Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete; Modernisierungserhöhung; Kappungsgrenze; pauschale Betriebskosten

Nach Modernisierung hat ein Vermieter die Wahl: Mieterhöhung nach § 3 MHG, Mieterhöhung nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des Wohnwertes der modernisierten Wohnung, kombiniert nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des Wohnwertes der (noch) nicht modernisierten Wohnung und § 3 MHG (Modernisierungszuschlag). Der Modernisierungszuschlag wird Teil der (Grund-) Miete und kann bei einer späteren Mieterhöhung nicht wieder ausgesondert werden.

Hat der Vermieter in der Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 3 MHG durchgeführt, so ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen. Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen: Zum einen wird dem Wohnraumvermieter die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1982, ZMR 1983, 102). Zum anderen kann der Vermieter ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Modernisierung der Mietwohnung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt (OLG Hamm a. a. O.; Bub/Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, III A Rz. 590; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 3 MHG Rz. 13; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 556; Pergande in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 4.1 zu § 2 MHG und Anm. 8.1 zu § 3 MHG). Mit einer weiteren Erhöhung nach § 3 MHG wegen derselben Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter dann allerdings ausgeschlossen (Bub/Treier-Schultz, a. a. O.; Emmerich-Sonnenschein, a. a. O.; Sternel, a. a. O., III 765; Schmidt-Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 160).

Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 2 MHG als auch im Verfahren nach § 3 MHG, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 2 MHG auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 3 MHG wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 19. August 1983, NJW 1984, 62 = ZMR 1984, 201 = WuM 1983, 314; Emmerich-Sonnenschein, a. a. O., § 3 MHG Rz. 21). Nach Abschluß beider nebeneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus Mietzins vor der Anhebung + 30 % + Modernisierungszuschlag gemäß § 3 MHG nicht überschreiten. Dieser Betrag darf, da es sich bei § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG um eine Schutzvorschrift zugunsten des Mieters handelt (Sternel, a. a. O., III 625; Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., C 80 a) und der Umfang des Mieterschutzes nicht von der vom Vermieter unter mehreren Möglichkeiten gewählten Form der Mietzinsanhebung abhängig sein darf, auch bei einer Mietzinserhöhung nach Modernisierung allein im Verfahren nach § 2 MHG nicht überschritten werden. Bereits aus diesem Grunde scheidet die denkbare zweite Alternative, nämlich bei der Berechnung der Kappungsgrenze von der um den Betrag der nach § 3 MHG fiktiv umlagefähigen Kosten erhöhten Miete auszugehen, aus. Denn dabei könnte die Summe aus altem Mietzins + 30 % + Modernisierungszuschlag zu Lasten des Mieters überschritten werden. Andererseits darf vorgenannter bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach §§ 2 und 3 MHG zulässige Höchstbetrag (alter Mietzins + 30 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen hierfür auch bei einer Einbeziehung von Modernisierungskosten in ein einheitliches Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG durchaus erreicht werden. Würde man in einem einheitlichen Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG bei der Berechnung der Kappungsgrenze anders verfahren, würde man also wegen § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nur eine Anhebung des alten Mietzinses um insgesamt allenfalls 30 % (ohne zusätzlichen Modernisierungszuschlag) zulassen, so würde dies gegenüber dem zeitgleichen Betreiben je eines Verfahrens nach § 2 und § 3 MHG trotz gleicher Anhebungsursachen (Anstieg der Vergleichsmiete und Modernisierung) zu einer auch durch ein nachfolgendes Anhebungsverfahren nicht ausgleichbaren Schlechterstellung des Vermieters führen. Der Vermieter, der die Modernisierung zur Grundlage eines Verfahrens nach § 2 MHG gemacht hat, kann nämlich, wie bereits aufgezeigt, den Modernisierungszuschlag nicht - auch nicht teilweise - nochmals geltend machen (OLG Hamm, a. a. O.; MüKo-Voelskow, 2. Aufl., § 3 MHG Rz. 16; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 3 MHG Rz. 13; Bub/Treier-Schultz, a. a. O., III A Rz. 590). Durchschlagende Argumente für eine unterschiedliche Behandlung des Vermieters je nach Wahl der ihm vom Gesetz bei gleichen Anhebungsgrundlagen zur Verfügung gestellten Erhöhungsverfahren sind aber nicht ersichtlich. Das gegenüber § 3 MHG (rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters) unterschiedlich ausgestaltete Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG (Vertragskonstruktion) erfordert eine solche Schlechterstellung des

mieters je nach Wahl der ihm vom Gesetz bei gleichen Anhebungsgrundlagen zur Verfügung gestellten Erhöhungsverfahren sind aber nicht ersichtlich. Das gegenüber § 3 MHG (rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters) unterschiedlich ausgestaltete Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG (Vertragskonstruktion) erfordert eine solche Schlechterstellung des Vermieters jedenfalls nicht. Die Kappungsgrenze entspringt nicht dem Wesen des Zustimmungsverfahrens, sondern gilt für das Verfahren nach § 2 MHG allein aufgrund der Einfügung des Abs. 1 Nr. 3 in § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG relativiert die Kappungsgrenze indes selbst, indem nämlich Erhöhungen nach §§ 3-5 MHG aus den letzten drei Jahren bei der Berechnung der Kappungsgrenze ausdrücklich ausgeklammert werden. Daß dies ausschließlich für bereits abgeschlossene isolierte Erhöhungsverfahren nach §§ 3-5 MHG, nicht aber für in einem einheitlichen Verfahren nach § 2 eingeführte, die materiell-rechtlichen Umlagevoraussetzungen des § 3 MHG dennoch erfüllende Modernisierungskosten gelten soll (so aber Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rz. 64; Heitgreß, WM 1983, 44/45; differenzierter Sternel, a. a. O., III 629), wird nicht deutlich. Der Zweck der tatbestandlichen Einschränkung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG geht, soweit sie sich auf Modernisierungsmaßnahmen bezieht, vielmehr dahin, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen bei der Berechnung der Kappungsgrenze als Sonderfälle der Mieterhöhung auszuklammern, um die gebotene Modernisierung von Wohnraum weder zu behindern noch gar zu verhindern. Demgemäß kann es nicht darauf ankommen, in welcher Form die Erhöhung zustande gekommen ist; entscheidend ist allein die materielle Rechtslage, ob und in welchem Umfange der Erhöhungsbetrag nach § 3 MHG umlagefähig gewesen wäre (so vornehmlich für den Fall einer einvernehmlichen Mietzinsanhebung nach Modernisierung: Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 2 MHG Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., C 80 k; differenzierter Sternel, a. a. O., III 629; vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30. Dezember 1992, GE 1993, 155).

Die Kl. wählen im vorliegenden Fall jedoch keine der oben dargelegten zulässigen Möglichkeiten. Eine gleichzeitige Mieterhöhung nach § 2 MHG und § 3 MHG findet nicht statt, denn die Erhebung des Modernisierungszuschlages ist bereits 1998 erfolgt. Die Kl. machen auch nicht allein die Wohnwerterhöhung durch Modernisierung dadurch geltend, daß sie nach § 2 MHG auf der Grundlage der modernisierten Wohnung die Miete erhöhen. Ebensowenig machen die Kl., nachdem sie nach § 3 MHG die Miete erhöht haben, im Rahmen des § 2 MHG eine Mieterhöhung auf der Grundlage der nicht modernisierten Wohnung geltend. Vielmehr wollen die Kl., nachdem die Erhöhung nach § 3 MHG zwei Jahre zurückliegt, die Miete nun auch noch nach § 2 MHG auf der Grundlage der modernisierten Wohnung erhöhen und den Modernisierungszuschlag wiederum addieren.

Die Kammer hat bereits entschieden, daß diese Vorgehensweise unzulässig ist (LG Berlin, Urteil vom 3. April 2000 - 62 S 495/99). Hat der Vermieter die Miete gemäß § 3 MHG erhöht, dann handelt es sich hierbei nicht um einen in alle Zukunft zu zahlenden Zuschlag. Vielmehr ist für spätere Mieterhöhungen die Miete nach § 3 MHG die neue Vertragsmiete, die erhöht wird (LG Frankfurt WuM 1987, 273). Es ist deshalb unzulässig, bei späteren Mieterhöhungen von dieser Miete zunächst die Mieterhöhung nach § 3 MHG wieder abzuziehen, die Vertragsmiete dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete wieder anzuheben und dann die Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG als Zuschlag wieder hinzuzurechnen (vgl. Börstinghaus, MietPrax, Fach 6, Rz. 67). Der Modernisierungszuschlag wird ab Fälligkeit Teil der Miete (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 65) und ist deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 2 MHG nicht mehr gesondert in Ansatz zu bringen (LG Essen WuM 1994, 217). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 3 IV 1 MHG, wonach der erhöhte Mietzins an die Stelle des bisher zu entrichtenden Mietzinses tritt (LG München I WuM 1996, 43). Die von den Kl. angewandte falsche Berechnungsmethode ist lediglich als materieller Begründungsmangel und nicht als formeller Verfahrensfehler, der das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam gemacht hätte, zu werten (LG Wiesbaden WuM 1996, 419; a. A. LG München I a. a. O.). Maßgebend hierfür ist, daß nach der feststehenden Rechtsprechung des BVerfG bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des MHG der grundrechtliche Bereich des Art. 14 GG im Auge behalten werden muß und es dieser Bezug verbietet, durch eine restriktive Handhabung der Verfahrensvorschriften die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete durch Überbewertung formeller Gesichtspunkte zu verkürzen. Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt folgendes:

Anzuwenden ist der Mietspiegel 2000, da dessen Erhebungszeitpunkt vor der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens liegt (LG Berlin, Urteil vom 24. März 1997 - 62 S 436/96 - GE 1997, 1031).

Auszugehen ist vom Mietspiegelfeld G 4, danach beträgt die Miete ohne Nebenkosten durchschnittlich 7,07 DM/qm, bei einem Spannenunterwert von 5,98 DM/qm und einem Spannenoberwert von 7,93 DM/qm. Wohnwerterhöhende Merkmale haben die Kl. nicht dargelegt, obwohl sie insoweit darlegungs- und ggf. beweispflichtig sind (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1997 - 62 S 565/96 - GE 1997, 1029).

Zu addieren sind hierzu die pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels 2000 (LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 1999 - 62 S 389/98 - GE 1999, 378), die vom GEWOS Institut, das den Mietspiegel erstellt hat, zwar erhoben, aber nicht veröffentlicht worden sind.

Die pauschalen Betriebskosten belaufen sich auf folgende Beträge: (siehe GE 2000, 1153).

Ausgehend vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes G 4 und unter Ansatz der pauschalen Betriebskosten zum Mietspiegel 2000 in Höhe von 3,00 DM ergibt sich für die unstreitig 74,84 Quadratmeter große Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 753,64 DM. Die Bekl. zahlen bereits 732,59 DM, so daß die Zustimmung zur Mieterhöhung um 21,08 DM verlangt werden könnte. Die Kl. machen zwar nur eine Mieterhöhung auf 719,21 DM geltend und damit weniger, als die Bekl. jetzt bereits zahlt. Jedoch ist der Antrag der Kl. so zu verstehen, daß die Endsumme die Miete ohne Modernisierungszuschlag meint. Dies gilt vor allem auch vor dem Hintergrund, daß die Kammer nur über den Erhöhungsbetrag rechtskräftig urteilt.

Den Kl. ist zwar dahingehend zuzustimmen, daß der materielle Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von dem inhaltlichen Anspruch auf Zahlung eines bestimmen Betrages zu trennen ist. Die Kl. haben jedoch nur Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.

Nach einer Modernisierung muß sich der Vermieter entscheiden: Anhebung der Miete auf die Ortsüblichkeit der modernisierten Wohnung oder Erhebung eines Modernisierungszuschlags bzw. Erhebung des Modernisierungszuschlags in Kombination mit einer Anhebung der Miete auf die Ortsüblichkeit für die nicht modernisierte Wohnung.

Der Vermieter hatte nach der Modernisierung das Verfahren nach § 3 MHG (Modernisierungszuschlag) durchgeführt. Nach zwei Jahren wollte er die Miete nach § 2 MHG auf der Grundlage der modernisierten Wohnung erhöhen und den Modernisierungszuschlag dann wiederum addieren.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hielt diese Vorgehensweise für unzulässig. Hat der Vermieter die Miete gemäß § 3 MHG erhöht, dann handelt es sich hierbei nicht um einen in alle Zukunft zu zahlenden Zuschlag. Vielmehr ist für spätere Mieterhöhungen die Miete nach § 3 MHG die neue Vertragsmiete, die erhöht wird. Es ist deshalb unzulässig, bei späteren Mieterhöhungen von dieser Miete zunächst die Mieterhöhung nach § 3 MHG abzuziehen, die Vertragsmiete dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung anzuheben und dann die Mieterhöhung gem. § 3 MHG als Zuschlag wieder hinzuzurechnen. Der Modernisierungszuschlag wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 2 MHG nicht mehr gesondert in Ansatz zu bringen.

Im übrigen faßt die Kammer die Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach Modernisierung noch einmal unter Zugrundelegung der ersichtlichen allgemeinen Rechtsprechung und Kommentarliteratur zusammen: Der Vermieter kann nämlich die Miete in dem einfacheren Verfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann er daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen. Schließlich kann er ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Modernisierung der Mietwohnung in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, indem er die Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der modernisierten Wohnung verlangt.

Die Entscheidung enthält weitere interessante und wichtige Punkte:

Die Kammer hat die falsche Berechnung der Mieterhöhung nicht als formellen Verfahrensfehler gesehen, der das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam gemacht hätte. Sie hat vielmehr nur einen materiellen Begründungsmangel angenommen, denn maßgeblich sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des MHG der grundrechtliche Bereich des Art. 14 GG, der es verbietet, durch eine restriktive Handhabung der Verfahrensvorschriften die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete durch Überbewertung formeller Gesichtspunkte zu verkürzen.

Die Kammer ist ohne weitere Problematisierung von der Anwendung des Mietspiegels 2000 ausgegangen. Die bisherige Rechtsprechung der ZK 62 (und auch anderer Kammern), die pauschalen Betriebskosten und nicht die konkreten Betriebskosten für die entsprechende Wohnung, zu berücksichtigen, ist fortgesetzt worden. Die entsprechenden Daten sind vom GEWOS-Institut erhoben, in dem Bericht jedoch nicht veröffentlicht worden. In dem Urteil selbst sind diese pauschalen Betriebskosten aufgelistet. Sie sind aber auch in GE 2000, 1153 veröffentlicht.