Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen

Zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehört die Angabe von Drittmitteln (Kürzungsbeträgen) auch dann, wenn diese auf die Berechnung der Mieterhöhung keine Auswirkung haben (gegen LG Berlin, ZK 67, GE 2003, 591).

Das Mieterhöhungsverlangen ist mangels Angaben zu Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG formell unwirksam.

Die Voraussetzungen für die Anrechnung von Kürzungsbeträgen liegen hier grundsätzlich vor. Denn die Modernisierungsmaßnahmen sind von den Kl. 1993 zu einer Zeit durchgeführt worden, als der Bekl. auch Mieter der Wohnung war, so daß sie ihm gegenüber zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG berechtigt waren und diese auch geltend gemacht haben (KG GE 1997, 1221). Auch die Frist für die Anrechnung war nicht abgelaufen. Bei einmaligen Zuschüssen ist hierbei von einem Zeitraum bis zum Ablauf von neun Jahren seit der Zuschußgewährung auszugehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG, Rn 64 c unter Hinweis auf § 14 Abs. 4 ModEnG). Danach waren die Zuschüsse als Kürzungsbeträge bis Ende Dezember 2002 zu berücksichtigen. Wenn eine Anrechnung von Kürzungsbeträgen in Betracht kommt, sind diese vielmehr regelmäßig im Rahmen der formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben. Denn nur dann ist der Mieter aufgrund dieser Angaben in der Lage, zu beurteilen, ob die geforderte Miete unter Berücksichtigung der ggf. zu kürzenden ortsüblichen Miete gerechtfertigt ist und er der Mieterhöhung zustimmen muß. Auf eine Angabe kann nur dann verzichtet werden, wenn eine Anrechnung von vornherein oder nicht mehr in Betracht kommt, weil es sich um Zuschüsse zu Instandsetzungen und nicht zu einer Modernisierung handelt (LG Berlin [ZK 62] GE 2002, 862) oder der Förderungszeitraum abgelaufen ist (LG Berlin [ZK 62] GE 1997, 240; GE 2002, 396). Das ist hier indes nicht der Fall.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob Angaben zu Kürzungsbeträgen dann nicht erforderlich sind, wenn der Mieter aufgrund einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG a. F. bzw. § 559 a BGB n. F. Kenntnis von den anzurechnenden öffentlichen Zu-schüssen hat. Denn in der Mieterhöhungserklärung vom 3. November 1993 nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten haben die Kl. der Mieterhöhung lediglich die von der IBB nach Abzug der Zuschüsse als umlagefähig anerkannten Kosten zugrunde gelegt. Weder sind die tat-sächlichen Baukosten noch die Höhe der gewährten Zuschüsse er-sichtlich, so daß der Bekl. deren Erheblichkeit in bezug auf die von den Kl. hier geltend gemachte Mieterhöhung nicht überprüfen konnte.

Die Kammer teilt nicht die in der von den Kl. zitierten Entscheidung (LG Berlin [ZK 67] GE 2002, 862) zum Ausdruck kommende Auffassung, daß die Angabe der Kürzungsbeträge davon abhängig ist, ob diese in der Sache Auswirkungen auf die verlangte Miete haben. Denn dies liefe darauf hinaus, daß erst im Rahmen der materiellen Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens zu prüfen ist, ob eine ordnungsgemäße formelle Begründung vorliegt.

Zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehört die Angabe von Drittmitteln für die Modernisierung auch dann, wenn sie auf die Berechnung der Mieterhöhung keine Auswirkungen haben. Das Problem: Drittmittel (Kürzungsbeträge) sind von einem Mieterhöhungsbetrag abzuziehen. Der Vermieter soll nicht öffentliche Mittel als Grundlage einer Mieterhöhung nehmen dürfen. Vielfach wirkt sich allerdings die Kappungsgrenze so aus, daß der Abzug von Drittmitteln rechnerisch ohne Auswirkung ist. Ob dann in einem Mieterhöhungsverlangen auch Drittmittel angegeben werden müssen, ist streitig. Beispiel: Die Miete bisher beträgt 600 Euro; die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 800 Euro. Anzurechnende Drittmittel in Höhe von 70 Euro spielen dann keine Rolle (800 Euro ./. 70 Euro = 730 Euro), da schon durch die Kappungsgrenze von 20 % die Mieterhöhung auf 720 Euro begrenzt ist.

Der Vermieter hatte Zuschüsse von der IBB erhalten. In seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG fehlten Angaben zu Kürzungsbeträgen. Das AG hielt das Mieterhöhungsverlangen deshalb für formell unwirksam.

Mit Urteil vom 21. März 2003 teilte die 63. Kammer des Landgerichts Berlin diese Auffassung und meinte, die entgegenstehende Auffassung der 67. Kammer laufe darauf hinaus, im Rahmen der materiellen Begründetheit zu prüfen, ob eine ausreichende formelle Begründung vorliege. Die Revision wurde zugelassen, so daß eine Klärung durch den Bundesgerichtshof möglich ist.