Angabe und Anrechnung von Kürzungsbeträgen bei Vermietung einer modernisierten Wohnung

Das Grundrecht auf den gesetzlichen Richter ist verletzt, wenn die grundsätzliche Rechtsfrage, ob im Fall einer Neuvermietung nach Abschluß einer mit öffentlichen Mitteln vorgenommenen Wohnungsmodernisierung, aber vor Auslaufen der Mietbindungsfrist in einer Mieterhöhung, die sich in den Grenzen der Bindungsmiete hält, Kürzungsbeträge angeben und in Abzug gebracht werden müssen, nicht zum Rechtsentscheid vorgelegt wird.

I. Der Beschwerdeführer bewohnt eine 82 qm große Altbauwohnung in Berlin, die er von den Beteiligten zu 2) und Kl. des Ausgangsverfahrens durch Vertrag vom 15. März 1996 gemietet hatte. Mit Schreiben vom 22. Februar 1999 begehrten die Vermieter von dem Beschwerdeführer die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab 1. Mai 1999 von 357,71 DM um 107,31 DM auf 465,02 DM.

Die Wohnung war mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und modernisiert worden. Durch Bescheid vom 15. September 1987 hatte die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (heute: IBB) den Rechtsvorgängern der Kl., einer GbR, Baukosten- und Aufwendungszuschüsse gemäß den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien 1985/86 bewilligt. Am 31. August 1988 war die Beteiligte zu 2) als weitere Gesellschafterin ins Grundbuch eingetragen worden. Die Eintragung des Beteiligten zu 2) erfolgte am 8. November 1991. Unter gleichem Datum schieden zwei andere Gesellschafter aus. Die Auszahlung der Zuschüsse erfolgte am 7. September 1988, 15. Januar 1989, 13. Februar 1989 und 7. Dezember 1995. Das Objekt wurde laut Schlußabnahmeschein am 25. September 1991 fertiggestellt. Als mittlere Bezugsfertigkeit wurde der 16. Oktober 1989 festgestellt. Da die Förderung 40.000 DM je Wohnung überstieg, gilt eine 15jährige Bindungsfrist, die am 15. Oktober 2004 endet.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch Urteil vom 6. März 2000 - 20 C 306/99 - ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei nichtig, da darin die Kürzungsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht angegeben worden seien, obgleich die Bindungszeit unstreitig noch laufe. Die Beteiligten zu 2) seien bei Abschluß der Baumaßnahmen schon Eigentümer des Objekts gewesen; sie hätten daher die Erhöhungserklärung nach § 3 MHG abgeben können. Also seien sie auch verpflichtet gewesen, die entsprechenden Kürzungsbeträge gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG in ihrer Mieterhöhungserklärung auszuweisen.

Gegen dieses Urteil legten die Beteiligten zu 2) Berufung ein. Das Amtsgericht habe übersehen, daß der Bewilligungsbescheid von 1987 eine Mietenberechnung enthalte, die für die Wohnung des Beschwerdeführers eine Anfangsmiete (netto kalt) von 369,82 DM und eine Endmiete von 479,09 DM vorgesehen habe, die die Beteiligten zu 2) nicht überschritten hätten. Da der Beschwerdeführer erst nach Beendigung der Baumaßnahmen in eine schon modernisierte Wohnung eingezogen sei, käme eine Anrechnung der Kürzungsbeträge für ihn schon deswegen nicht in Betracht. Auch seien die öffentlichen Mittel nicht den Beteiligten zu 2), sondern deren Eigentumsvorgängern zugute gekommen.

Der Beschwerdeführer trug vor, das Landgericht müsse, falls es der Klage stattgeben wolle, eine Rechtsentscheid-Vorlage an das Kammergericht richten, da es sich mit dessen Rechtsentscheid vom 17. Juli 2000 (GE 2000, 1104) in Widerspruch setze; jedenfalls aber deswegen, weil es sich hier bei der Auslegung des § 2 MHG um eine für das Mietrecht grundsätzliche Frage handele.

Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts auf und gab der Klage statt. Die Mieterhöhungserklärung sei wirksam. Kürzungsbeträge seien darin nicht anzugeben gewesen. Kürzungsbeträge seien nur dann anzusetzen, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses mit öffentlichen Mitteln modernisiert habe, nicht aber, wenn, wie hier, Gegenstand des Mietrechtsverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen sei. Dem Umstand der öffentlichen Förderung sei dadurch Rechnung getragen, daß die Eingangsmiete gegenüber dem Beschwerdeführer bereits "gedeckelt" gewesen sei. Spätere Mieterhöhungen brauchten die öffentliche Förderung nicht erneut anzurechnen. Eine Vorlage zum Rechtsentscheid komme nicht in Betracht, denn eine Abweichung von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 (GE 2000, 1104), liege nicht vor, da dieser Rechtsentscheid von einer hier nicht gegebenen Mieterhöhung nach Modernisierung während des laufenden Mietverhältnisses ausgehe. (...)

II. Die Verfassungsbeschwerde hat Erfolg.

1. (...) Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig, soweit sie eine Verletzung des Grundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB moniert. Wenn Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142, 31 GG hinsichtlich solcher Grundrechte der VvB, die mit vom Grundgesetz verbürgten Grundrechten übereinstimmen (st. Rspr., u. a. Beschluß vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - NJW 1994, 437). Der Beschwerdeführer kann sich daher hier auf das in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Recht auf den gesetzlichen Richter berufen.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist auch begründet. Das Landgericht ist seiner Verpflichtung zur Einholung eines Rechtsentscheids entgegen § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO a. F. willkürlich nicht nachgekommen und hat damit unter Verstoß gegen Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB dem Beschwerdeführer den gesetzlichen Richter vorenthalten. Allerdings hat das Landgericht zu Recht angenommen, sein Urteil weiche nicht von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 (GE 2000, 1104) ab. Denn der dort entschiedene Sachverhalt, der nicht erkennen läßt, ob es sich überhaupt um einen Fall öffentlich geförderter Altbausanierung handelt, betraf eine während des laufenden Mietvertragsverhältnisses vorgenommene Modernisierung, während vorliegend die zu erhöhende Miete nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten erst neu vereinbart worden war.

Der Vorlagezwang ergab sich jedoch daraus, daß die streitentscheidende Rechtsfrage, ob im Fall einer Neuvermietung nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten, aber vor Auslaufen der Mietbindungsfrist eine Mieterhöhung, die sich innerhalb der Grenzen der Verpflichtungsmiete (Bindungsmiete) hält, die in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG genannten Kürzungsbeträge angeben und in Abzug bringen muß, eine sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung darstellt.

Die Frage nach dem notwendigen Inhalt des Zustimmungsverlangens gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG ist entscheidungserheblich. Sind die Kürzungsbeträge anzugeben und abzuziehen, ist die Klage abzuweisen, wenn nicht, ist ihr stattzugeben. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich in verallgemeinerungsfähiger Weise klären läßt, deren Beantwortung für gleichgelagerte Sachverhalte Bedeutung erlangen kann, und die bei Erlaß des Urteils des Landgerichts am 27. November 2000 noch nicht durch Rechtsentscheid oder sonst durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt war.

Für die Beantwortung der Rechtsfrage in der einen oder anderen Weise kommen ernsthaft zu erwägende Argumente in Betracht. Daß der Vermieter gegen den Wortlaut der §§ 2 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 Satz 3 MHG Wohnungsmodernisierungen, die nicht von ihm, sondern von der Allgemeinheit finanziert worden sind, auch während des Laufs der Bindungsfrist zur Begründung von Mieterhöhungen heranziehen darf, versteht sich nicht von selbst. Die Zivilkammer 62 des Landgerichts hat ihre entsprechende Auffassung in mehreren Entscheidungen bekräftigt (Urteil vom 24. Juni und 2. Oktober 1996 in GE 1997, 239 und 240 sowie vom 14. November 1996 in GE 1996, 1547). Die Zivilkammer 29 (Urteil vom 12. Dezember 1989 in MM 1990, 227) sowie die Zivilkammer 64 (Urteil vom 12. Mai 1989 in MM 1990, 23) sowie (eingeschränkt) Zivilkammer 65 (Urteil vom 8. Mai 1990 in MM 1990, 229) haben einen gegensätzlich Standpunkt eingenommen, ebenso die Zivilkammer 61 (Urteil vom 20. April 2000). Zwar ist deren Urteil vom Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (vgl. Beschluß vom 23. November 2000 VerfGH 72/00 - GE 2001, 50) aufgehoben worden. Dieser hat jedoch die Berücksichtigung der öffentlichen Förderung zugunsten des Mieters bei Mieterhöhungen während der noch laufenden Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages grundsätzlich nicht beanstandet.

Auch in der juristischen Literatur besteht bezüglich der genannten Rechtsfrage keine Einhelligkeit. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, bei dem hier vorliegenden Sachverhalt brauchten Kürzungsbeträge nicht berücksichtigt zu werden (Börstinghaus, MM 1998, 933 [934]; Staudinger-Emmerich, 1997, Art. 3 WKSchG II, § 2 MHG, Rnr. 82), teils wird der gegenteilige Standpunkt eingenommen (Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 308 [312, 313]; Eichhoff, MM 1989, 145). Beuermann (GE 1996, 1514 [1518]) plädiert für einen Abzug der Kürzungsbeträge auch im Falle der Vermietung nach Renovierung, will den Abzugszwang aber auf einen Zeitraum von zehn Jahren begrenzen (aaO. S. 1520).

Angesichts dieser offenen Divergenzen in den Urteilen und in den Kommentierungen, auf die das Landgericht vom Beschwerdeführer im Berufungsverfahren auch hingewiesen worden war, handelte das Gericht objektiv willkürlich, wenn es die Nichtvorlage in seinem Urteil lediglich mit dem Hinweis darauf begründete, sich nicht im Widerspruch zu obergerichtlichen Rechtsentscheidungen zu befinden, im übrigen aber die Meinungsverschiedenheiten und widersprüchlichen Entscheidungen sowie die Frage, ob es sich dabei um Divergenzen von grundsätzlicher Bedeutung handelt, in den Entscheidungsgründen mit Stillschweigen überging.

Die Klärungsbedürftigkeit der vorliegenden Rechtsfrage im Wege der Vorlage zum Rechtsentscheid entfiel auch nicht deswegen, weil sie auslaufendes Recht betraf. Zwar ist das Miethöhegesetz mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) aufgehoben worden (aaO. Art. 10 Ziff. 1), doch, handelt es sich bezüglich der hier maßgeblichen Passagen nur um eine formale und redaktionelle, nicht um eine materielle Rechtsänderung. Die Bestimmungen der §§ 2 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 Satz 3 des MHG finden sich in dem neuen Mietrecht in den §§ 558 Abs. 5, 559 a Abs. 1 und 2 BGB n. F.

Die zu entscheidende Rechtsfrage betrifft auch nicht nur noch wenige vorhersehbare künftige Fälle. Zwar sind inzwischen die Richtlinien der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten (vgl. ModInst-Richtlinien 1995 vom 21. September 1994 Ziff. 5.7 im Dienstblatt des Senats von Berlin Teil VI Nr. 5 vom 25. November 1994) mit Wirkung zum 1. Januar 1995 bei der Frage der zu berücksichtigenden Kürzungsbeträge für künftige Fälle im Sinne der Vermieterseite verändert worden (aaO. Ziff. 5.7.) und ist die Förderung von Altbauinstandsetzung und -modernisierung aus öffentlichen Haushalten im Land Berlin zum 1. Januar 2002 überhaupt eingestellt worden. Die vorangegangenen Förderprogramme der Jahre 1980 bis 1994 mit einem Gesamtvolumen von 28.384 geförderten Wohneinheiten laufen indessen erst sukzessive in dem Zeitraum 1995 bis 2015 aus (vgl. Stadterneuerungsberichte des Senators für Bau- und Wohnungswesen bzw. des Senators für Bauen, Wohnen und Verkehr in Drucksachen des Abgeordnetenhauses von Berlin, Drs. 12/3426 S. 30; Drs. 12/4591 S. 66; Drs. 13/1341 S. 10 und S. 60). Die hier gestellte Rechtsfrage kann daher noch für eine erhebliche Anzahl künftiger Fälle Bedeutung erlangen.

Die Verfassungsbeschwerde ist schließlich auch nicht unbegründet, wenn das Kammergericht die hier gestellten Rechtsfragen inzwischen durch Rechtsentscheid vom 17. Januar 2002 (GE 2002, 259 [260]) geklärt haben sollte. Für die Frage der Verletzung des Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB ist allein auf den Zeitpunkt des Erlasses des angegriffenen Urteils abzustellen.

Die Frage, ob Drittmittel bei Vermietung einer modernisierten Wohnung angegeben bzw. berücksichtigt werden müssen, bedarf obergerichtlicher Klärung; in Altfällen muß also zum Rechtsentscheid vorgelegt werden.

Dem Mieter war eine modernisierte Wohnung, die mit öffentlichen Mitteln instand gesetzt und modernisiert worden war, vermietet worden. Bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) gab der Vermieter die geflossenen Drittmittel nicht an. Nach Abweisung der Zustimmungsklage durch das Amtsgericht gab das Landgericht, ZK 62, dem Vermieter recht, weil bei Vermietung einer modernisierten Wohnung Drittmittel nicht mehr anzugeben bzw. zu berücksichtigen seien. Das rügte der Mieter mit der Verfassungsbeschwerde.

Der Berliner Verfassungsgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts wegen Verletzung des Grundrecht des gesetzlichen Richters auf und verwies die Sache zurück. Im Hinblick auf divergierende Entscheidungen der einzelnen Kammern des Landgerichts Berlin sei die Rechtsfrage klärungsbedürftig, so daß die ZK 62 einen Rechtsentscheid hätte einholen müssen.

Es bleibt nun abzuwarten, ob die ZK 62 die Fragen zum Rechtsentscheid vorlegt. Rechtsentscheide gibt es seit dem 1. Januar 2002 nicht mehr. Das gilt jedoch nicht für sogenannte Altfälle, in denen die mündliche Verhandlung vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist (§ 26 EGZPO).