Angemessene wirtschaftliche Verwertung eines vermietet erworbenen Grundstücks

Angemessene wirtschaftliche Verwertung eines vermietet erworbenen Grundstücks; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigungsschutz; Berechtigtes Interesse des Vermieters; Verwertung, angemessene wirtschaftliche; Kündigungsrecht des Vermieters; Eigentumswohnung, Verkauf

Bei einem beabsichtigten Verkauf des Grundstücks oder der Eigentumswohnung entfällt ein Kündigungsrecht des Eigentümers gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB nicht schon deshalb, weil er das Mietobjekt zu einem früheren Zeit-punkt in vermietetem Zustand erworben hat.

I. Die Bekl. ist Mieterin einer den Kl. gehörenden 240 qm großen Eigentumswohnung.

Die Kl. hatten die von den Voreigentümern im Wege der Teilungserklärung neu ge-bildete Eigentumswohnung, die bereits vor der Umwandlung an die Bekl. vermietet war, im Juli 1983 mit der Absicht gekauft, selbst dort einzuziehen. Ihr Wohnungseigentum wurde am 16.7.1984 in das Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit hatten sie die Bekl. erfolglos auf Räumung verklagt. Mittlerweile ist die eheähnliche Lebens-gemeinschaft der Kl. gescheitert und damit deren ursprüngliches Interesse an einer eigenen Nutzung der Eigentumswohnung weggefallen. Die Kl. wollen deshalb die Ei-gentumswohnung wieder verkaufen. Mit Schreiben vom 31.7.1985 haben sie der Bekl. zum 31.7.1986 gekündigt mit der Begründung, im Falle eines weiterbestehenden Mietverhältnisses würden sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Eigentumswohnung gehindert und dadurch einen erheblichen Nachteil er-leiden: Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses wäre lediglich ein Kaufpreis von 140.000,- DM zu erzielen, unvermietet wäre die Eigentumswohnung dagegen für 325.000,- DM zu verkaufen.

Die Bekl. widersprach der Kündigung.

Die daraufhin von den Kl. erhobene (erneute) Räumungsklage hat das Amtsgericht - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens - abgewiesen und hierzu im we-sentlichen ausgeführt: Die Kl. hätten nicht bewiesen, daß sie bei einem Verkauf der Eigentumswohnung in vermietetem Zustand einen erheblichen Kaufpreisverlust hin-nehmen müßten.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgen die Kl. unter Vorlage einer Wirt schaftlichkeitsberechnung ihr Räumungsbegehren weiter.

Das Landgericht hat - wegen grundsätzlicher Bedeutung - mit Beschluß vom 13.9.1988 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Kann ein Vermieter, der eine vermietete Eigentumswohnung gekauft hat, dieselbe später gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung kündigen, er sei an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung dann gehindert, wenn er die Wohnung vermietet und deshalb zu einem erheblich geringeren Preis weiterveräußere?

Das Landgericht meint, ein Kündigungsgrund (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB) liege zwar grundsätzlich dann vor, wenn bei einem beabsichtigten Verkauf des Mietobjekts ein wesentlich geringerer Preis als bei unvermieteter Wohnung zu erzielen wäre. In Anlehnung an eine frühere Entscheidung (LG Mainz WM 1987, 394 f. unter Bezugnahme auf LG München I WM 1984, 247) neigt es jedoch der Auffassung zu, daß die-ser Grundsatz dann nicht gelte, wenn der Verkäufer (Vermieter) die Eigentumswohnung zuvor in vermietetem Zustand und deshalb bereits mit entsprechendem Preis-vorteil erworben habe.

II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zulässig.

Der Rechtsstreit betrifft ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum.

Mit der Vorlage will das Landgericht im Kern eine Rechtsfrage zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB beantwortet haben. Die Feststellung dazu, ob sich die wirtschaftliche Ver-wertung eines vermieteten Grundstücks als angemessen darstellt und der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden würde, falls er an dieser Verwertung gehindert würde, hängt zwar weitgehend von den Umständen des Einzelfalles ab. Solche auf tatsächlichem Gebiet liegenden Fragen sind einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (Bay ObLG RES § 564 b BGB Nr. 27 - NJW 1984, 372; vgl. auch BGH RES § 549 BGB Nr. 3 = BGHZ 92, 213). Eine dahingehende Tatfrage will das Landgericht aber nicht geklärt wissen. Ihm geht es vielmehr darum, ob § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB - losgelöst von dem jeweiligen Einzelfall - eine einschränkende Auslegung in seinem Sinne für den Fall der Weiterveräußerung einer bereits vermietet erworbenen Eigentumswohnung ermöglicht.

Die Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Das Landgericht hat sonstige Gründe für einen möglichen Ausschluß des Kündigungsrechtes erwogen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 3 BGB) und verneint. Die Vorlage ist auch nicht deshalb ausge-schlossen, weil eine Beweisaufnahme über die Höhe des erzielbaren Verkaufserlöses ergeben könnte, daß es auf die Vorlagefrage nicht mehr ankommt. Das Landge-richt ist nämlich zur Vorlage einer Rechtsfrage zum Rechtsentscheid bereits dann be-rechtigt und verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage gegeben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Endentscheidung reif ist (BGH RES § 550 b BGB Nr. 1 = BGHZ 101, 244; BGH RES § 564 b BGB Nr. 39 = BGHZ 103, 91). Ebenso kann über eine Anwendung der Sozialklausel zugunsten der Bekl. (§ 556 a BGB) erst dann ent-schieden werden, wenn das Landgericht zuvor ein Kündigungsrecht der Kl. nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB bejaht.

Der vorgelegten Rechtsfrage kann schließlich eine grundsätzliche Bedeutung nicht abgesprochen werden. Es ist zu erwarten, daß diese Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt werden könnte; sie ist bisher durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortet. Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 14.2.1989 - 1 BvR 1131/87 - ist die grundsätzliche Bedeutung nicht weggefallen. Ei-ner Rechtsfrage kommt zwar in der Regel dann keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu, wenn sie durch eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung - auch außerhalb eines Rechtsentscheidsverfahrens - geklärt ist (BayObLG RES 3. Miet-RÄndG Nr. 63 = WM 1985, 51; OLG Hamm RES 3. MietRÄndG Nr. 51 = WM 1984, 239; KG RES 3. MietRÄndG Nr. 65 = WM 1985, 285). So liegt der Fall hier aber nicht. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB bejaht und die verfassungsrechtlichen Anforderungen bei der Aus-legung und Anwendung dieser Rechtsnorm - im Falle eines beabsichtigten Verkaufs des Mietgrundstückes - aufgezeigt. Der vorliegende Fall weicht aber im Sachverhalt und in der als entscheidungserheblich angesehenen Frage von dem dortigen Aus-gangsverfahren ab. Der Senat hält es daher für geboten, zu der vorgelegten Rechts-frage Stellung zu nehmen.

III. In der Sache selbst ist die Vorlagefrage, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beant-worten.

1) In Rechtsprechung und Schrifttum werden unterschiedliche Meinungen dazu ver-treten, unter welchen Voraussetzungen bei einem beabsichtigten Verkauf des Grundstücks ein Kündigungsrecht des Eigentümers nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB besteht.

Im Wege einer einschränkenden Auslegung wird teilweise angenommen, beim be-absichtigten Verkauf der vermieteten Wohnung gebe ein geringerer Erlös als bei un-vermieteter Wohnung grundsätzlich noch kein Kündigungsrecht; der Eigentümer könne nur dann kündigen, wenn das Grundstück bei fortbestehendem Mietverhältnis unverkäuflich wäre oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus sonstigen Gründen unzumutbar sei (vgl. AG Rendsburg WM 1977, 228; AG Lübeck MDR 1977, 141; AG Wesel WM 1986, 88; AG und LG Darmstadt WM 1987, 320 f; LG Kleve WM 1988, 276; ähnlich wohl auch LG Berlin WM 1981, 105; Barthelmess, Kommentar zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3.Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 96 f; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 152). Von einem Ausschluß des Kündigungsrechtes wird insbesondere dann ausgegangen, wenn der Eigentümer eine Eigentumswohnung bereits in vermietetem Zustand erworben und sich damit den Risiken des Woh nungsmarktes ausgesetzt habe (LG München I WM 1984, 247; LG Mainz WM 1987, 394; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. B 658).

Die Gegenmeinung bejaht ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dagegen grundsätzlich dann, wenn bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks in vermietetem Zustand mit einem erheblich geringeren Kaufpreis zu rechnen sei (AG Kappeln WM 1978, 70; LG München II NRW RR 1987, 1165; LG Karlsruhe ZMR 1987, 469; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 4. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 61; Gelhaar, in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 29; Glaser, JR 1975, 358/360; Palandt Putzo, BGB, 48. Aufl., § 564 b Anm. 8 a, bb; Soergel-Kummer, BGB, 11.Aufl., § 564 b Rdnr. 58; Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rdnr. 92; Voelskow in Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 564 b Rdnr. 64).

Diese Streitfrage hat das Bundesverfassungsgericht inzwischen zugunsten der letz-teren Meinung entschieden. Im Urteil vom 14.2.1989 - 1 BvR 1131/87 - hat es § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB als mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar angesehen und darüber hinaus folgenden Leitsatz aufgestellt: Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verbietet, den beabsichtigten Verkauf eines Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer anderenfalls in Existenznot gerät.

Zu den verfassungsrechtlichen Anforderungen bei der Auslegung und Anwendung dieser Rechtsnorm hat es im einzelnen ausgeführt (1 BvR 1131/87, Umdruck Seite 10 f): Die Fachgerichte dürften bei ihrer Handhabung die Eigentumsbeschränkungen nicht in einer Weise verstärken, die auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Aus-gestaltung des Eigentums im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG untersagt wäre. Diese verpflichte sie zu berücksichtigen, daß Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnisse hinzunehmen hätten. Auf der anderen Seite seien aber Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehöre auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Diese werde nicht nur durch Bestimmungen beschränkt, welche ausdrücklich die Veräußerung erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch Kündigungsschutzbestimmungen könnten in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließe. Demzufolge seien auch Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft in Frage stellten, bei der Anwendung des Kündigungstatbestandes von Verfassungs wegen zu beachten.

2) Für die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich damit folgendes:

Bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB macht es von Verfassungs wegen keinen Unterschied, ob der Eigentümer das zu veräußernde Grundstück - wie in dem der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zugrundeliegenden Ausgangsverfahren LG München II 2 S 484/87 - zuvor selbst bebaut und dann vermietet hatte oder es - wie hier - erst später in bereits vermietetem Zustand erworben hatte. Es wäre ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Eigentumsgarantie, wenn das Kündigungsrecht des Eigentümers - unabhängig von drohenden erheblichen Nachteilen im Falle des Verkaufs - allein davon abhinge, ob das Grundstück bei dem früheren Eigentumserwerb vermietet oder unvermietet war. Ebenso ist für die aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgende Gewährleistung ohne Belang, ob der Eigen-tümer das schon vorher vermietete Grundstück entgeltlich - wie hier: durch Kauf - oder sogar unentgeltlich (z. B. Erbfolge, Vermächtnis, Schenkung) erlangt hat. Unter den in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB vorausgesetzten Begriff eines "Grundstücks" fällt schließlich - wie das Landgericht nicht in Zweifel zieht - auch eine einzelne Eigen tumswohnung (vgl. Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rdnr. 86).

Eine Auslegung, die ein Kündigungsrecht des Eigentümers gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB allein schon deshalb ausschließen wollte, weil er das Mietobjekt zu einem früheren Zeitpunkt in vermietetem Zustand erworben hat, wäre daher mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht vereinbar.

Der Mieter ist damit nicht schutzlos.

Ebenso wie bei dem auf Eigenbedarf gestützten Kündigungsgrund (vgl. dazu Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 14.2.1989 - 1 BvR 308/88 - Umdruck Seite 19) stellen auch im Falle eines beabsichtigten Grundstücksverkaufs vorgeschobene Kündigungen und ein mißbräuchliches Verhalten des Eigentümers kein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses dar. § 564 b BGB bezweckt, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (Begründung der Regierungsvorlage BT-Drucksache 7/2011, Seite 7, sowie Bericht des Rechtsausschusses BT-Drucksache 7/2638; BVerfGE 68, 361/371; BGHZ 103, 91). Mit die-sem Gesichtspunkt des Mißbrauchs wird gerade dieser Gesetzeszweck hinreichend berücksichtigt.

Unter welchen Voraussetzungen ein Mißbrauch gegeben sein kann, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalles ab. Verallgemeinernde Regeln können dafür nicht durch Rechtsentscheid aufgestellt werden.

Bei der Prüfung der Frage, ob im Einzelfall ein Mißbrauch vorliegt, dürfen aber wie-derum Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht verkannt werden. Ebensowenig dürfen hierfür konkrete Interessen des Mieters an einem Fortbestand des Mietverhältnisses herangezogen werden. § 564 b BGB stellt allein auf das Inter-esse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters sind nur auf dessen Widerspruch nach § 556 a BGB zu beachten; erst dann hat eine umfassende Abwä-gung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden (vgl. BGHZ 103, 91/100; BVerfG Urteil vom 14.2.1989 - 1 BvR 308/88 - Umdruck Seite 15).

Die vorgelegte Rechtsfrage ist somit, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beantworten. Zu weitergehenden Erwägungen gibt die Vorlage keinen Anlaß.