B. Senat, BGHZ 74. 370, 373 m.N.).