Angabe und Berechnung von Kürzungsbeträgen in Mieterhöhungserklärung notwendig

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind dem Vermieter gezahlte Drittmittel (Kürzungsbeträge) anzugeben und die Berechnungsgrundlagen darzulegen. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - ggf. zu welchem Zinssatz erhalten hat. Fehlt es hieran, ist das Verlangen formell unwirksam und setzt die Überlegungsfrist und damit die Klagefrist nicht in Lauf. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) hat Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und dafür Mittel aus zinsverbilligten Darlehen der KfW erhalten. Mit Schreiben vom 30. Mai 2001 verlangte sie von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG. In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Kl. auf die Verwendung zinsverbilligter Darlehen der KfW hin. Sie wies einen Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm aus und bezog diesen in die Berechnung der Mieterhöhung ein. Weitere Angaben zu den verwendeten öffentlichen Mitteln wurden nicht gemacht. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001. Das AG hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Mit dem Berufungsurteil hat das LG die Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage als unzulässig abgewiesen werde. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Anliegen weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klage sei unzulässig, weil mangels einer wirksamen Mieterhöhungserklärung die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG und damit die Klagefrist nicht in Lauf gesetzt worden sei. Das Schreiben der Kl. vom 30. Mai 2001, mit dem sie von den Bekl. die Zustimmung zu einer Miet-erhöhung verlangt, enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen. Welche Informationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Fra-ge des Einzelfalls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Ver-mieter und Mieter vorzunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tragen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Insoweit reiche der Hinweis, die ortsübliche Vergleichsmiete reduziere sich durch den Einsatz zinsverbilligter Darlehen aus Mitteln der Kreditanstalt für Wie-deraufbau im Zusammenhang mit den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um einen Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm, nicht. Diese Formulierung gebe dem Mieter nicht die Information, die er be-nötige, um sich im Wege der Nachprüfung der Berechnung schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle. Der Mieter könne die Berechnung des Kürzungsbetrages nur nachvollziehen, wenn ihm wenigstens mitgeteilt werde, wer wann welche Mittel zu welchem Zinssatz mit welcher Zweckbestimmung gezahlt habe. Zwar fehle in § 2 MHG eine ausdrückliche Regelung wie in § 3 Abs. 3 MHG, wonach alle Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG zu erläutern seien. Auch sei eine Verweisung auf § 3 Abs. 3 MHG in § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht enthalten. Dies bedeute jedoch nicht, daß bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG an die Erörterung der Berechnung der Kürzungsbeträge geringere Anforderungen zu stellen seien als bei einem Erhöhungsverlangen nach § 3 MHG.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Kl. ist nicht berechtigt, von den Bekl. Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde.

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), das gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt; vgl. GE 2004, 657) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungsbeträge aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Nach dem Sinn und Zweck der Regelung ist es dabei nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich die Kürzungsbeträge benennt, ohne die ihnen zugrunde liegenden Berechnungspositionen darzulegen. Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter auch die Berechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO.; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Der Vermieter muß, wenn er eine öffentliche Förderung erhalten hat, diejenigen Berechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge darlegen, von denen allein er Kenntnis hat. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, gegebenenfalls zu welchem Zinssatz erhalten hat.

An diesem Ergebnis ändern entgegen der Auffassung der Revision auch die sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 MHG und § 3 Abs. 3 MHG nichts. Während nach § 3 Abs. 3 MHG die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 der Vorschrift erläutert wird, fordert § 2 Abs. 2 MHG eine schriftliche Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Aus diesem sprachlichen Unterschied läßt sich jedoch keine Differenzierung hinsichtlich der Anforderungen an das jeweilige Begründungserfordernis ableiten (so im Ergebnis schon Senat aaO.). Eine solche folgt auch nicht daraus, daß § 3 Abs. 3 MHG ausdrücklich auf Abs. 1 der Regelung verweist, während § 2 Abs. 2 MHG einen solchen Verweis nicht enthält. Die in den jeweiligen Absätzen 1 der Vorschriften genannten Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sind so unterschiedlich, daß daraus für die Intensität des Begründungserfordernisses der Mieterhöhungserklärung keine Schlüsse gezogen werden können.

Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, daß eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führen würde, im Widerspruch zum Gesetz stehe und auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG verletze (BVerfGE 53, 352, 358 f.). Es hat aber auch ausdrücklich die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG hervorgehoben, die darin bestehe, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder nicht. Der Mieter ist nur dann in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, wenn ihm die der Berechnung zugrunde liegenden Fakten bekannt sind. Dagegen ist es für den Vermieter nicht unzumutbar, die diesbezüglichen Daten an den Mieter zu übermitteln. Schließlich ist nur die Mitteilung der Eckdaten der dem Vermieter gewährten Förderung erforderlich. Für den Vermieter ist damit keine nennenswerte Mehrbelastung verbunden; denn für die Ermittlung des Kürzungsbetrages muß er ohnehin genau diese Berechnung anstellen, und es geht nur noch darum, daß er das Zahlenwerk in die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überträgt.

3. Da die Kl. den Bekl. lediglich den Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm, nicht jedoch die diesem Betrag zugrunde liegenden Berechnungspositionen mitgeteilt hat, ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 formell unwirksam. Das Berufungsgericht hat die Klage daher zu Recht als unzulässig angesehen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, zur Veröffentlichung bestimmt; vgl. GE 2004, 863). Die Revision ist deshalb zurückzuweisen.

Geflossene Drittmittel müssen in dem Mieterhöhungsverlangen angegeben und die Berechnungsgrundlagen im einzelnen aufgeführt sein. Sonst ist das Verlangen schon formell unwirksam.

Der Vermieter hatte für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Mittel aus zinsverbilligten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau erhalten. In einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete hatte er einen Kürzungsbetrag von 0,07 DM/m2 ausgewiesen und diesen in die Berechnung der Mieterhöhung einbezogen. Weitere Angaben zu den verwendeten öffentlichen Mitteln wurden nicht gemacht. Mit der Klage begehrte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Das Landgericht Berlin (ZK 64) wies die Klage als unzulässig ab, weil mangels eines wirksam begründeten Mieterhöhungsverlangens die Überlegungsfrist und damit die Klagefrist nicht in Lauf gesetzt worden sei. Das wurde vom BGH bestätigt.

Der BGH verweist auf sein Urteil vom 25. Februar 2004 (GE 2004, 687), nach dem in das Mieterhöhungsverlangen auch die anzusetzenden Kürzungsbeträge aufzunehmen seien. Dem Mieter müsse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter zu überprüfen. Dazu müßten auch die Berechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge aufgeführt werden. Hierzu gehöre auch die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, ggf. zu welchem Zinssatz erhalten habe. Sprachliche Unterschiede zwischen §§ 2 und 3 Abs. 3 MHG änderten an dieser Begründungspflicht nichts. Das stehe auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens schon in formeller Hinsicht verweist der BGH auf sein Urteil vom 12. Mai 2004 (GE 2004, 883).

Der BGH hatte offenbar mit dem vorliegenden Urteil das Bedürfnis, trotz der Entscheidung vom 25. Februar 2004 noch einmal "nachlegen" zu müssen. Denn in jener Entscheidung hatte er schon ausgeführt, die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordere es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge in einer ordnungsgemäßen Begründung aufzuführen habe. Allerdings handelte es sich dort um ein sogenanntes obiter dictum, da in dem Fall Kürzungsmittel gerade nicht mehr angegeben werden mußten, weil diese nach Ablauf von 12 Jahren gar nicht mehr berücksichtigt werden müßten.

Auch in der Entscheidung vom 12. Mai 2004 hatte der BGH auf den dezidierten Begründungszwang hinsichtlich empfangener Kürzungsmittel hingewiesen. Allerdings war der Fall insofern etwas kurios, als in dem Mieterhöhungsverlangen ohne nähere Begründung aufgeführt war, es seien Fördermittel zur Instandsetzung und Modernisierung geflossen, während tatsächlich nur Aufwendungszuschüsse für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden waren, eine Anrechnung von Drittmitteln gar nicht in Betracht gekommen ist. Der vorliegende Fall beinhaltet nun die klare Fallkonstellation: Sind zu berücksichtigende Drittmittel gezahlt worden (vgl. jetzt § 559 a BGB), sind diese im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) zu benennen. Die Berechnungsgrundlagen müssen im angegebenen Umfang dargelegt werden. Ist das nicht der Fall, ist das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam.

Die Ausführungen des BGH zum Verhältnis der §§ 2 und 3 Abs. 3 MHG sind auf das Recht nach der Mietrechtsreform übertragbar. Nach wie vor gibt es zur Anrechnung von Drittmitteln in § 558 Abs. 5 BGB zu § 559 Abs. 1 BGB sprachliche Unterschiede, die sich jedoch zum Begründungszwang in dem Mieterhöhungsverlangen selbst nicht auswirken (vgl. § 558 a Abs. 1 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB).