Angemessene Mieterhöhung für Erlaubnis zur Untervermietung

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig machen. Die Angemessenheit der Erhöhung bestimmt sich nicht an der stärkeren Abnutzung und/oder einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Beteiligung des Vermieters am Untermietzins.

Die Beteiligung des Vermieters am Untermietzins ist, sofern der Mieter selbst die ortsübliche Miete zu zahlen hat, im Regelfall mit 20 % anzusetzen; erreicht die Miete des Hauptmieters die ortsübliche Miete nicht, ist es jedenfalls dann angemessen, den Vermieter mit bis zu 25 % am Untermietzins partizipieren zu lassen, wenn auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Miete noch nicht erreicht wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Vermieter (Bekl.) hatte die vom Kl. (Mieter) begehrte Erlaubnis zur Untervermietung an die Bedingung geknüpft, dass der Mieter eine Mieterhöhung von 100 € („Untermietzuschlag“) zahlen müsse. Der Mieter hatte daraufhin Prozesskostenhilfe beantragt, um im Rahmen einer Feststellungsklage klären zu lassen, dass dem Vermieter für die Zustimmung zur Mieterhöhung überhaupt kein Anspruch auf eine angemessene Erhöhung des Mietzinses zustehe. Das AG Charlottenburg gab dem Antrag auf Prozesskostenhilfe insoweit statt, als es den Vermieter für verpflichtet hielt, seine Zustimmung zur Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 80 € zu erteilen. Dagegen legte der Mieter Beschwerde zum LG ein. Das Landgericht wies die Beschwerde zurück.

Zutreffend hat das Amtsgericht die Erfolgsaussichten der Rechtsverfolgung insofern verneint, als von dem Kl. Zustimmung zur Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlages von weniger als 80 € monatlich begehrt wird.

Der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil eine Untervermietung mietvertraglich vorgesehen wäre; vielmehr macht der streitgegenständliche Mietvertrag eine Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Im Hinblick darauf, dass der Kl. eine echte Untermiete vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung an eine dritte Person überlassen hat, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen - anders als bei einer Mitnutzung insgesamt beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft - nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen, anders als in der Literatur vertreten, nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür wird in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 19 f. m.w.N.). Soweit das Amtsgericht bei einer Untermiete in Höhe von 335 € einen Untermietzuschlag von 80 € und daher von knapp 24 % für angemessen erachtet hat, ist dies im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Dabei findet der Umstand Berücksichtigung, dass die streitgegenständliche Wohnung an den Kl. unter dem ortsüblichen Vergleichsniveau vermietet ist (a. A. anscheinend AG Hamburg, Urteil vom 13.9.2007, 49 C 95/07, zitiert nach juris, das im umgekehrten Fall ein Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete als unbeachtlich gewertet und entschieden hat, hierdurch werde der Anspruch des Vermieters auf angemessene Mieterhöhung bei Untervermietung nicht berührt). Denn jedenfalls in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es angemessen, wenn der Vermieter zu bis zu 25 % an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert. Dies gilt zumindest dann, wenn wie hier durch die begehrte Mieterhöhung das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht wird.

Wie der Einsender mitteilt, hatte die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Einzelrichterin) wenige Wochen zuvor im Rahmen der mündlichen Verhandlung in einem anderen Prozess die Auffassung vertreten, dass es für die Höhe des angemessenen Zuschlags auf das ortsübliche Niveau der Untermietzuschläge ankomme. Im Rahmen der Berufung einer Feststellungsklage der Mieterin hatte es daher die Auffassung vertreten, die Mieterin müsse darlegen, dass der vom Vermieter geforderte Untermietzuschlag höher als das ortsübliche Niveau sei. Das Verfahren wurde durch einen Vergleich beendet, so dass kein Urteil ergehen.

Der Wohnungsvermieter darf im Regelfall die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses (allgemein „Untermietzuschlag“ genannt) abhängig machen. Wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, richtet sich die Höhe eines angemessenen Untermietzuschlags nicht nach der stärkeren Abnutzung und/oder höheren Betriebskosten. Vielmehr geht es darum, den Vermieter am Untermietzins zu beteiligen. Sofern der Mieter selbst bereits die ortsübliche Miete zu zahlen hat, darf der Untermietzuschlag im Regelfall 20 % des Untermietzinses betragen. Liegt die vom Hauptmieter zu zahlende Miete unter der ortsüblichen Miete, ist es jedenfalls dann angemessen, den Vermieter mit bis zu 25 % am Untermietzins zu beteiligen, wenn auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Miete noch nicht erreicht wird.

Der Vermieter (Beklagter) hatte die vom Mieter (Kläger) verlangte Erlaubnis zur Untervermietung an die Bedingung geknüpft, dass der Mieter eine Mieterhöhung von 100 € („Untermietzuschlag“) zahlen müsse. Der Mieter hatte daraufhin Prozesskostenhilfe beantragt, um durch eine Feststellungsklage klären zu lassen, dass dem Vermieter überhaupt kein Anspruch auf einen Untermietzuschlag zustehe. Das AG Charlottenburg gab dem Antrag auf Prozesskostenhilfe insoweit statt, als es den Vermieter für verpflichtet hielt, seine Zustimmung zur Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 80 € zu erteilen. Dagegen legte der Mieter Beschwerde zum Landgericht ein, das die Beschwerde zurückwies.

Die Entscheidung des Amtsgerichts – Vermieter hat Untervermietungserlaubnis zu erteilen, darf aber 80 € Untermietzuschlag verlangen – sei zutreffend. Der Anspruch des Vermieters auf einen Untermietzuschlag sei auch nicht vertraglich ausgeschlossen. Der Mietvertrag sehe zwar eine Untervermietung vor, mache sie aber von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Vorliegend habe der Mieter eine echte Untervermietung vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person überlassen. In solchen Fällen sei dem Vermieter – anders als bei einer Mitnutzung beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft – die Untervermietung nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

Die angemessene Erhöhung („Untermietzuschlag“) richte sich in solchen Fällen, anders als bislang überwiegend vertreten, nicht nach der stärkeren Abnutzung bzw. der Erhöhung der Betriebskosten. Es gehe vielmehr darum, den Vermieter am Untermietzins zu beteiligen. Hierfür sei in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen.

Im vorliegenden Fall betrage die Untermiete 335 €. Das Amtsgericht habe einen Untermietzuschlag von 80 € für angemessen gehalten, knapp 24 % der Untermiete. Das sei im konkreten Fall nicht zu beanstanden, denn die Wohnung sei dem Kläger (Hauptmieter) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet worden.

Jedenfalls dürfe der Vermieter in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreiche und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erziele, einen Untermietzuschlag von bis zu 25 % der Untermiete fordern. Dies gelte zumindest dann, wenn durch den Untermietzuschlag das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht werde.

Eine Entscheidung, die ein kleines Teilgebiet des Mietrechts vom Kopf auf die Füße stellt. Manch ein Vermieter muss zusehen, wie Mieter durch Untervermietung höhere Einnahmen erzielen als er selbst. Während der Vermieter durch Kappungsgrenze und Wartefrist ewig braucht, um durch laufende Mieterhöhungen in die Nähe der ortsüblichen Miete zu kommen, greifen die Mieter durch Untervermietung ohne Weiteres die Marktmiete ab.

Wie der Urteils-Einsender mitteilt, hatte die 65. ZK des Landgerichts Berlin (Einzelrichterin) wenige Wochen zuvor im Rahmen der mündlichen Verhandlung in einem anderen Prozess die Auffassung vertreten, dass es für die Höhe des angemessenen Zuschlags auf das ortsübliche Niveau der Untermietzuschläge ankomme. Im Rahmen der Berufung einer Feststellungsklage der Mieterin hatte sie daher die Auffassung vertreten, die Mieterin müsse darlegen, dass der vom Vermieter geforderte Untermietzuschlag höher als das ortsübliche Niveau sei. Das Verfahren wurde durch einen Vergleich beendet, so dass kein Urteil erging.