Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Angemessene wirtschaftliche Verwertung; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Mieterschutz; Interesse, berechtigtes; Nachteile, erhebliche verwertungswirtschaftliche; Umbaumaßnahmen; Ausstattungsstandard; Wirtschaftlichkeitsberechnung

1. Auch der Umbau vorhandener Wohnungen in größere Wohnungen mit höherem Ausstattungsstandard kann eine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen.

2. Eine Kündigung wegen dieser beabsichtigten Umbaumaßnahmen ist jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter im einzelnen darlegt, daß ihm sonst erhebliche Nachteile entstehen würden; dazu bedarf es im Zweifel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der nach dem Umbau erzielbaren Einnahmen und entstehenden Ausgaben, die den ohne Umbau erzielbaren Einnahmen und entstehenden Ausgaben gegenübergestellt werden müssen.

Nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes vom 17. November 1983 (NJW 84, 372) kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, daß Modernisierungsarbeiten im Rahmen von geplanten Umbaumaßnahmen, Schaffung einer Reihe von mehrzimmrigen Wohnungen mit höherem Ausstattungsstandard, für sich gesehen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen, da es sich auch insoweit um eine wirtschaftliche Verwertung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt. In diesem Zusammenhang kann nicht der Auffassung des Amtsgerichts Wedding im angefochtenen Urteil gefolgt werden, daß die Wohnung des Bekl. lediglich vergrößert werden soll, in ihrem Kern aber bestehen bleibt. Wenn rein technisch gesehen auch keine Räumlichkeiten entfallen, so erfährt das vermietete Objekt jedoch durch Hinzunahme weiterer Räumlichkeiten auf dieser Etage und eine andere Benutzungsart bisheriger Räume unter gleichzeitiger Durchführung von Modernisierungsarbeiten eine derartige Veränderung, daß es sich nicht mehr um das Mietobjekt handelt, welches mit dem o. a. Mietvertrag identisch ist.

Eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB der Kl. kann bei den von ihnen geplanten Maßnahmen jedoch nur dann durchdringen, wenn insoweit die Voraussetzungen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vorliegen und die Kl. durch den Nichtumbau einschließlich Modernisierung und die Nutzung der Wohnung durch den Bekl. in der bisherigen Form erhebliche Nachteile erleiden würden.

Nach dem bisherigen Vortrag der Kl. kann nicht festgestellt werden, daß die Nutzung der Wohnungen in ihrem bisherigen Zustand einen erheblichen Nachteil mit sich bringt. Nach den Darlegungen für die Jahre 1982 und 1983 wandten die Kl. im Jahre 1982 hinsichtlich des Wohnflächenanteils ca. 30.000,- DM auf, wobei dem eine Wohnungsjahresmiete von ca. 37.000,- DM gegenüberstand. Im Jahre 1983 entfielen auf die Wohnflächen Kosten von rund 39.000,- DM, während die Einnahmen aus Wohnungsmieten sich auf ca. 39.700,- DM beliefen. Hieraus wird ersichtlich, daß die Kl. aus der Vermietung der Wohnungen noch einen, wenn auch stark reduzierten, Gewinn erzielt haben. Um aber eine umfassende Güterabwägung vornehmen zu können, wobei die Kl. insoweit darlegungs- und beweispflichtig sind, hätte eine genauere Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben im Bereich der Wohnungsvermietung vorgelegt werden müssen. Das in der Klageschrift aufgeführte Zahlenwerk ist nicht ausreichend.

Soweit die Kl. ergänzend darauf abstellen, daß insbesondere für die Zeit der Mietpreisfreigabe auch für bisher preisgebundenen Altbauwohnraum aufgrund des ungenügenden Wohnungsstandards (zum Teil Podesttoiletten, keine Bäder oder Duschanlagen, keine Zentralheizung) sich eine schlechtere Vermietbarkeit ergeben wird, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden (wird ausgeführt).

Im übrigen wären die Kl. auch unter dem Gesichtspunkt der von ihnen behaupteten schlechteren Vermietbarkeit gehalten gewesen, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise aufzustellen, daß die bisher erzielbaren Mieten den nach dem Umbau der Wohnung erzielbaren Mieten gegenübergestellt werden.