Angabe von Fördermitteln im Mieterhöhungsverlangen

Angabe von Fördermitteln im Mieterhöhungsverlangen; Verpflichtung des Rechtsnachfolgers zur Drittmittelanrechnung

Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung von Fördermitteln vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Die Kl. ist nach Eigentumserwerb Vermieterin und die Bekl. Mieterin einer Wohnung in Berlin.

Der mit der Rechtsvorgängerin der Kl. vereinbarte Mietvertrag vom 25.8.2003 sieht u. a. in Anlage 2 folgende Regelungen zur Mietentwicklung vor:

„I. Mietentwicklung im Bindungszeitraum der Förderung (gemäß § 7 a des Fördervertrages)

1. Im Bindungszeitraum der Förderung (gemäß § 10 des Fördervertrages zwischen Land Berlin und dem Eigentümer bis zum Ablauf von mindestens 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen) dürfen für die Wohnung über die erstmalige Mieterhöhung aus den geförderten Maßnahmen nach § 7 des Fördervertrages hinaus Mieterhöhungen nach dem BGB nur bis zu dem Durchschnittswert aus den nach Maßgabe des Baualters, der Ausstattung und der Wohnlage maßgeblichen Mittelwerten des Mietspiegels (Mittelwerte der Mietspiegel‑Tabelle ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) für Wohnungen der Größe 40 bis 60 m2 und für die Wohnungen der Größe 60 bis 90 m2 verlangt werden.

2. [...]"

II. Besondere Mietobergrenzen für Wohnungen bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines (gemäß § 7 b des Fördervertrages)

1. Mieter von Wohnraum, die die Einkommensvoraussetzungen nach den §§ 25 bis 25 d Zweites Wohnungsbaugesetz erfüllen, sollen keine höheren Mieten als die Durchschnittsmiete des ab dem Jahre 1970 mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbaues bei städtischen Wohnungsbauunternehmen zahlen (heranzuziehende Durchschnittmiete im sozialen Wohnungsbau). Die maßgebliche heranzuziehende Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau beträgt z. Zt. 3,63 €/m2/Monat (Nettokaltmiete); sie gilt bis zur Bekanntgabe im Amtsblatt von Berlin über einen neu ermittelten fortgeschriebenen Wert.

2. [...]"

Ferner heißt es in Anlage 2 unter Ziffer III:

„Das Haus B.str. Berlin wurde unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderung über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (nach dem Vertrag nach Nummer 7.2.1 der ‚Richtlinie über Gewährung von Zuwendungen zu Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten - ModlnstRL 95 - soziale Stadterneuerung' vom 21.9.1994 [ABI. Nr. 53 v. 4.11.1994, Seite 3467 ff.], Änderung der Richtlinie vom 17. April 1997 [ABl. Nr. 21 v. 2.5.1997, Seite 1331], Programmjahr) umfassend modernisiert und instand gesetzt."

Der zwischen dem Land Berlin und der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossene Förderungsvertrag aus dem Jahre 2002, der auszugsweise vorgelegt wurde, sieht in § 4 Abs. 8 folgende Regelung vor:

„Im Hinblick auf § 2 Absatz 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) sowie § 3 Absatz 1 Sätze 3 bis 7 MHG gehen die Vertragspartner von Folgendem aus:

Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die AZ sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Absatz 1 Satz 2 bzw. § 3 Absatz 1 Sätze 3 bis 7 MHG."

Mit Schreiben vom 30.6.2008 begehrte die Kl. über ihre Hausverwaltung von der Bekl. eine Zustimmung zur Mieterhöhung von derzeit 227,37 €/Monat/nettokalt um 31,88 € auf 259,25 €/Monat/nettokalt. Das Schreiben wurde der Bekl. am 30.6.2008 zugestellt. Das Mieterhöhungsverlangen wird mit Verweis auf den Mietspiegel 2007 begründet. Kürzungsbeträge für Fördermaßnahmen enthält das Schreiben nicht. Die Bekl. hat dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt. [...] Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur begehrten Mieterhöhung verurteilt. [...] Hiergegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung. Sie verweist insbesondere auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin zum Az. 63 S 159/09 sowie 63 S 314/09, wonach die Vereinbarung im Fördervertrag ein Vertrag zu Lasten Dritter und somit unwirksam sei. Auch die Kl. als Rechtsnachfolgerin hätte daher einen Abzug für Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen ausweisen müssen, so dass das Verlangen schon formell unwirksam sei. [...]

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. [...]

Gemäß § 558 Abs. 5 i. V. m. § 559 a BGB muss der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zwar Kürzungsbeträge für öffentliche Fördermittel angeben. Unterlässt er dies, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 25.2.2004, VIII ZR 116/03, GE 2004, 687). Die Kl. musste die Kürzungsbeträge jedoch vorliegend nicht angeben, da sie als Rechtsnachfolgerin der ehemaligen Eigentümerin keine Fördermittel erhalten hat.

Voraussetzung für die Pflicht zur Angabe von Kürzungsbeträgen gemäß § 558 Abs. 5 BGB ist nämlich, dass der Vermieter grundsätzlich zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 ff. BGB berechtigt ist. Nur der Vermieter, der die Vorteile des § 559 BGB nutzen darf, muss auch die Nachteil des § 559 a BGB in Kauf nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 8.10.1997, VIII ZR 373/96, GE 1997, 1521 = NZM 1998, 102; LG Berlin, Urteil vom 13.1.2003, 67 S 241/02, GE 2003, 458; Börstinghaus in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 558 Rn. 206). Daraus folgt, dass der Vermieter, der das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB stellt, erstens selbst auch Bauherr der Baumaßnahmen gewesen sein muss und zweitens auch die Drittmittel erhalten haben muss (Börstinghaus, a.a.O.). Eine entgegenstehende Rechtsauffassung kommt auch nicht in der von der Bekl. zitierten und bislang unveröffentlichten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.3.2010 - 63 S 314/09 - zum Ausdruck, da sich die Gründe dieser Entscheidung nicht mit der Frage befassen, ob der Rechtsnachfolger, der keine Fördermittel erhalten hat, Kürzungsbeträge angeben muss.

Der Rechtsnachfolger hat im Übrigen nur dann die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen anzugeben, wenn der veräußernde Vermieter bereits im Mietvertrag mit dem Mieter eine bestimmte Höchstmiete, die Anrechnung von Fördermitteln oder die konkrete Berechnung der Miete vereinbart hat, da in diesen Fällen der Erwerber gemäß § 566 BGB auch in diese vertraglichen Abreden eintritt (vgl. Börstinghaus, a.a.O.).

Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Kl. hat unstreitig nicht selbst die Fördermittel erhalten, sondern den bereits geförderten Wohnraum erworben, so dass sie von Gesetzes wegen nicht zum Ausweis der Kürzungsbeiträge im Mieterhöhungsverlangen verpflichtet ist.

Die Parteien haben ferner in Anlage 2 zum Mietvertrag nur eine Mietobergrenze vereinbart, nicht jedoch wie sich diese berechnet. Der Abzug von Fördermittelbeträgen wurde auch nicht vereinbart, so dass die Kl. auch nicht aus diesem Grund gezwungen war, Förderbeträge anzugeben.

Auf die Frage, ob die Angabe von Kürzungsbeträgen nach § 4 Abs. 8 des Fördervertrages wirksam ausgeschlossen wurde, kommt es daher nicht an. Die von der Bekl. in Bezug genommenen bislang unveröffentlichten Entscheidungen des Landgerichts Berlin vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -, sowie die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.3.2010 - 63 S 314/09 -, die sich mit der Frage der Wirksamkeit des Ausschlusses des Abzugs von Fördermitteln im Fördervertrag auseinandersetzen, sind mit dem vorliegenden Fall daher nicht vergleichbar. Vorliegend ist der Abzug schon aus anderen Gründen nicht anzugeben. [...]

Nur der Vermieter, der als Bauherr für die Baumaßnahmen Fördermittel erhalten hat, muss diese auch grundsätzlich im Mieterhöhungsverlangen angeben. Der Grundstückserwerber, der die Mittel nicht erhalten hat, muss das nur tun, wenn der veräußernde Vermieter die Anrechnung von Fördermitteln im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart hat, da in diesem Fall der Erwerber gem. § 566 BGB in die vertragliche Abrede eintritt.

Der Rechtsvorgänger des jetzigen Vermieters hatte öffentliche Mittel für Baumaßnahmen erhalten. Die Baukostenzuschüsse waren als Beitrag zur Deckung von unrentierlichen Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und hatte in dem Verlangen keine Drittmittel angegeben. Der Mieter stimmte nicht zu. Die Zustimmungsklage hatte beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Vermieter habe die Kürzungsbeträge nicht angeben müssen, da er als Rechtsnachfolger des ehemaligen Eigentümers keine Fördermittel erhalten habe. Der Vermieter, der das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB stelle, müsse selbst auch Bauherr der Baumaßnahmen gewesen sein und auch die Drittmittel selbst erhalten haben. Sei das nicht der Fall, sei er zur Drittmittelanrechnung nicht verpflichtet, es sei denn, der Veräußerer habe im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung der Fördermittel vereinbart, da in diesen Fällen der Erwerber nach § 566 BGB in dieser vertraglichen Abrede eintrete. Das sei vorliegend jedoch nicht der Fall. Der Vermieter habe unstreitig nicht selbst die Fördermittel erhalten, sondern den bereits geförderten Wohnraum erworben, so dass er von Gesetzes wegen nicht zum Ausweis der Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen verpflichtet gewesen sei. Der Abzug von Fördermittelbeträgen sei auch nicht vereinbart gewesen, so dass der Vermieter auch aus diesem Grund nicht gezwungen gewesen sei, Förderbeträge anzugeben.

Die Vereinbarungen des zugrunde liegenden Fördervertrages sind mit denen zu vergleichen, die für die Entscheidung des BGH vom 19. Januar 2011, VIII ZR 87/10, GE 2011, 333 maßgeblich waren. Der BGH-Entscheidung lag das Urteil des LG Berlin, ZK 63, vom 12. März 2010 - 63 S 314/09 - zugrunde. In diesem Fall waren auch einem Voreigentümer die Fördermittel gewährt worden. Die Frage, ob nun der neue Eigentümer/Vermieter überhaupt zur Anrechnung von Fördermitteln verpflichtet gewesen wäre, war nicht problematisiert worden, auch der BGH ist auf dieses Problem nicht eingegangen. Warum das so war, ist hier nicht bekannt, möglicherweise gab es aber eine Vereinbarung, dass die Pflicht zur Anrechnung der Fördermittel auf den Erwerber übertragen worden war.

Klaus Schach