Ankaufsrecht

Ankaufsrecht; Rechtsnachfolger; Nutzungsrecht; Eigenheim

Die Anwendung des § 121 Abs. 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetzes erfordert im Falle der Geltendmachung des Ankaufrechts durch den Rechtsnachfolger, daß die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 a) - c) SachenRBerG bereits in der Person des Rechtsvorgängers erfüllt waren.

Die Parteien streiten darüber, ob dem Kl. hinsichtlich des Grundstücks ... ein Ankaufrecht gegenüber der Bekl. nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zusteht.

Die Bekl. ist, als Rechtsnachfolgerin (Alleinerbin) von Frau ..., Eigentümerin dieses Grundstücks. Frau ... war (ihrerseits als Rechtsnachfolgerin der früheren Eigentümer) das 1983 zum Eigentum des Volkes erklärte Grundstück durch Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Köpenick-Treptow vom 7. November 1994 nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes zurückübertragen worden.

Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus mit zwei jeweils etwa 48 qm großen Wohnungen bebaut.

Die Mutter des Kl. bewohnte - zunächst gemeinsam mit ihrem Ehemann sowie dem Kl. und seiner Schwester - aufgrund eines Mietvertrages vom 30. November 1957 mit der Berliner Volkseigene Wohnungsverwaltung Berlin-Köpenick die im Erdgeschoß gelegene Wohnung; eingeschlossen waren die Nutzung eines Kellers und der Hälfte des Gartens. Die Wohnung im Obergeschoß bewohnten aufgrund eines gesonderten Mietvertrages die Großeltern, später allein die Großmutter des Kl., nach deren Tod 1992 die Lebensgefährtin des Kl. ...

Durch notariellen Vertrag vom 8. Juni 1990 kaufte die Mutter des Kl. das Grundstück vom Magistrat von Berlin. In dem Kaufvertrag heißt es unter anderem:

"2. ... Der weitere Mieter in der oberen Wohnung des Hauses hat Kenntnis von diesem Rechtsgeschäft und ist selbst am Erwerb von Miteigentum nicht interessiert. Dem Erwerber ist bekannt, daß bestehende Mietverhältnisse dieses Vertragsverhältnis nicht berühren. ..."

Der Kaufvertrag ist im Hinblick auf den zwischenzeitlich gestellten Restitutionsantrag nicht mehr vollzogen worden.

Am 18. September 1994 verstarb die Mutter des Kl. Sie wurde von dem Kl. allein beerbt.

Das von dem Kl. gemäß §§ 87 ff. SachenRBerG angestrengte notarielle Ermittlungsverfahren ist nach erfolglosem Vermittlungstermin gemäß § 94 Abs. 2 SachenRBerG ausgesetzt.

Der Kl. hat die Ansicht vertreten, ihm stehe - als Rechtsnachfolger seiner Mutter - gegenüber der Bekl. ein Ankaufsrecht gemäß §§ 61, 121 Abs. 2 SachenRBerG zu.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. November 1996 abgewiesen.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Dem angefochtenen Urteil ist jedenfalls im Ergebnis beizutreten: Dem Kl. steht ein Recht zum Ankauf des Grundstücks ... in Berlin Köpenick (§ 61 SachenRBerG) gegen die Bekl. nicht zu.

1. Die Klage ist als Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerg im Hinblick darauf zulässig, daß das Vermittlungsverfahren nach §§ 87 ff. SachenRBerG anhängig ausgesetzt ist. Das vom Kl. erstrebte Feststellungsurteil würde es dem Vermittler ermöglichen, das nach § 94 Abs. 2 Nr. 2 SachebRBerG ausgesetzte Vermittlungsverfahren wiederaufzunehmen und mit dem ihm obliegenden Vermittlungsvorschlag (§ 98 SachenRBerG) abzuschließen.

2. Die Feststellungsklage ist aber unbegründet, weil der Kl. kein Ankaufsrecht hat.

a. Daß der Kl. nicht aus originär eigenem Recht zum Ankauf nach § 61 SachenRBerG berechtigt ist, ist zwischen den Parteien nicht streitig. Der Kl. stand vor dem 14. Juli 1009 in keinerlei rechtlichen oder hinreichenden tatsächlichen Beziehungen zu dem Grundstück ...

b. Dem Kl. steht aber auch als Alleinerbe nach seiner am 18. September 1994 verstorbenen Mutter kein Ankaufsrecht zu.

Die Mutter des Kl. war nicht Nutzerin des Grundstücks im Sinne des § 9 SachenRBerG. Sie hätte nur Nutzerin nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 SachenRBerG sein können. Dazu hätten - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und wie auch der Kl. einräumt - die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachenRBerG erfüllt sein müssen. Diese waren jedoch in bezug auf die Mutter des Kl. nicht gegeben. Denn die Mutter des Kl. nutzte nicht aufgrund eines vor dem 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrages das auf dem Grundstück ... errichtete Eigenheim - ein Zweifamilienhaus, § 5 Abs. 2 SachenRBerG , sondem nur eine der beiden Wohnungen dieses Eigenheims. Der Mietvertrag vom 30. November 1957 zwischen der Berliner Volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin Köpenick und den Eltern des Kl. bezog sich nur auf die 2 1/2 Zimmer Erdgeschoßwohnung nebst Kellerraum und "1/2 Hausgarten". Daran hatte sich bis zum Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück vom 8. Juni 1990 zwischen dem Magistrat von Berlin und der Mutter des Kl. nichts geändert. Denn in Nr. 2 dieses Vertrages ist "... der weitere Mieter in der oberen Wohnung des Hauses" ausdrücklich erwähnt. Daß dieser weitere Mieter die Großmutter des Kl. war, ist unerheblich. Ebenso kommt es niemals darauf an, ob die Eltern des Kl. mit ihren Kindern (dem Kl. und dessen Schwester) das Haus ohne strikte Trennung der Wohnungen und des Gartens nutzten. Denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG stellt auf einen Mietvertrag über das Eigenheim ab, und einen solchen (über das ganze "Eigenheim") hatte die Mutter des Kl. nicht abgeschlossen. Maßgebend ist nicht eine faktisch einheitliche Nutzung von zwei Teilmietern, sondern die einheitliche Nutzung durch einen Nutzungsberechtigten auf einer sie rechftertigenden rechtlichen Basis (§ 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG; vgl. auch Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 121 Rn. 10). Daran aber fehlt es.

Darüber hinaus konnte die Mutter des Kl. dieses Eigenheim - von dem Fehlen einer rechtlichen Grundlage abgesehen - am 1. Oktober 1994 (§ 121 Abs. 2 Buchst. c) SachenRBerG nicht mehr nutzen, weil sie am 18. September 1994 verstorben war. Anders als bei der Aufzählung der Nutzer in § 9 Abs. 1 SachenRBerG fehlt bei § 121 Abs. 2 Buchst. c) SachenRBerG der Zusatz "oder deren Rechtsnachfolger", so daß Nutzer i. S. des § 121 Abs. 2 SachenRBerG nur ist, wer alle Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 Buchst. a) - c) erfüllt. Dies ergibt sich auch aus der Rechtssystematik. Der Absatz 2 des § 121 SachenRBerG normiert die Voraussetzungen, unter denen dem Berechtigten das Ankaufsrecht zustehen soll, wobei Buchst. c) an Buchst. a) anknüpft. Erst wenn der Berechtigte aber das Recht erworben hat, kann sich die Frage der Rechtsnachfolge stellen. Dagegen deutet nichts darauf hin, daß ein Rechtsnachfolger etwas hätte erwerben sollen, was der Rechtsvorgänger nicht hatte. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß § 121 Abs. 2 SachenRBerG als Ausnahmevorschift grundsätzlich eng auszulegen ist. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber einen mehraktigen Erwerbstatbestand dergestalt hätte schaffen wollen, daß der eine Teil der normierten Voraussetzungen vom Rechtsvorgänger und der andere vom Rechtsnachfolger sollte erfüllt werden können, daß der Gesetzgeber also an die Vererbung einer Art Anwartschaft dachte. Das Gegenteil folgt aus dem offensichtlichen Ziel der gesetzlichen Regelung: Wer ein Eigenheim aufgrund eines vor dem 18. Oktober 1989 darüber geschlossenen Nutzungsvertrages nutzte, es bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 "hängend" kaufte und schließlich am 1. Oktober 1994 immer noch zu eigenen Wohnzwecken nutzte, sollte es endgültig erwerben können. Nur er sollte nach dem Sinn des Gesetzes über den bloßen Schutz als Mieter hinaus geschützt werden.

Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, daß der Kl. eine rechtliche Grundlage seiner Nutzung ab 25. Februar 1993 nicht vorgetragen hat. Die öffentlich rechtliche Anmeldung stellt eine solche Grundlage nicht dar. Ein Mietverhältnis ist nicht dargelegt, wobei hinzukommt, daß ein solches zwischen dem Kl. und seiner Mutter rechtlich ein Untermietverhältnis gewesen und mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch den Tod der Mutter entfallen wäre. Welche rechtliche Bedeutung es hätte, wenn der Kl. - wie er im Termin vor dem Senat erklärt hat - tatsächlich als Familienanghöriger bei seiner Mutter gewohnt hat, ist ebenfalls nicht zu entscheiden. Ebenso bedarf die sich nach dem Vortrag des Kl. aufdrängende Frage keiner Vertiefung, wer wirklich Käufer des Grundstücks war, insbesondere ob nicht die Mutter des Kl. in Wahrheit nur dessen "Strohfrau" war. Dafür könnte sprechen, daß die kranke Mutter den Kaufvertrag am 8. Juni 1990 abschloß und fast unmittelbar danach am 28. Juni 1990 den Kl. unter Ausschließung ihrer Tochter V. zum "alleinigen Erben ihres Grundstücks" einsetzte, und daß der Kl. den Kaufpreis zahlte.

Keiner abschließenden Entscheidung bedarf schließlich die vom Landgericht aufgeworfene Frage, ob sich ein Kaufvertrag im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b) SachenRBerG allein auf das Eigenheim, nicht aber auf das Grundstück beziehen durfte. Ob die vom Kl. vorgetragene Argumentation des Bundesministeriums der Justiz dazu überzeugend ist, mag zweifelhaft sein. Daß sie rechtlich nur eine Meinungsäußerung ist, bedarf keiner Ausführungen. Der Senat sieht jedoch unabhängig davon keinen plausiblen Grund für die vom Landgericht für richtig gehaltene strikte Wortlautinterpretation gerade angesichts der 1990 eingeleiteten und dann immer schneller werdenden Abkehr vom sozialistischen Bodenrecht (vgl. ebenso - Kaufverträge über Gebäude und Grundstücke werden erfaßt - Czub/Schmidt-Ränsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Stand Mai 1996, § 121 Rn. 111).

3. Daß dem Kl. nach alledem kein Ankaufsrecht zusteht, entspricht dem Sinn und Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Es mußte vom Bodenrecht der früheren DDR ausgehen und das Ziel zu erreichen versuchen, dieses Bodenrecht in das des Bürgerlichen Gesetzbuches überzuleiten und dabei widerstreitende Interessen in dem durch das Grundgesetz gezogenen Rahmen auszugleichen. Der sich daraus ergebende Grundgedanke des Gesetzes läßt sich auf die knappe Formel bringen, daß jemand, der ein Haus hat und nicht das Eigentum an dem Grundstück, demnächst beides haben soll (oder ein Erbbaurecht). § 121 SachenRBerG erweitert den Anwendungsbereich des Gesetzes dahin, daß der Nutzungsberechtigte in Fällen, in denen er selbst das Grundstück bereits lange und noch nutzt, Gelegenheit erhalten soll, seine bereits zu DDR-Zeiten begonnenen Anstrengungen zum Eigentumserwerb erfolgreich abzuschließen. Nutzer im Sinne des Gesetzes ist nach § 9 SachenRBerG "jedenfalls immer der Inhaber einer Position", "die dem Bodenwert gleichgestellt werden kann, weil der Wertzuwachs zwischen Nutzer und Grundstückseigentum geteilt werden soll." (vgl. Wesel in DtZ 1995, 70, 71, 73). Von einer solchen Position kann in bezug auf die Mutter des Kl. keine Rede sein.