Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen

Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen; Nachbesserung im Prozess; Modernisierung

1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.

2. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angaben zu Drittmitteln nicht ordnungsgemäß begründet, kann der Vermieter das im Zustimmungsprozess dadurch nachbessern, dass ein früheres Mieterhöhungsverlangen mit den erforderlichen Angaben dem Mieter zugestellt wird.

(Leitsatz 2 von der Redaktion)

1 Die Bekl. ist seit 1980 Mieterin einer Wohnung der Kl. in G. Für diese Wohnung hatte die Kl. im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und mit Schreiben vom 21. März 2000 die Miete nach § 3 MHG erhöht. Dabei hatte sie die Zinsverbilligung mit 52,49 DM berechnet und an die Bekl. weitergegeben.

2 Mit Schreiben vom 26. April 2004 verlangte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer weiteren, jetzt auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhung um 30,01 € auf 293,54 €. Die bis zum 31. Oktober 2008 fortbestehende Zinsverbilligung durch die öffentlichen Fördermittel wurde von der Kl. dabei nicht berücksichtigt und im Mieterhöhungsverlangen auch nicht erwähnt.

3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu einer monatlichen Mieterhöhung um 30,01 € gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 26. April 2004 formell unwirksam sei, weil es in Anspruch genommene Drittmittel nicht berücksichtige. Entgegen der Auffassung der Kl. sei die Anrechnung der Drittmittel nicht durch den Abzug von 52,49 DM im Rahmen der mit Schreiben vom 21. März 2000 erfolgten Modernisierungsmieterhöhung "verbraucht". Im Gegenteil sei wegen der fortdauernden Zinsbindung der Vorteil nach § 558 Abs. 5 BGB auch bei der streitgegenständlichen Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach der Grundkonzeption dieser Vorschrift solle dem Vermieter nämlich die volle Vergleichsmiete für die Dauer der Zinsbindung verwehrt sein. Im Falle einer nur einmaligen Berücksichtigung der Zinsverbilligung bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die an den Mieter weiterzugebende Vergünstigung durch eine Mieterhöhung im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens aushöhlen könne.

7 Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordere es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel in das Erhöhungsverlangen aufnehme. Da es bereits hieran fehle, sei das Mieterhöhungsverlangen schon aus formellen Gründen unwirksam und der Anspruch der Kl. deshalb unbegründet.

II. 8 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der Begründung, das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 26. April 2004 sei schon aus formellen Gründen unwirksam, kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Kl. den Mangel des Mieterhöhungsverlangens im Laufe des Prozesses behoben hat (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB).

9 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kl. (zunächst) nicht formell ordnungsgemäß begründet war, weil es keine Angaben zu der fortbestehenden Zinsverbilligung und der Berechnung des sich daraus ergebenden Kürzungsbetrags enthielt.

10 a) Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB), dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 1).

11 b) Entgegen der Ansicht der Revision waren diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb entbehrlich, weil die Kl. den Abzug der Fördermittel bereits bei der Mieterhöhung vom 21. März 2000 vorgenommen hatte; dadurch war, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die Anrechnung der Drittmittel noch nicht verbraucht, so dass zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens vom 26. April 2004 wiederum Angaben zu den in Anspruch genommenen öffentlichen Fördermitteln erforderlich waren.

12 aa) Der Senat hat für den Fall verlorener Zuschüsse bereits entschieden, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung, sondern für einen längeren, wenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2004, aaO, unter II 2 a); hierfür hat der Senat eine Frist von zwölf Jahren in Betracht gezogen (Senatsurteil, aaO, unter II 2 b).

13 bb) Bei den der Kl. gewährten öffentlichen Fördergeldern, um deren Berücksichtigung die Parteien hier streiten, handelt es sich indes nicht um (einmalige) verlorene Zuschüsse, sondern um eine laufende, der Kl. noch bis zum 31. Oktober 2008 bewilligte Zinsverbilligung. Bei einer derartigen befristeten Förderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat eine Anrechnung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung tatsächlich erhält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 9. Aufl., § 558 BGB, Rdnr. 230 ff., MünchKommBGB/Artz, 5. Auflage, § 558 Rdnr. 50; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 558 Rdnr. 43); der Vermieter kann deshalb die Miete in diesem Zeitraum nicht gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sondern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 231; Kunze/Tietzsch, WuM 2003, 423, 425 f.). Entgegen der Auffassung der Revision steht dem nicht entgegen, dass die vorangegangene, unter Berücksichtigung der Zinsverbilligung erfolgte Mieterhöhung zum Bestandteil der Grundmiete geworden und in der nach § 558 BGB zu erhöhenden Ausgangsmiete enthalten ist. Durch die in § 558 Abs. 5 BGB - ebenso wie zuvor schon in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG - angeordnete Anrechnung der Drittmittel soll erreicht werden, dass bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten in jedem Fall dem Mieter zugute kommen (vgl. BT-Drs. 8/1861, Satz 5 zu § 2 MHG). Solange dem Vermieter öffentliche Fördermittel in Form der Zinsverbilligung tatsächlich zufließen, sind diese daher bei jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB durch Absetzung des Förderbetrags von der ortsüblichen Miete zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.

14 cc) Da die Zinsverbilligung hier noch bis zum 31. Oktober 2008 andauerte, war sie bei der von der Kl. im Jahr 2004 geltend gemachten Mieterhöhung zu berücksichtigen und musste die Kl. deshalb Angaben zu ihrer Höhe nebst den zugrunde liegenden Berechnungspositionen machen. Diese Angaben waren auch nicht deshalb entbehrlich, weil sie bereits in dem früheren Mieterhöhungsschreiben vom 21. März 2000 enthalten waren. Denn die Kl. konnte nicht davon ausgehen, dass der Bekl. die damaligen Schreiben noch vorlagen und ihr deren Bedeutung auch für das vorliegende, vier Jahre später durchgeführte Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB bewusst war. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 26. April 2004 war deshalb zunächst formell unwirksam.

15 c) Die Kl. hat das zunächst unzureichend begründete Mieterhöhungsverlangen jedoch im Laufe des Prozesses nachgebessert. Denn sie hat - nachdem sich die Bekl. im Prozess darauf berufen hatte, dass die bei der im Jahr 2000 erfolgten Mieterhöhung berücksichtigte Zinsverbilligung erneut zu ihren Gunsten anzusetzen sei - das frühere Mieterhöhungsverlangen vom 21. März 2000, das die erforderlichen Angaben zur Höhe und Berechnung der Zinsverbilligung enthielt, als Anlage zum Schriftsatz vom 27. Januar 2005, auf die die Revisionsbegründung verweist, noch einmal vorgelegt. Damit hat sie den zunächst bestehenden Mangel des Erhöhungsverlangens behoben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit schadet es der Kl. auch nicht, dass sie weiterhin an ihrer Rechtsauffassung festgehalten hat, eine Anrechnung der Zinsverbilligung habe im Rahmen der jetzigen Mieterhöhung nicht mehr zu erfolgen.

16 Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. war damit vom Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes vom 27. Januar 2005 an formell ordnungsgemäß begründet und wirksam; es lief lediglich eine neue Zustimmungsfrist für die Bekl. ab diesem Zeitpunkt (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB).

III. 17 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen hat. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Erhält der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Fördermittel als zinsverbilligtes Darlehen, muss er diese Förderung bei einer Mieterhöhung berücksichtigen. Fehlen Angaben dazu im Mieterhöhungsverlangen, ist dieses formell unwirksam. Der Mangel kann allerdings im Prozess nachgebessert werden.

Der Vermieter hatte unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und nach Abschluss der Bauarbeiten unter Angabe der Zinsverbilligung die Miete nach § 3 MHG (jetzt: § 559 BGB) erhöht. In einem späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB erwähnte der Vermieter die Zinsverbilligung nicht. Im Zustimmungsprozess berief sich die Mieterin auf Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, woraufhin der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung mit den Angaben zur Zinsverbilligung bei Gericht einreichte.

Mit Urteil vom 1. April 2009 hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Landgerichts Görlitz auf, das die Zustimmungsklage als unzulässig angesehen hatte. Zwar sei die Auffassung des Landgerichts zutreffend, wonach die Drittmittel (Zinsverbilligung) bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen seien und deshalb auch im Erhöhungsverlangen angegeben werden müssten. Dieser Mangel sei jedoch dadurch nachgebessert worden, dass im Prozess die fehlenden Angaben nachgeholt worden seien. Die Folge sei lediglich gewesen, dass ab diesem Zeitpunkt eine neue Zustimmungsfrist zu laufen begonnen habe.

Bei den Heilungsmöglichkeiten nach § 558 b Abs. 3 BGB ist streng zwischen der Nachholung im Rechtsstreit und der Nachbesserung zu unterscheiden. Eine Nachholung ist etwa dann erforderlich, wenn ein Zugang des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens nicht nachgewiesen werden kann. Der prozessuale Schriftsatz, der eine Nachholung enthält, muss eine eindeutige Erklärung an den Mieter enthalten, dass Zustimmung verlangt wird (nicht, wie oft üblich, einen Antrag an das Gericht, den Mieter zur Zustimmung zu verurteilen; siehe im Einzelnen dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl., Rn. 164 zu § 558 b BGB). Davon zu unterscheiden ist die Nachbesserung wie im vom BGH entschiedenen Fall. Hier reicht es, wenn etwa eine fehlende Anlage zum Mieterhöhungsverlangen im Prozess nachgereicht wird.

Das ist auch mit der nur scheinbar abweichenden Rechtsprechung zu Betriebskostennachforderungen zu vereinbaren. Bei einer formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung kommt eine spätere Heilung nicht in Betracht, wenn inzwischen Abrechnungsreife eingetreten ist. Das liegt aber an der Sondervorschrift des § 556 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderung geltend machen kann. Im Mieterhöhungsverfahren hat die Mietrechtsreform ausdrücklich die Nachbesserungsmöglichkeit eingeführt (vorher war nur eine Nachholung möglich: vgl. LG Saarbrücken, WuM 1990, 393). Eine Fristenregelung wie im Betriebskostenrecht fehlt.