Anhand von Vergleichsobjekten geschätzte Betriebskosten für Wasser bei einer Gaststätte

Bei gemischtgenutzten Objekten kann es billigem Ermessen entsprechen, die auf eine Gaststätte entfallenden Wasserkosten anhand eines vergleichbaren Objekts zu schätzen.

2. Die Klage ist nach § 535 Satz 2 BGB jedenfalls aufgrund der im Berufungsverfahren eingereichten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1994, 1996 und 1997 begründet. Der erforderliche Vorwegabzug für das in dem Gebäude vorhandene Gewerbe - eine Gaststätte - wird nunmehr vorgenommen. Insbesondere wird die Beteiligung des Gewerbes an der Grundsteuer gesondert entsprechend der unterschiedlichen Jahresrohmiete erfaßt. Bezüglich der Bemessung der Versicherungsprämie wird nach einer der neuen Betriebskostenabrechnung 1996 beigefügten Anlage der Gewerbeanteil nicht besonders berücksichtigt, die Bekl. greifen diesen Abrechnungsposten auch nicht an. Die Kosten für Be- und Entwässerung für die Gaststätte sind von den Kl. in den neuen Abrechnungen anhand eines vergleichbaren Objektes geschätzt worden. Daß dies billigem Ermessen widerspricht, wie es von den Kl. nach §§ 315 Abs. 1, 316 BGB bei der Festlegung des Verteilungsmaßstabes auszuüben ist, ist nicht erkennbar. Die Bekl. erheben insoweit - und wegen der Kosten der allgemeinen Müllabfuhr - auch keinerlei Beanstandungen mehr.

Wohnraummieter dürfen nicht mit unverhältnismäßig hohen Betriebskosten des Gewerbemieters anteilig belastet werden. Was passiert aber, wenn etwa für eine Gaststätte ein eigener Wasserzähler nicht vorhanden ist?

Die Vermieter hatten, wenn auch erst im Berufungsverfahren, die Betriebskostenabrechnung korrigiert und den bei einem Mischobjekt erforderlichen Vorwegabzug vorgenommen. Insbesondere waren die für den Gewerbeanteil höheren Grundsteuern berücksichtigt. Für die Kosten für die Be- und Entwässerung, die auf eine Gaststätte im Haus entfielen, hatten die Vermieter eine Schätzung anhand eines vergleichbaren Objektes vorgelegt.

Mit Urteil vom 12. März 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Abrechnungsmethode, da sie nicht billigem Ermessen widerspreche. Auch habe der Mieter insoweit keine Beanstandungen mehr erhoben.

Mehrverbrauch durch einen Geschäftsraummieter, insbesondere an Wasser, ist grundsätzlich durch einen eigenen Wasserzähler zu ermitteln. Wenn allerdings, wie in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall, ein Wasserzähler nicht vorhanden ist, bleiben nur zwei Möglichkeiten: Dem Vermieter wird eine Umlegung dieser Kosten überhaupt verwehrt (eine offenbar unbillige Lösung), oder es muß der Verbrauch anhand geeigneter Vergleichszahlen geschätzt werden.

Mietrechtsreform: Grundsätzlich sind nach § 556 a BGB Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, woraus wohl eine gesteigerte Verpflichtung zum Vorwegabzug zu folgern ist. Nach welchen Maßstäben der Betriebskostenanteil für den Gewerbemieter zu ermitteln und zu berechnen ist, wird auch im neuen Recht nicht geregelt. Hier ist nach wie vor das billige Ermessen des § 315 BGB maßgeblich.