Angemessene Frist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wg. Nichtzahlung der Mietkaution

1. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung nur in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund) ist auch für die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB anzuwenden.

2. Ist die Nichtzahlung einer Kaution als eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 543 BGB anzusehen, beginnt die angemessene Frist für die Kündigung nicht zu laufen, da es sich um einen Dauertatbestand handelt. (Leitsätze der Redaktion)

(...) b) Die Nichtzahlung der Kaution stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar, aufgrund dessen der Bekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen Beendigung durch Fristablauf am 31. März 2009 nicht zugemutet werden kann.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist die Kündigung gerechtfertigt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben, wenn bei umfassender Interessenabwägung "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles" die Vertragsfortsetzung für den Kündigungsberechtigten objektiv unzumutbar ist (Palandt/ Weidenkaff, a.a.O., § 543 BGB, Rdnr. 5; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 543 BGB, Rdnr. 151). Dies ist hier der Fall. Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht deswegen zu verneinen, weil die Bekl. über einen längeren Zeitraum die Nichtzahlung der Kaution hingenommen und daraus Rechte in bezug auf die Beendigung des Mietverhältnisses nicht hergeleitet hat. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Nichtzahlung der Kaution als Pflichtverletzung allein für die Annahme eines wichtigen Grundes ausreichte. Jedenfalls hatte die Bekl. aufgrund der Entwicklung des Mietverhältnisses ab April 2003 (wieder) einen Grund für die Sicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Kl. gab zunächst unter dem 29. März 2000 ein notarielles Schuldanerkenntnis über rückständige Mietzahlungen und Nebenkostennachforderungen in Höhe von 173.000 DM ab und verpflichtete sich zur monatlichen Ratenzahlung von 7.000 DM. Durch die Schaffung dieses vollstreckbaren Titels - der Kl. hatte sich wegen der Ansprüche aus der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen - wurde dem Sicherungsbedürfnis der Bekl. zunächst ausreichend Rechnung getragen, so daß die Bekl. vorläufig für diesen Zeitraum auf die Leistung der Kaution nicht bestehen mußte. Dieses Entgegenkommen der Bekl. kann ihr nicht zum Nachteil gereichen mit der Folge, daß sie sich dadurch ihrer Rechte wegen der Nichtzahlung der Kaution begeben hätte. Die (vorläufige) Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses der Bekl. kann aber nur solange angenommen werden, solange der Kl. seiner Mietzahlungspflicht und der vereinbarten Ratenzahlung nachkam. Dieser Zustand bestand zunächst über den Zeitraum nach dem Schreiben vom 20. Februar 2001 fort. Ab April 2003 leistete aber der Kl. die jedenfalls schriftlich festgelegten Mietzinsbeträge nicht mehr (bzw. nicht in dieser Höhe). Ob die Miete gemindert war oder nicht schriftlich fixierte Absprachen über eine niedrigere Miete vorlagen, kann insoweit dahinstehen, weil die Parteien gerade über diese Fragen stritten. Diese "Unstimmigkeiten" zwischen den Parteien über die Mietzinszahlungsverpflichtung ließen das berechtigte Sicherungsinteresse der Bekl. durch Leistung der Kaution wieder in den Vordergrund rücken. Gerade für solche Fälle ist die vereinnahmte Kaution für den Vermieter von besonderer Bedeutung, weil er sich aus ihr ohne besondere Schwierigkeiten befriedigen kann und der Mieter die Last der Rückforderung trägt. Eine Nichtleistung einer Kaution trotz eines solchen Sicherungsbedürfnisses reicht dann für die Annahme eines wichtigen Grundes aus (OLG Celle NZM 2003,64; OLG Celle NZM 1998,265 NJW-RR 1998,585; OLG München NJWE-MietR 1996,127,129; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995,1100). Die (fortgesetzte) Nichtzahlung der Kaution zu einer Zeit, in der ein gesteigertes Sicherungsbedürfnis des Vermieters anzuerkennen ist, begründet dann die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses. Hier ist auch zu berücksichtigen, daß das Mietverhältnis nach Ausübung der Option durch den Kl. noch bis zum 31. März 2009 befristet war,

ie (fortgesetzte) Nichtzahlung der Kaution zu einer Zeit, in der ein gesteigertes Sicherungsbedürfnis des Vermieters anzuerkennen ist, begründet dann die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses. Hier ist auch zu berücksichtigen, daß das Mietverhältnis nach Ausübung der Option durch den Kl. noch bis zum 31. März 2009 befristet war, also noch über mehrere Jahre bestanden hätte. Lange Restdauer führt eher als kurze zur Unzumutbarkeit (Kraemer NZM 2001,553).

2. Für die auf die Nichtzahlung der Kaution gestützte Kündigung war im vorliegenden Falle auch eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Diese hat das Landgericht zu Recht in der Kündigungserklärung vom 21. August 2003 gesehen. Daß der Kl. das Kündigungsschreiben vom 21. August 2003 nicht als Abmahnung aufgefaßt haben will, ist ebenso unerheblich, wie sein Hinweis darauf, daß die Bekl. nicht ausdrücklich erklärt habe, daß die Kündigung jedenfalls eine Abmahnung sein solle. Denn die Kündigung ist als Willenserklärung von einem objektiven Empfängerhorizont aus auszulegen. Danach ist die vorliegende Kündigung jedenfalls als deutlicher Hinweis auf Vertragsverletzungen anzusehen, so daß die Kündigung nach § 140 BGB jedenfalls in eine Abmahnung umgedeutet werden kann (vgl. BGH ZMR 1972, 396; MDR 1969, 657; OLG München ZMR 2991, 347).

3. Die Kündigung ist auch nicht wegen Fristablaufes unwirksam. Mit dem Kl. ist davon auszugehen, daß die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses nur in angemessener Frist ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte vom Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat (st. Rechtsprechung, vgl. BGH NJW 1985,1894; BGH WM 1982,429; Senatsurteil vom 27. Februar 2003 - 8 U 316/01 - KG- Report 2003,186). Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB ist auch auf die außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB anwendbar. Zwar haben die Sondervorschriften vor § 314 BGB den Vorrang (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 314 BGB, Rdnr. 5; Erman/Hohloch, BGB, 11. Aufl., § 314 BGB, Rdnr. 15). Dies bezieht sich aber nur auf die in § 543 Abs. 1 und 2 BGB kodifzierten Kündigungsgründe, die insoweit abschließend geregelt sind und lex specialis zu § 314 Abs. 1 und 2 BGB sind. Die Regelung in § 314 Abs. 3 BGB ist auch im Rahmen des § 543 BGB anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 BGB, Rdnr. 5; vgl. Beuermann GE 2002, 786; Emmerich NZM 2002, 362, 366; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 543 BGB, Rdnr. 44 verweist hier auch auf § 314 Abs. 3 BGB). Denn § 543 BGB enthält keine Regelung dazu, in welcher Frist das Kündigungsrecht auszuüben ist. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob die Frist zur Kündigung überhaupt in Gang gesetzt wurde. Unter Zugrundelegung der vom Bundesarbeitsgericht in ständiger Rechtsprechung zum dem vergleichbaren Problem des § 626 Abs. 2 BGB entwickelten Grundsätze, wonach bei einem Dauertatbestand die Frist nicht vor dem Entfallen des Kündigungsgrundes zu laufen beginnt (DB 1998,1035; BB 1998,1213; vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 626 BGB, Rdnr. 27), begann die Kündigungsfrist hier noch nicht. Denn der Kl. hat die Kautionszahlung nie geleistet, so daß sich die Pflichtverletzung fortsetzte. Wenn angenommen wird, daß die Frist frühestens mit Ausspruch einer Abmahnung beginnt, so hat die Bekl. diese auch eingehalten. Denn die Abmahnung ist mit Kündigungsschreiben vom 21. August 2003 erfolgt und die Kündigung dann in der Klageschrift vom 24. September 2003 erklärt worden. In der Rechtsprechung werden zur Ausübung des Kündigungsrechts Fristen von zwei Monaten als angemessen angesehen (BGH MDR 1994,457; Senatsurteil vom 27. Februar 2002 - 8 U 316/01 - a.a.O.). Die Kündigung ist danach in angemessener Frist erklärt worden.

Das Kündigungsrecht der Bekl. ist entgegen der Ansicht des Kl. auch nicht verwirkt (§ 242 BGB). [wird ausgeführt]

Nach allgemeinem Schuldrecht (§ 314 Abs. 3 BGB) kann die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (Mietverhältnisse sind solche Dauerschuldverhältnisse) nur innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Ob diese Vorschrift aber auch für das Mietrecht gilt, war umstritten. Das Kammergericht bejaht das, meint aber, daß bei einer fortdauernden Pflichtverletzung die "angemessene" Kündigungsfrist gar nicht zu laufen beginne.

Ein Geschäftsraummieter hatte längere Zeit die vertraglich vereinbarte Mietkaution nicht erbracht. Der Vermieter nahm das zunächst hin, zumal der Mieter nach Mietrückständen ein notarielles Schuldanerkenntnis über Ratenzahlungen abgegeben hatte. Nachdem der Mieter seine Ratenzahlungen eingestellt hatte, kündigte nach Abmahnung der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Der Mieter berief sich darauf, das Kündigungsrecht sei verwirkt.

Mit Urteil vom 20. Dezember 2004 meinte das Kammergericht, hier reiche die Nichtleistung der Kaution für die Annahme eines wichtigen Grundes zur Kündigung nach § 543 BGB aus. Die Kündigung sei auch nicht wegen Fristablaufs unwirksam, da die angemessene Frist nach § 314 Abs. 3 BGB, der grundsätzlich auch im Mietrecht anwendbar sei, bei einem Dauertatbestand nicht vor dem Entfallen des Kündigungsgrundes zu laufen beginne. Hier habe der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution die Pflichtverletzung ständig fortgesetzt.