Angestellte der Maklerfirma als Verwalterin

Angestellte der Maklerfirma als Verwalterin; Wohnungsvermittlungsprovision

Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.

Die beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Kl. die Anmietung eines Wohnhauses in B. von den Eheleuten S. Dafür zahlten die Kl. der Bekl. eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Bekl. war deren Angestellte Sch. tätig.

Die Eheleute S. waren wegen einer schweren Erkrankung des Herrn S. gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. Sie hatten Frau Sch. gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu übernehmen. Deshalb sagte Frau Sch. den Kl. im Zusammenhang mit der Vermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten sich bei ihr, nicht bei den Vermietern S., melden, wenn sie Probleme oder Fragen hätten. Zugleich erhielten die Kl. von Frau Sch. die Nummer von deren Telefon im Büro der Bekl. In der Folgezeit machten die Kl. Mängel geltend. Sie wandten sich an Frau Sch., die sich der Sache annahm. Als Frau Sch. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau X., eine andere Mitarbeiterin der Bekl.

Die Kl. fordern die an die Bekl. gezahlte Provision zurück. Sie machen geltend, die Bekl. sei Verwalter der von ihnen gemieteten Wohnung gewesen. Die Bekl. müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Angestellte Sch. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe. Sie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine Provision nicht beanspruchen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Bekl. verurteilt. Mit der zugelassenen Revision begehrt die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision ist unbegründet.

I. [...]

II. Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Vermittlungsprovision nebst Zinsen beanspruchen. Die Bekl. hat die von den Kl. geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

1. Die Bekl. war Wohnungsvermittler. Sie vermittelte den Kl. den Abschluß eines Mietvertrages über das Wohnhaus B. Straße 40 in B. Dabei bediente sie sich ihrer Angestellten Sch. als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau Sch. war nach der unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem Abschluß und bei der Durchführung des Maklervertrages mit den Kl. für die Bekl. tätig.

2. Die Bekl. ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.

a) Zwar hatte die Bekl. nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin - die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau Sch. Sie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der Vermieter S. übernommen. Daß Frau Sch. aus uneigennützigen Motiven handelte und weder sie noch die Bekl. ein Entgelt von den Eheleuten S. erhielten, ist unerheblich (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68). Die von Frau Sch. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch über einen längeren Zeitraum und hatten einen solchen Umfang, daß weder von einer maklertypischen Serviceleistung (vgl. Staudinger/Reuter, BGB [2003] § 652 Rn. 159; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl. Baader/Gehle aaO. Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revision nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist Frau Sch. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließliche Ansprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser Zeit mit den Kl. über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei Baader/Gehle aaO. Rn. 65).

b) Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete (vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).

Wie der Senat (Urteil vom 13 . März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394 m. w. N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden.

aa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Wohnungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Verwaltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versuchen, den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG zu umgehen, nicht wirksam gegengesteuert werden.

bb) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittler bereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die Verwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite. In diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegenden Falles dafür, der Bekl. die Verwaltungsausübung durch Frau Sch. zuzuordnen. Frau Sch. war als Angestellte der Bekl. mit der Vermittlung der Wohnung an die Kl. betraut. Bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung an die Kl. teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei Problemen oder Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesem Zweck war sie für die Kl. ausschließlich im Büro der Bekl. erreichbar. Als sie einmal verhindert war, wurde sie von Frau X., einer anderen Mitarbeiterin der Bekl., vor Ort vertreten. Frau Sch. übte die Wohnungsverwaltung praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die Bekl. aus.

Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz müssen Makler und Verwalter verschiedene Personen sein. Anderenfalls hat der vermittelnde Hausverwalter (für den Wohnungseigentumsverwalter gilt etwas anderes) keinen Provisionsanspruch.

Die Angestellte einer Maklerfirma war von kranken Grundstückseigentümern gebeten worden, sich ein wenig um die Verwaltung zu kümmern - sie tat's für einige Zeit unentgeltlich. Das Haus wurde von der Maklerfirma an Mieter vermittelt - die verlangten wg. Verflechtung Rückzahlung der Provision.

Mit Urteil vom 2. Oktober 2003 gab der Bundesgerichtshof der Klage statt und meinte, auf die uneigennützigen Motive der Angestellten komme es nicht an. Sie habe über einen längeren Zeitraum mehr als eine maklertypische Serviceleistung erbracht und sei damit als Verwalterin tätig gewesen. Die vom Gesetzgeber angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung werde auch dann aufgehoben, wenn der Makler nicht selbst Verwalter sei, sondern seine Angestellte. Anderenfalls könne das Gesetz zu leicht umgangen werden.