Angabe von Drittmitteln bei der Mieterhöhung

Angabe von Drittmitteln bei der Mieterhöhung; Kürzungsbeträge

Nach der Rechtsprechung der Kammer ist die Angabe von Kürzungsbeträgen entbehrlich, wenn Auswirkungen auf die Höhe der verlangten Nettokaltmiete ausgeschlossen sind. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, in einem Mieterhöhungsverlangen überflüssige Mitteilungen zu machen, die auf die Entscheidungsfindung des Mieters keinen Einfluß haben können. Auf Einwendung des Mieters muß der Vermieter dazu jedoch im Rechtsstreit Angaben zur Gesamthöhe der öffentlichen Fördermittel machen, die sich auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verteilen. (Leitsatz der Redaktion)

Ausweislich der schriftlichen Erklärung der Firma (... Eigentümerin) war der Kl. schon vor seiner Eintragung in das Grundbuch entsprechend § 185 Abs. 1 BGB ermächtigt, das an den Bekl. adressierte Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen zu formulieren. Die Vorschrift des § 185 Abs. 1 BGB ist auf einseitige Gestaltungsrechte anzuwenden, denen nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 114, 360 [366]) auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen wie die Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung zuzuordnen sind. Auf die Ausführungen des BGH in seinem Urteil vom 10. Dezember 1997 (NJW 1998, 896) wird in vollem Umfang bezug genommen, auch wenn es in der dortigen Fallkonstellation um die Ermächtigung eines Dritten zur Abgabe einer Kündigungserklärung ging. Für die Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens können keine anderen Grundsätze gelten, zumal die Einwirkung auf das bestehende Mietverhältnis wesentlich geringer ausfällt. Sämtliche Erwägungen, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil angestellt hat, würden sich auch auf die Fallkonstellation übertragen lassen, über die der BGH zu entscheiden hatte. Die Ermächtigung zur Abgabe des Mieterhöhungsverlangens enthält zugleich die Befugnis zur Entgegennahme der Zustimmungserklärung. (...)

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. entspricht indes nicht den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB und war deshalb nicht geeignet, die Überlegungsfrist und die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB auszulösen. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558 a Abs. 1 BGB), wobei auch etwaige nach § 558 Abs. 5 BGB erhebliche Kürzungsbeträge anzugeben sind.

a) Die Firma (...) hat aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in den Jahren 2000/2001 öffentliche Fördermittel vereinnahmt, die in dem Mieterhöhungsverlangen vom 4. Juni 2002 nicht als Kürzungsbeträge ausgewiesen worden sind. Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, die Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB abzuziehen, wobei die Kürzungsbeträge im Falle des § 559 a Abs. 1 BGB mit 11 % des Zuschusses zu veranschlagen sind.

aa) Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Firma (...) und der Bekl. eine ,,Modernisierungsvereinbarung" getroffen haben, in der sich die Vertragsparteien für den Zeitraum nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen auf bestimmte Mietobergrenzen geeinigt haben. Das Kammergericht hatte in seinem Rechtsentscheid vom 17. Januar 2002 (GE 2002, 259) über eine vergleichbare Fallkonstellation zu entscheiden und hat in diesem Zusammenhang ausgeführt: "§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sogenannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt."

bb) Es ist nicht ersichtlich, daß die Angabe der Kürzungsbeträge entbehrlich gewesen wäre, weil Auswirkungen auf die Höhe der verlangten Nettokaltmiete ausgeschlossen waren. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, in einem Mieterhöhungsverlangen überflüssige Mitteilungen zu machen, die auf die Entscheidungsfindung des Mieters ersichtlich keinen Einfluß haben können, wie es beispielsweise der Fall wäre, wenn der Abzug eines Kürzungsbetrages von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu einem Betrag führt, der immer noch über demjenigen liegt, auf den die Nettokaltmiete erhöht werden soll. Jedoch läßt sich eine derartige Einschätzung im vorliegenden Fall schon deshalb nicht vornehmen, weil es an jeglichen Angaben zur Gesamthöhe der öffentlichen Fördermittel fehlt, die sich zudem auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verteilen.

b) Der Bekl. hätte sich nur dann nicht auf die mangelnde Angabe der Kürzungsbeträge berufen können, wenn der Kl. bereits bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen gewesen wäre. Nach Auffassung des Kammergerichts besteht für den Erwerber von gefördertem Wohnraum keine Verpflichtung, gemäß § 558 Abs. 5 BGB (§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG) von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, die Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 3 bis Satz 7 MHG) abzuziehen. In seinem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 (GE 1997, 1221) führt das Kammergericht aus: "Die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG trifft nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen konnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor." Diese Grundsätze galten in dem Verhältnis zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits solange nicht, wie der Kl. lediglich aufgrund der Ermächtigung durch die Firma (...) tätig werden konnte, weil er insoweit einen fremden Anspruch im eigenen Namen durchzusetzen suchte.