Angabe von Kürzungsbeträgen im Mieterhöhungsverlangen

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es keine Angaben zu Kürzungsbeträgen enthält.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 2 MHG, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 16. Oktober 2000 ist mangels Angabe der Kürzungsbeträge unwirksam. (...)

Der Mieter muß wissen, wie hoch die Förderungsbeträge für seine Wohnung sind, wie sie auf Modernisierung und Instandsetzung zu verteilen sind, und welche Kürzungsbeträge sich daraus ergeben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 104 a). Aus diesem Grunde bedarf es der Angabe der anzusetzenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 2 MHG, Anm. 4.1; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 7. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 177), diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung (LG Berlin, Urteil vom 8. Mai 1990 - 65 S 299/89 - MM 1990, 229; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Januar 1994 - 10 C 589/93 - MM 1994, 141; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28. Februar 1989 - 2 C 391/98 - MM 1989, 31; AG Hamburg, Urteil vom 7. Mai 1982 - 43 b C 262/81 - WuM 1985, 339). Nicht ausreichend ist, wenn der Mieter aufgrund einer erfolgten Mieterhöhung nach Modernisierung Kenntnis davon hat, daß und in welchem Umfang dem Vermieter öffentliche Fördermittel zugeflossen sind. (...) Auch der Ansatz des Amtsgerichts, das Erhöhungsverlangen vom 16. Oktober 2000 enthalte durch sein Schweigen zu der Anrechnung von Fördermitteln die Aussage, daß eine solche nach Auffassung der Kl. nicht erfolgen muß, und die Prüfung dieser Rechtsauffassung sei eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens, überzeugt nicht. Schweigen im Mieterhöhungsverlangen ist keine Erklärung und wird vom Mieter auch nicht so verstanden. Für die Zulässigkeit einer Mieterhöhungsklage kommt es zwar nicht darauf an, ob die im Mieterhöhungsschreiben enthaltenen Angaben auch tatsächlich zutreffen und das Mieterhöhungsverlangen rechtfertigen. Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs, deren Klärung nicht im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung erfolgen darf (vgl. BVerfGE 53, 352 [361 f.] = NJW 1980, 1617; BayObLG, Beschluß vom 17. Dezember 1984 - RE-Miet 9/83 - GE 1985, 1047). Dies würde aber voraussetzen, daß die Kürzungsbeträge in der Mieterhöhungserklärung angeführt werden. Ob sie bei der Mietberechnung zu Recht oder zu Unrecht außer Ansatz gelassen wurden, ist dann eine Frage der Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 13. September 1998 - 62 S 137/98). Nur auf dieser Grundlage weiß der Mieter, wieso die verlangte Miete zutreffend sein soll. Der durchschnittliche Vermieter wird durch einen kurzen Hinweis auf seine Ansicht zum Nichtabzug der angegebenen Kürzungsbeträge nicht überfordert, der Vermieter, der versucht, den Mieter "über den Tisch zu ziehen", ist ohnehin nicht schutzwürdig. (...)

Es entspricht zwar der Auffassung der Kammer, daß dann, wenn Kürzungsbeträge nicht (mehr) abzuziehen sind, diese auch keiner Angabe in einem Mieterhöhungsverlangen bedürfen. So liegt der Fall jedoch nicht. Soweit sich die Kl. zur Stützung ihrer Auffassung, Kürzungsbeträge seien vorliegend nicht anzusetzen, auf eine Entscheidung der Kammer (GE 1996, 1547) beruft, geht dies fehl. Im dortigen Fall hatte sich der Vermieter in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag verpflichtet, eine bestimmte Mietobergrenze nicht zu überschreiten, so daß die Fördermittel bereits im Rahmen der vertraglichen Regelung berücksichtigt worden waren. (...) Zwar hat die Kammer mehrfach entschieden, daß Art. 14 GG es nicht zuläßt, Kürzungsbeträge zeitlich unbegrenzt in Ansatz zu bringen (vgl. hierzu u. a. LG Berlin, Urteil vom 6. Januar 1997 - 62 S 474/96 - GE 1997, 240). Im Hinblick darauf, daß die öffentliche Förderung erst 1996 gewährt worden ist, besteht jedenfalls derzeit kein Anlaß, Kürzungsbeträge nicht mehr in Ansatz zu bringen (vgl. im übrigen Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 64 c). Soweit ersichtlich, wirkten sich die Kürzungsbeträge erstmals in der Mieterhöhung nach Modernisierung vom 31. Mai 1999 aus. (...)

Im Zweifel sollten Kürzungsbeträge (nach der Mietrechtsreform: Drittmittel) aus einer öffentlichen Förderung im Mieterhöhungsverlangen angegeben werden, da sonst wegen Formmangels die Mieterhöhung nichtig ist.

Der Vermieter hatte für Modernisierungsmaßnahmen Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten bekommen und dies auch in der Mieterhöhungserklärung nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen korrekt angegeben. In einem späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG waren Kürzungsbeträge nicht erwähnt. Der Vermieter klagte unter Berufung auf den Mietspiegel auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Mit Urteil vom 21. Januar 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam und damit nichtig. Kürzungsbeträge müssen immer angeführt werden, wenn nicht der Anrechnungszeitraum verstrichen sei. Es stelle auch keine unzumutbare Anforderung an den Vermieter dar, im Mieterhöhungsverlangen anzugeben, ob Kürzungsbeträge abzuziehen seien oder nicht. Der bloße Umstand, daß eine Mieterhöhung nach Modernisierung mit Angabe der Kürzungsbeträge vorangegangen sei, reiche jedenfalls nicht.