Angriff auf Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2011

Angriff auf Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2011; Berechnung der Kappungsgrenze unter Beachtung der Berliner Kappungsgrenzen-VO; zeitlicher Geltungsbereich der gesenkten Kappungsgrenze

Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

Die Kappungsgrenze von 15 % nach § 558 d Abs. 3 BGB gilt erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen wurde. War die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen, gilt die Kappungsgrenze von 20 %.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von dem Bekl. nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 393,33 € verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) wird dadurch nicht überschritten.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, NZM 2006, 101 f., Tz. 15). Deshalb ist hier nach § 558 d Abs. 3 BGB der Berliner Mietspiegel 2011 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden. Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, dass der genannte Mietspiegel nicht maßgeblich sei. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (Kammer, Beschl. v. 12.3.2013 - 63 S 487/12 -, GE 2013, 625). An solchen Angriffen fehlt es hier. Der Bekl. bezeichnet den in Rede stehenden Mietspiegel aus Seite 2 der Berufungsbegründung im Übrigen selbst als einen qualifizierten. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale einer Anwendung des Mietspiegels nicht entgegensteht. Das etwaige Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale wird durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen abgebildet. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels hängt auch nicht davon ab, wie häufig der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchführen lässt.

Zwar hat das Amtsgericht die Wohnung in das Mietspiegelfeld L2 statt richtig in das Feld I2 eingeordnet. Auf die Entscheidung hat dies aber keinen Einfluss, weil der Unterwert des Feldes l2 über demjenigen des Feldes L2 liegt.

Zu Unrecht macht der Bekl. geltend, dass die Wohnung mangels Bades in das Feld I1 einzuordnen sei. Das Fehlen eines Bades stützt der Bekl. darauf, dass bei Anmietung ein Waschbecken nicht vorhanden gewesen sei, sondern von ihm eingebaut worden sei. Das Vorhandensein eines Waschbeckens ist aber nach Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2011 nicht erforderlich, um von einer Ausstattung der Wohnung mit einem Bad auszugehen. Nach der dortigen Begriffsbestimmung ist unter einem Bad lediglich ein gesonderter Raum zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einer ausreichenden Warmwasserversorgung ausgestattet ist.

Richtig hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Bekl. keine negativen Sondermerkmale vorgetragen habe. Der Bekl. setzt fälschlich wohnwertmindernde Merkmale mit negativen Sondermerkmalen gleich. Letztere sind abschließend in Ziffer 10.1 des Berliner Mietspiegels 2011 aufgeführt (Lage der Wohnung im Dachgeschoss ohne Aufzug ab Baujahr 1984 oder Lage der Wohnung im Souterrain). Auf das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale kommt es hier nicht an. Selbst wenn in allen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen würden, wäre jedenfalls der unterste Wert des Feldes I2 anzusetzen, also 4,99 €/m2 nettokalt.

Dem vorstehenden Wert sind Betriebskosten in Höhe von 1,05 €/m2 hinzuzurechnen.

Die Kl. hat unter Bezugnahme auf die ihrem Schriftsatz vom 4. Februar 2013 beigefügte Anlage nachvollziehbar dargelegt, dass die Betriebskosten 2011 hinsichtlich des gesamten Objekts - und damit auch für die vom Bekl. gemietete Wohnung - 1,05 €/m2 betragen. Die Höhe der für das Gesamtobjekt angesetzten Kosten hat der Bekl. ausdrücklich nicht bestritten. Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, dass ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht erfolgt sei. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen (BGH, Urt. v. 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 -, GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363 ff.). Insoweit hat der Bekl. jedoch nichts vorgetragen.

Nach dem Vorstehenden beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 6,04 €/m2 bruttokalt. Bei einer Wohnfläche von 71,56 m2 ergibt sich danach eine Bruttokaltmiete von 432,22 €. Die von der Kl. geforderte Miete liegt darunter.

Die Kappungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung) ist gewahrt, weil die Bruttokaltmiete am 1. Oktober 2008 327,94 € betrug. Zu Unrecht macht der Bekl. schließlich geltend, dass die Kappungsgrenze seit Mai 2013 gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen‑Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 nur noch 15 % betrage. Die herabgesetzte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen wurde. Jedenfalls für solche Mieterhöhungsverlangen, hinsichtlich derer die Überlegungsfrist gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen ist, gilt die Kappungsgrenze von 20 % (Bender/Schultzky, ZMR 2013, 589 f.). Hier lief die Überlegungsfrist bereits am 30. August 2012 ab. Nach dem Vorstehenden bedarf es hier keiner Entscheidung, ob die Kappungsgrenze von 15 % sogar erst für jene Mieterhöhungsverlangen gilt, die nach Inkrafttreten der Kappungsgrenzen‑Verordnung zugegangen sind (vgl. AG Neukölln, Urt. v. 10. Oktober 2013 - 7 C 170/13 -, GE 2013, 1465; Schach, GE 2013, 795; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 11. Aufl., § 558 Rn. 182 e). Dass die Kappungsgrenzen‑Verordnung auch für solche Fälle gelten soll, bei denen ‑ wie hier ‑ der Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung vor dem Inkrafttreten der Verordnung liegt, wird ‑ soweit ersichtlich ‑ weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur vertreten. Es wäre auch nicht sachgerecht, die Mieter, die einem begründeten Erhöhungsverlangen bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zugestimmt haben, schlechter zu behandeln als jene, die eine solche Zustimmung nicht erteilten und sich stattdessen verklagen ließen.

War die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Berliner Kappungsgrenzen-VO schon abgelaufen, bleibt es bei der Kappungsgrenze von 20 %.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete. Die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 lief am 30. August 2012 ab. Der Mieter stimmte nicht zu und stellte das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede. Ferner griff er die Mietspiegel-Einordnung der Wohnung im Einzelnen an. Weiter meinte er, dass aufgrund der Berliner Kappungsgrenzen-VO eine Kappungsgrenze von 15 % gelte. Das AG gab der Klage statt, die Berufung des Mieters war erfolglos.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Ohne Erfolg mache der Mieter geltend, dass der Mietspiegel 2011 nicht maßgeblich sei. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stelle, sei zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringe, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert sei (GE 2013, 625). An solchen Angriffen fehle es hier. Zu Recht habe das Amtsgericht ausgeführt, dass das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale einer Anwendung des Mietspiegels nicht entgegenstehe. Das etwaige Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale werde durch die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen abgebildet. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels hänge auch nicht davon ab, wie häufig der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchführen lasse. Zu Unrecht mache der Mieter geltend, dass die Wohnung mangels Bades in das Feld I1 einzuordnen sei. Das Fehlen eines Bades stütze der Mieter darauf, dass bei Anmietung ein Waschbecken nicht vorhanden gewesen, sondern von ihm eingebaut worden sei. Ein Waschbecken sei aber nicht erforderlich, um von einer Ausstattung der Wohnung mit einem Bad auszugehen. Nach der Begriffsbestimmung im Mietspiegel sei unter einem Bad lediglich ein gesonderter Raum zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche oder einer ausreichenden Warmwasserversorgung ausgestattet sei.

Die Kappungsgrenze von 20 % sei gewahrt. Die Kappungsgrenze von 15 % aufgrund der Berliner Kappungsgrenzen-VO greife erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen worden sei. Jedenfalls für solche Mieterhöhungsverlangen, hinsichtlich derer die Überlegungsfrist vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen war, gelte noch die Kappungsgrenze von 20 %. Vorliegend sei die Überlegungsfrist lange vor Inkrafttreten der Verordnung abgelaufen. Dass die Kappungsgrenzen-VO auch für solche Fälle gelten solle, bei denen – wie hier – der Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung vor dem Inkrafttreten der Verordnung liege, werde – soweit ersichtlich – weder in Rechtsprechung noch Literatur vertreten. Es wäre auch nicht sachgerecht, die Mieter, die einem begründeten Erhöhungsverlangen bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zugestimmt haben, schlechter zu behandeln als jene, die eine solche Zustimmung nicht erteilten und sich stattdessen verklagen ließen.