Angabe von Kürzungsmitteln bei Mieterhöhung

Hat die öffentliche Hand nur Mittel für Instandsetzungsarbeiten gewährt, muß die Mieterhöhungserklärung keine Hinweise auf Kürzungsmittel enthalten. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die zugewandten Förderungsmittel vertragswidrig teilweise auch zur Modernisierung verwendet; das würde allenfalls Rückforderungsansprüche der öffentlichen Hand begründen. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Klage ist zulässig. Sie beurteilt sich, da das Mieterhöhungsverlangen den Bekl. am 28. September 2000 und damit vor dem 1. September 2001 zugegangen ist, nach dem zuvor geltenden Recht (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB). Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) findet daher noch Anwendung. Die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG ist gewahrt. Die Klage ist am 30. Januar 2001 und damit innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der dem Mieter zustehenden Überlegungsfrist bei Gericht eingegangen. Nach § 270 Abs. 3 ZPO tritt eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage ein, wenn die Zustellung der Klage, die eine Frist wahren soll, "demnächst" erfolgt. Eine Zustellung "demnächst" bedeutet eine Zustellung innerhalb einer angemessenen Frist, wenn die Partei alles Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung unternimmt. Verzögerungen, die hingegen vom Gericht zu verantworten sind, sind der Partei nicht anzulasten (BGH NJW 2000, 2282). Da die Kl. der Klageschrift einen zum Ausgleich des Gerichtskostenvorschusses bestimmten Scheck beigefügt hat, liegt eine Zustellung "demnächst" mit Zustellung jeweils am 8. März 2001 vor.

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist wirksam. Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, daß sie gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG von dem Jahresbetrag der an sich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete keinen Abzug für von der öffentlichen Hand gewährte Modernisierungszuschüsse vorgenommen hat, denn solche Zuschüsse sind nicht gewährt worden. Im Schriftsatz der Bekl. vom 15. April 2002 werden insoweit auch nur nicht näher begründete Vermutungen angestellt. In Betracht kommen vorliegend nur diejenigen Zuwendungen, die die Kl. aufgrund des Vertrags mit dem Land Berlin erhalten hat. Aufgrund dieses Vertrags wurden jedoch lediglich Förderungsmittel zum Zwecke der Instandsetzung des Gebäudes gewährt, was sich aus dessen § 1 Abs. 6 und 7, § 2 Abs. 1 und 7 Nr. 1 und 3, §§ 3, 4, § 5 Abs. 7, § 6 Abs. 1, § 12 und den Streichungen sämtlicher Passagen, die eine Zweckbindung der Mittel auch für Modernisierung bestimmen würden, ergibt. Instandsetzungszuschüsse sind jedoch für eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG unerheblich und brauchen demgemäß auch in der Erhöhungserklärung nicht angegeben zu werden, wobei allein maßgeblich der intendierte Verwendungszweck und nicht die tatsächliche Verwendung durch den Vermieter ist (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rdnr. 142 und § 3 Rdnr. 169; vgl. auch LG Berlin in GE 2002, 196). Dies ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes. Der Vermieter ist bei Instandsetzungsarbeiten nicht berechtigt, die Miete nach § 3 MHG zu erhöhen, und umgekehrt muß nur der Vermieter, der die Vorteile des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG nutzen darf, die Nachteile des § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 in Kauf nehmen. Zahlt die öffentliche Hand für Instandsetzungsmaßnahmen Geld, dann ergibt sich im übrigen - vorbehaltlich einer anderen Bestimmung im Einzelfall - aus dieser Zweckbestimmung, daß die Zahlung letztlich dem Vermieter als Zuwendungsempfänger zufließen soll und nicht dem Mieter (vgl. Börstinghaus a. a. O., § 2 MHG Rdnr. 142). Die Kl. hat sich gegenüber dem Land Berlin in § 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 7 des Instandsetzungsvertrags im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrags zur Durchführung von Maßnahmen verpflichtet, die ihr ansonsten durch Verwaltungsakt nach dem damals gültigen § 39 e BBauG (entspricht dem heutigen § 177 BauGB) auferlegt worden wären. Soweit sich das Land Berlin demgegenüber in dem Vertrag zur Gewährung von Zuschüssen verpflichtet hat, liegt darin eine Entschädigung zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit im Rahmen einer ausgleichspflichtigen Inhaltsbestimmung i. S. d. Art. 14 Abs. 1 GG. Öffentliche Zuschußzahlungen an den städtebaurechtlich verpflichteten Eigentümer dienen dem Zweck, die zur vollständigen Baukostendeckung fehlende Ertragskraft des Gebäudes auszugleichen und so einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Freiheit des Eigentümers zu vermeiden. Solche Zuschüsse dienen allein dem Vermieter und nicht dem Mieter und können letzterem auch nicht zugute kommen (vgl. Börstinghaus a. a. O., § 2 MHG, Rn. 149). Verwendet der Vermieter die zugewandten Förderungsmittel im übrigen ganz oder teilweise vertragswidrig zur Modernisierung, so führt dies nicht zur Abzugspflicht im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, sondern begründet allenfalls Rückforderungsansprüche der öffentlichen Hand gegen den Zuwendungsempfänger (vgl. Börstinghaus a. a. O., § 3 MHG Rn. 169). Insofern kommt es hier nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Kl. die Gelder teilweise für Modernisierungsmaßnahmen

rt dies nicht zur Abzugspflicht im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, sondern begründet allenfalls Rückforderungsansprüche der öffentlichen Hand gegen den Zuwendungsempfänger (vgl. Börstinghaus a. a. O., § 3 MHG Rn. 169). Insofern kommt es hier nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Kl. die Gelder teilweise für Modernisierungsmaßnahmen verbraucht hat, und daß eine Aufschlüsselung der Förderung im Erhöhungsverlangen nicht dargelegt ist (vgl. hierzu KG, 8 RE-Miet 4/01, Beschluß vom 17. Januar 2002 = GE 2002 [4] 259). (...)

Fördermittel als Instandsetzungszuschüsse müssen im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben werden.

Der Vermieter hatte vom Land Berlin Instandsetzungszuschüsse erhalten, nach dem vorgelegten Förderungsvertrag jedoch keine Modernisierungszuschüsse. In einem Mieterhöhungsverlangen waren die Fördermittel nicht angegeben. Der Mieter wendete die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens ein.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zum Ergebnis, daß das Mieterhöhungsverlangen (formell) wirksam war. Denn Instandsetzungszuschüsse seien nicht anzugeben. Das gelte selbst dann, wenn der Vermieter diese Mittel vertragswidrig zur Modernisierung eingesetzt habe. Das könne höchstens zur Rückforderung der Zuschüsse durch die öffentliche Hand führen. Der Vermieter müsse auch nicht die Gelder im Erhöhungsverlangen aufschlüsseln.

Die Rechtsprechung zur Angabe bzw. Berücksichtigung von sogenannten Kürzungsmitteln ist nach wie vor nicht eindeutig. Die bisherigen Entscheidungen dazu sind noch zum MHG ergangen, gelten jedoch inhaltlich weiter. §§ 558, 559 a BGB sprechen jetzt zwar nicht mehr von Kürzungsbeträgen, sondern von der Anrechnung von Drittmitteln. Das stellt lediglich eine sprachliche Klarstellung dar.

Die Problematik beginnt schon bei der Beurteilung der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558, 558 a BGB (vormals § 2 MHG). Die Frage geht dahin, ob in den Mieterhöhungsverlangen selbst immer geflossene öffentliche Mittel angegeben werden müssen, selbst wenn sich diese auf die geforderte neue Miete betragsmäßig nicht auswirken. Gehört diese Angabe nämlich zu den formellen Erfordernissen, dann ist das Erhöhungsverlangen bei fehlender Angabe schon von vornherein unwirksam, ohne daß es überhaupt zu einer materiellen Überprüfung der geforderten neuen Miete kommt. Das Gesetz selbst macht in § 558 a BGB dazu keine Vorgaben. Allerdings ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dazu verweist das Gesetz in § 558 a Abs. 2 BGB allerdings nur auf die Begründungsmittel des Mietspiegels, des Sachverständigengutachtens usw. Auf der anderen Seite muß das Mieterhöhungsverlangen für den Mieter auch nachvollziehbar sein, denn er soll in die Lage versetzt werden, zu beurteilen, ob er zustimmt oder nicht. Daraus hat sich die Ansicht entwickelt, daß schon in dem Mieterhöhungsverlangen selbst als formelles Erfordernis die Drittmittel angegeben werden müssen (vgl. Kunze/Tietzsch in WuM 1997, 308 f.).

Der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Januar 2002 (GE 2002, 259) hat dazu keine endgültige Klärung gebracht. Im amtlichen Beschlußsatz, der im übrigen nach Wegfall des Rechtsentscheidsverfahrens nicht mehr allgemein bindend ist, wird nur davon gesprochen, es sei bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG zu prüfen, ob Kürzungsbeträge abzuziehen seien, selbst wenn der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt. Lediglich in den Beschlußgründen wird angeführt, daß bereits die Erhöhungserklärung selbst Angaben zur Finanzierung und zu den Kürzungsbeträgen enthalten müsse, um dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruches zu ermöglichen. Das wird in den weiteren Ausführungen allerdings wiederum relativiert. Führe der Vermieter Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durch, müsse er grundsätzlich im Falle einer Mieterhöhung die Modernisierungsarbeiten nachvollziehbar von den Instandsetzungsmaßnahmen abgrenzen. Der Hinweis auf das Unterschreiten des nach dem Fördervertrag zwischen Vermieter und öffentlicher Hand vereinbarten Höchstmietzinses reiche nicht aus, um damit einer Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen zu genügen. Dies wäre allerdings dann denkbar, wenn die öffentlichen Mittel ausschließlich für Modernisierungsarbeiten verwendet worden wären. In einer nach diesem Rechtsentscheid ergangenen Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62 (der Kammer konnte der Rechtsentscheid mangels Veröffentlichung noch nicht bekannt sein), ist davon die Rede, daß ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei, wenn es keine Angaben zu Kürzungsbeträgen enthalte. Dabei ist offenbar die formelle Unwirksamkeit gemeint, denn der Mieter müsse wissen, wie hoch die Förderungsbeträge für seine Wohnung seien, wie sie auf Modernisierung und Instandsetzung zu verteilen seien, und welche Kürzungsbeträge sich daraus ergeben würden. Das wird in den weiteren Entscheidungsgründen für die Fallkonstellation relativiert, in der Kürzungsbeträge nicht (mehr) abzuziehen seien.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 67, vom 4. Februar 2002 (vgl. Seite 862) ist wiederum ohne Berücksichtigung des Rechtsentscheids des Kammergerichts ergangen. In dem Fall ging es allerdings nur um geflossene Modernisierungsmittel, die (materiell im Hinblick auf den geltend gemachten Erhöhungsbetrag) ohne Auswirkungen waren. In einem derartigen Fall ist es auch nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts denkbar, die öffentlichen Mittel im Erhöhungsverlangen selbst nicht anzugeben.

In der Entscheidung des Landgerichts Berlin zu 62 S 504/01 (vgl. Seite 862) brauchte die Kammer nicht abschließend "Farbe zu bekennen", denn dort waren nur Instandsetzungsmittel geflossen, die nach wie vor nicht zu berücksichtigen sind, denn bei den Drittmitteln im Sinne der § 558 Abs. 5, § 559 a BGB ist nur von Modernisierungsmitteln die Rede. Die Unklarheiten sind also nicht ausgeräumt, man kann auch davon sprechen, daß der "Eiertanz" weitergeht. Der Vermieter ist natürlich auf der sicheren Seite, wenn er die Drittmittel im Mieterhöhungsverlangen angibt, selbst wenn sich diese auf das Erhöhungsverlangen der Höhe nach nicht auswirken. Die Schwierigkeit liegt hier allerdings oftmals darin, daß bei den öffentlichen Zuschüssen nicht zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmitteln unterschieden werden kann, es jedenfalls dem Vermieter kaum möglich ist, die Mittel für einzelne Arbeiten zuzuordnen. Die öffentliche Hand ist daran interessiert, zur Sanierung zu verhelfen, unabhängig davon, ob es sich im einzelnen um Modernisierung oder Instandsetzung handelt. Im Gegenzug muß sich der Vermieter öffentlich-rechtlich verpflichten, nur eine bestimmte (gedeckelte) Miete zu fordern, die üblicherweise unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diesen Umstand berücksichtigen §§ 558, 559 a BGB nicht. Die öffentlich-rechtliche Bindung des Vermieters während des Förderungszeitraumes ist gerechtfertigt. Es ist jedoch im Hinblick auf Art. 14 GG bedenklich, danach bei der Mieterhöhung der schon förderungsbedingt niedriger als ortsüblich gehaltenen Miete nunmehr weiterhin die Drittmittelanrechnung zu fordern, selbst wenn mit dem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund von Kappungsgrenze und dergleichen noch gar nicht erreicht wird. Das entsprach auch der bisherigen Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, ZK 62, wie sie in GE 2002, 396 zitiert wird.