Anhebung der Miete bis zum Oberwert der Bandbreite

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, GE 2005, 984 = NZM 2005, 660).

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in G. Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Kl. die Bekl. unter Benennung von drei Vergleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 €/m2 auf 3,83 €/m2. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

2 Die Kl. hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

3 Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen begründet.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5 Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Kl. sei zum Teil begründet. Der Kl. stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.

6 Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegenständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genommen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 €/m2 ermittelt. Entgegen der Auffassung der Kl. und des Amtsgerichts entspreche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus dieser Schätzung ein Wert von 3,47 €/m2.

7 Entgegen der Auffassung der Bekl. habe die Sachverständige ihr Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe 19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Bekl. liegende Vergleichswohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen. Dass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten oder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit geltend gemachten Forderung der Kl. außer Verhältnis stünde.

8 Dass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich aufgrund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben gemacht hätten.

II. 9 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

10 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kl. formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.

11 2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getroffene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.

12 a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständige aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Bekl. liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Bekl. teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

13 b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Befragung durch die Sachverständigen billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme bestehen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten eingeflossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benannten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

14 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachverständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663 = NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, GE 2005, 984 = NZM 2005, 660, unter II 2 c).

15 3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 €/m2 bis 3,59 €/m2 ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO., unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungsgericht errechnete Mittelwert (3,47 €/m2) noch, wie die Revision meint, der untere Spannenwert von 3,35 €/m2. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mithin in Höhe von 3,59 €/m2, berechtigt.

III. 16 Nach alledem ist die Revision der Bekl. unbegründet und daher zurückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Kl. entschieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Anschlussrevision der Kl. hin aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Bekl. sind - wie vom Amtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundelegung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete (3,59 €/m2) ergibt. Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen.

Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung durch Benennung von Vergleichsmieten und ermittelt der vom Gericht eingeschaltete Gutachter nicht einen punktgenauen Wert, sondern - wie üblich - eine Bandbreite für die ortsübliche Miete, kann die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) angehoben werden, entschied der BGH. Warum dieses Prinzip allerdings nur für die Ermittlung der ortsüblichen Miete durch einen Mietpreissachverständigen gelten soll und nicht auch für die Begründung mit dem Berliner Spannen-Mietspiegel (wo der BGH bekanntlich den Einsatz der Orientierungshilfe verlangt), bleibt offen.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung für eine Wohnung. Ein Mietspiegel stand dafür nicht zur Verfügung. Begründet wurde das Verlangen durch Benennung von drei Vergleichswohnungen. Der Mieter stimmte nicht zu. Das angerufene Amtsgericht verurteilte den Mieter teilweise, das Berufungsgericht änderte das Urteil teilweise ab, was zur zugelassenen Revision beider Mietvertragsparteien zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Berufung des Mieters zurück und stellte auf die Anschlussrevision des Vermieters das amtsgerichtliche Urteil im Ergebnis wieder her.

Das eingeholte Sachverständigengutachten sei hinreichend aussagekräftig, weil der Sachverständige aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps, die im selben Stadtteil wie die Wohnung des Mieters lagen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für sein Gutachten herangezogen habe und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung gefunden hätten.

Entgegen der Auffassung des Mieters sei das Gutachten auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Mieters nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt habe. Nach § 558 Abs. 2 BGB werde die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat schon ausgeführt habe, handele es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichsmiete bewege sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne. Dagegen könne dem Berufungsgericht nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertrete, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter Einbeziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gelte auch dann, wenn - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden sei. In diesem Fall ersetze das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern diene der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei gehe es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite sei rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 €/m2 bis 3,59 €/m2 ermittelt worden. Auch der obere Spannenwert liege noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstelle. Maßgeblich sei daher weder der vom Berufungsgericht ermittelte Mittelwert noch der untere Spannenwert. Das Mieterhöhungsverlangen sei vielmehr in Höhe des oberen Spannenwertes für die Einzelvergleichsmiete berechtigt.

Das Urteil des BGH sollte nicht missverstanden bzw. verallgemeinert werden. Aufgrund des Urteils des BGH vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04 -, GE 2005, 984 ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich innerhalb einer bestimmten Spanne bewegt, es sich dabei nicht um einen punktgenauen Wert handelt. Dennoch erfordert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb einer festgestellten Spanne liegt, im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Es muss also ein punktgenauer Wert (bis zwei Stellen nach dem Komma) ermittelt werden. Üblicherweise kommt ein Sachverständiger im Rahmen einer Feinabstimmung zu einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Im Vorfeld dazu stellt er allerdings die Spanne fest, innerhalb derer die Vergleichsmiete liegt (vgl. Schach GE 2005, 959).

Auch bei Spannen-Mietspiegeln liegt die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne. Durch Berücksichtigung der Merkmale der einzelnen Wohnung muss dann ermittelt werden, an welcher Stelle die Wohnung innerhalb der Spanne einzuordnen ist, wobei auch der oberste Wert der Spanne einschlägig sein kann.

Aus welchen Gründen sich der Sachverständige im vorliegenden Fall bei der betreffenden Wohnung nicht auf eine Einzelmiete innerhalb der angegebenen Spanne festgelegt hat, ist nicht ersichtlich. Offenbar waren die von ihm herangezogenen Wohnungen bei allen wesentlichen Merkmalen völlig gleich (Plattenbau).

Die Auffassung des BGH, dass mit einer festgestellten Bandbreite auch eine Einzelvergleichsmiete festgestellt und für sie der oberste Wert der Spanne maßgeblich sei, sollte nicht dazu verführen, dieses Prinzip auf Spannen-Mietspiegel zu übertragen und davon auszugehen, dass auch hier der oberste Wert der Spanne maßgeblich sei. Vielmehr muss nach wie vor anhand von Einzelmerkmalen für die betreffende Wohnung (in Berlin mittels Orientierungshilfe) festgestellt werden, wie hoch die Einzelvergleichsmiete ist.

Hat ein Gericht mit der Mietermittlung einen Sachverständigen beauftragt, der nur eine Bandbreite von Mieten nennt, müssen die Parteien nötigenfalls durch Befragung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung auf eine Feinabstimmung dringen.