Angeblich sittenwidrig überhöhte Miete gegenüber Rechtsanwalt als Mieter

1. Werden Räume einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen, liegt kein Mietvertrag für Wohnräume vor, auch wenn der Mietvertrag diese Überschrift trägt.

2. Eine sittenwidrige Vereinbarung über die Miethöhe liegt nur dann vor, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters erkennbar ist; bei einem Rechtsanwalt als Mieter reicht dafür die bloße Überschreitung von bestimmten Mietobergrenzen nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Mietzins

Die Kl. kann vom Bekl. nach § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 23. August 1993 Mietzins in Höhe der geltend gemachten Beträge verlangen.

Soweit der Bekl. geltend macht, daß der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins für den Gewerbeanteil überhöht und die Vereinbarung des-halb nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei, übersieht er, daß nicht allein die Überschreitung der von ihm als zulässig erachteten Obergrenze des Mietzinses zur Nichtigkeit nach dieser Bestimmung führt. Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB liegt nur dann vor, wenn der objektive und der subjektive Tatbestand der Bestimmung verwirklicht sind. Danach ist ein Rechtsgeschäft mit der Folge der Nichtigkeit dann sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Mißverhältnis besteht und eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten ist, wobei dies insbesondere dann an-genommen werden kann, wenn die Unterlegenheit des Vertragspartners bei Festlegung der Vertragsbedingungen bewußt zum Vorteil ausgenutzt wird. Dabei kann ein - je nach der Person des Beteiligten - besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung die Annahme einer verwerflichen Gesinnung nahelegen. Danach gilt grundsätzlich, daß ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Lei-stung und Gegenleistung ein Geschäft als objektiv sittenwidrig kennzeichnet und die verwerfliche Gesinnung des vertraglich Begünstigten vermutet wird. Da § 138 Abs. 1 BGB bezweckt, den Schwächeren gegen wirtschaftliche und intellektuelle Übermacht zu schützen, gilt die aus dem objektiven Tatbestand hergeleitete Vermutung der verwerflichen Gesinnung nur bei einem benachteiligten Endverbraucher oder bei einem Vertragspartner, dessen berufliche Tätigkeit als solche nicht für eine wirtschaftliche Stärke spricht (OLG München OLGR 1996, 199). So liegt der Fall im Hinblick auf den vom Bekl. ausgeübten Beruf eines Rechtsanwalts hier gerade nicht. Der Bekl. hätte somit Anhaltspunkte für eine verwerfliche Gesinnung der Kl. bei Abschluß des Mietvertrages vortragen müssen. Da er dies nicht getan hat, kann er sich auf die Sittenwidrigkeit des Mietvertrages nicht berufen.

Der Bekl. kann sich gegenüber dem von der Kl. beanspruchten Mietzins auch nicht auf § 134 2. Halbsatz BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 und 2 WiStG berufen. § 5 WiStG ist nur anwendbar auf Wohnraummietverhältnisse; ein solches liegt entgegen der Auffassung des Bekl. nicht vor.

Bei Mischmietverhältnissen ist für die Einordnung des Mietverhältnisses entscheidend auf den Vertragszweck abzustellen. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Bei der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, wobei maßgebend stets der wahre Vertragszweck ist (BGH NJW-RR 1986, 877, 878). Entgegen der Auffassung des Bekl. kommt es daher nicht entscheidend darauf an, ob der Mietvertrag - wie hier - als "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist. Entscheidend ist, welcher Gebrauchszweck überwiegt. Werden - wie hier - Räumlichkeiten einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen, so ist im allgemeinen anzunehmen, daß die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken erfolgt. Dies gilt selbst dann für den Fall, daß die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche geringer ist als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei ist für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört (BGH, aaO.). Im Hinblick hierauf ist deshalb von der überwiegenden Nutzung der Räume zu gewerblichen Zwecken auszugehen, so daß § 5 Abs. 1 WiStG keine Anwendung findet.

Selbst wenn entgegen den vorstehenden Ausführungen der Mietzins überhöht gewesen sein sollte, könnte sich der Bekl. hierauf nicht (mehr) berufen. Nachdem die Kl. wegen der Mietzinsrückstände die fristlose Kündigung ausgesprochen und den Bekl. mit Schreiben vom 9. September 1996 um Mitteilung gebeten hatte, wann er die Räume herausgeben und bis wann er seine Mietschulden zahlen wolle, hat der Bekl. mit Schreiben vom 18. September 1996 mitgeteilt, daß er "... die Mietzinsrückstände bis zum Ende dieses Monats begleichen werde und die Räume spätestens bis zum Ende dieses Jahres herausgeben werde ...".

Mit diesem Schreiben hat der Bekl. nicht nur mitgeteilt, wie in dieser Angelegenheit verfahren werden soll, sondern den geltend gemachten Mietzinsanspruch bestätigt. Sein Schreiben ist somit als deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werten mit der Folge, daß ihm alle Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Art, die er bei Abgabe des Schuldanerkenntnisses kannte oder kennen mußte, nunmehr abgeschnitten sind.

Soweit der Bekl. gegenüber den Mietzinsforderungen der Kl. die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution nebst Zinsen erklärt, steht dem die zu § 23 des Mietvertrages in der zweiten Anlage zum Mietvertrag unter Buchstabe V getroffene Vereinbarung entgegen: Danach ist die Aufrechnung oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen, sofern die Forderung nicht unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif ist. Dieses - individuell vereinbarte - Aufrechnungsverbot wirkt über das Vertragsende hinaus (BGH, Urteil vom 12.1.2000, XII ZR 21/99), so daß der Rückzahlungsanspruch dem Mietzinsanspruch der Kl. nicht entgegengesetzt werden kann. Insoweit bleibt das Ergebnis der vom Bekl. erhobenen Hilfswiderklage, auf die sich die Kl. nicht eingelassen hat, abzuwarten.

Verträge sind einzuhalten, sagt ein alter römischer Rechtsgrundsatz. Das gilt auch im Mietrecht und entgegen einer weit verbreiteten Meinung, von Ausnahmen abgesehen, auch für die Vereinbarung zur Miethöhe. Und wenn ein Rechtsanwalt eine Wohnung mietet, um darin - auch - seine Kanzlei zu betreiben, so handelt es sich um einen Mietvertrag über Gewerberäume, auch wenn "Wohnraummietvertrag" darübersteht, entschied das Kammergericht.

Ein Rechtsanwalt hatte eine Wohnung gemietet, in der er auch seine Kanzlei betrieb. Später machte er geltend, der Gewerbezuschlag sei überhöht, so daß er nicht zur vollen Mietzahlung verpflichtet sei.

Mit Urteil vom 27. Juli 2000 hielt das Kammergericht dieses Vorbringen für unerheblich. Auf § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) konnte sich der Rechtsanwalt nicht berufen, da diese Vorschrift nur für Wohnräume gilt. Bei einem Mischmietverhältnis ist immer dann kein Wohnraummietrecht anzuwenden, wenn der Mieter in den Räumen seinen Beruf ausübt, um die Mittel für den Lebensunterhalt (und auch die Mietzahlung) zu erlangen - so hatte vor Jahr und Tag noch unter Geltung der alten Berliner Mietpreisbindung auch schon der Bundesgerichtshof entschieden. Dabei kommt es weder auf die Zahl der Wohnräume noch auf die Überschrift des Vertragsformulars an.

Auch eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB lag nicht vor, da hierfür eine besondere verwerfliche Gesinnung des Vermieters hätte dargelegt werden müssen. Die Höhe der Mietvereinbarung allein reichte dafür nicht aus, denn schließlich handelte es sich bei dem Mieter nicht um einen wirtschaftlich oder intellektuell schwächeren Endverbraucher.