Angabe des richtigen Rasterfeldes bei Mieterhöhungsverlangen notwendig

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels angibt.

(Leitsatz der Redaktion)

Den Bekl. (Mieter) ging am 26. Oktober 2004 das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom gleichen Tage zu, mit dem dieser Zustimmung zu einer für die Zeit ab 1. Januar 2005 erhöhten Bruttokaltmiete von 427,25 € um 34,32 € auf 461,57 € erbat. Wegen des Wortlauts der Erklärung und der Anlagen hierzu wird auf Bl. 13 bis 17 d. A. Bezug genommen. In dem Mieterhöhungsverlangen gab der Kl. unter Nennung der Preisspanne 2,60-4,96 und des Mittelwertes von 3,67 an, die Wohnung falle in das Mietspiegelfach J2. Dieses Rasterfeld bezeichnet nach dem Berliner Mietspiegel vom 27. März 2003 (ABl. Berlin Nr. 15 S. 1121 ff.) Wohnungen mit dem Baujahr bis 1918 mit Sammelheizung, Bad und WC ab 90 qm in einfacher Wohnlage. Während die übrigen Ausstattungsmerkmale für die Wohnung der Bekl. zutreffen, liegt jedoch keine einfache Wohnlage vor. Vielmehr ist die Wohnung nach dem dem Mietspiegel beigefügten Straßenverzeichnis in einer mittleren Wohnlage gelegen. Für diese ist das Rasterfeld K2 einschlägig. Für das Rasterfeld J2 werden für die westlichen Bezirke Berlins folgende Mieten genannt: unterer Wert pro qm 2,60 €, Mittelwert 3,67 €, Oberwert 4,96 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete für K2 wird mit 3,06 (unterer Wert), 3,99 € (Mittelwert) und 5,21 € (Oberwert) pro qm angegeben. Mit Schreiben des Mietervereins vom 24. November 2004 verweigerten die Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete um 34,32 € auf 461,57 € ab dem 1. Januar 2005 zuzustimmen. Es hat die Ansicht vertreten, die Angabe des falschen Rasterfeldes führe nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, weil der Kl. ein für ihn ungünstigeres Mietspiegelfeld verwendet habe und für den Bekl. daraus kein Nachteil folge. Gegen das Urteil wenden sich die Bekl. mit der Berufung. Die Klage ist unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen wegen der Angabe des falschen Rasterfeldes J2 zum Berliner Mietspiegel unter Aufführung der damit für die Wohnung nicht zutreffenden Werte des Feldes J2 formell unwirksam ist. Der Kl. ist von einer Lage der Wohnung in einfacher Wohnlage statt in der zutreffenden mittleren Wohnlage ausgegangen. Die Frage, wie sich ein solcher Fehler auf das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB auswirkt, ist von der Rechtsprechung noch nicht geklärt. Für die vor dem 1. September 2001 geltende Vorschrift des § 2 MHG wurde angenommen, daß die Eingruppierung der Wohnung in ein falsches Rasterfeld nur eine Frage der materiellen Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens sei und nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit führe (LG Berlin GE 1990, 1257 ff.; ebenso für den Fall, daß der Mieter die Unrichtigkeit ohne weiteres erkennen kann: AG Charlottenburg GE 1997, 369). Auch zu dem neuen Recht - §§ 558 ff. BGB - wird die Ansicht vertreten, die Begründung mit einem falschen Mietspiegelfeld mache das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam (Börstinghaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a BGB, Rn. 45). Damit wird allerdings der neuen Rechtslage nicht Rechnung getragen. Nach § 558 a Abs. 3 BGB muß der Vermieter sogar in den Fällen, in denen er sein Erhöhungsverlangen nicht auf einen Mietspiegel stützt, die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitteilen. Dies bedeutet, daß der Vermieter die Werte des konkreten Mietspiegelfeldes mitteilen muß (Börstinghaus, a.a.O., § 558 a BGB, Rn. 165). Dies gilt zwar nur dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB vorliegt und dieser Angaben für die

auf einen Mietspiegel stützt, die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitteilen. Dies bedeutet, daß der Vermieter die Werte des konkreten Mietspiegelfeldes mitteilen muß (Börstinghaus, a.a.O., § 558 a BGB, Rn. 165). Dies gilt zwar nur dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB vorliegt und dieser Angaben für die Wohnung enthält. Der Berliner Mietspiegel ist aber ein qualifizierter Mietspiegel in diesem Sinne und enthält für die Wohnung der Bekl. auch Werte. Wenn nun aber sogar in den Fällen der Verwendung eines anderen Begründungsmittels die Angaben des Mietspiegels mitzuteilen sind, so muß dies erst recht dann gelten, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf den Mietspiegel stützt. Dabei müssen diese Angaben auch richtig sein. Das Begründungserfordernis dient nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, anhand der ihm mitgeteilten konkreten Werte während der sich anschließenden gesetzlichen Überlegungsfrist zu überprüfen, ob er dem Verlangen zustimmt oder nicht (vgl., allerdings noch zu § 2 MHG: BGH, Entscheidung vom 12.11.2003, VIII ZR 52/03 = GE 2004, 232). Denn wenn auch an ein Erhöhungsverlangen im Hinblick auf das in Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen (BGH, a.a.O.; BVerfG NJW 1979, 31 f.; vgl. auch BVerfG NJW 1980, 1617), so bleibt doch immer die Zweckbestimmung der jeweiligen Regelung zu beachten. Diese besteht hier darin, den Mieter mit den Informationen zu versorgen, die er braucht, um sich über die Berechtigung des Zustimmungsverlangens Klarheit zu verschaffen. Daher ist ein Mieterhöhungsverlangen selbst dann formell unwirksam, wenn es zwar auf die Bewilligung von öffentlichen Fördermitteln für die Modernisierung der Wohnung verweist, die entsprechenden Kürzungsbeträge jedoch nicht erläutert und eine Förderung in Wahrheit gar nicht erfolgt ist (BGH, Entscheidung vom 12. Mai 2004, VIII ZR 234/03, GE 2004, 883; vgl. auch BGH, Entscheidung vom 7. Juli 2004, VIII ZR 192/03, GE 2004, 1021 ff. zur offen gelassenen Frage, ob die Angabe einer falschen Wohnungsgröße das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam macht). Denn nicht die materielle Richtigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern das Informationsinteresse des Mieters ist entscheidend. Werden ihm die Werte eines unzutreffenden Mietspiegelfeldes genannt, so werden ihm entscheidende Tatsachen vorenthalten. Hier hätten die Bekl., wenn ihnen von vornherein die höheren Werte des richtigen Feldes K2 genannt worden wären, sich möglicherweise anders entschieden und das Verlangen akzeptiert. Eine Behebung des Mangels des Erhöhungsverlangens, die nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig wäre, allerdings nach Satz 2 dieser Bestimmung eine neue Überlegungsfrist für den Mieter auslösen würde, ist nicht erfolgt.

Die Klage ist daher hinsichtlich des Zustimmungsverlangens als unzulässig abzuweisen. Die Kostenentscheidung ergeht hinsichtlich des ersten Rechtszugs nach § 92 Abs. ZPO, im übrigen nach § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die Zulassung der Revision erfolgt nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Frage, wie sich die Angabe eines unzutreffenden Rasterfeldes eines qualifizierten Mietspiegels unter Mitteilung der falschen Werte für die Wohnung des Mieters auswirkt, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Diese Frage ist aber entscheidungserheblich. Von der Sache her wäre das die Textform (§ 558 a Abs. 1 BGB) wahrende Mieterhöhungsverlangen nämlich gerechtfertigt. (wird ausgeführt)

Gibt der Vermieter beim Mieterhöhungsverlangen ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels an, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

In seinem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ging der Vermieter bei Verwendung des Berliner Mietspiegels 2003 davon aus, daß die Mietwohnung in das Mietspiegelfeld J2 (einfache Wohnlage) falle. Tatsächlich lag die Wohnung jedoch in einer mittleren Wohnlage (Rasterfeld K2). Das Amtsgericht verurteilte dennoch zur Zustimmung zur Mieterhöhung, weil der Vermieter ein für ihn ungünstigeres Mietspiegelfeld verwendet habe, woraus dem Mieter kein Nachteil entstehe. Das führte zur Berufung.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, wies die Klage als unzulässig ab, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Das folge aus der falschen Angabe des Mietspiegelfeldes. Nach der Mietrechtsreform sei es bei vorliegendem qualifiziertem Mietspiegel notwendig, in einem Mieterhöhungsverlangen die zutreffenden Mietspiegelwerte mitzuteilen, selbst wenn das Erhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel gestützt werde (§ 558 a Abs. 3 BGB). Wenn nun aber sogar in den Fällen der Verwendung eines anderen Begründungsmittels die Angaben des Mietspiegels mitzuteilen sind, so müsse dies erst recht dann gelten, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf den Mietspiegel stützt. Dabei müßten diese Angaben aber auch richtig sein. Das Begründungserfordernis diene nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, an Hand der ihm mitgeteilten konkreten Werte zu überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht.

Es war bisher fast allgemeine Meinung, daß die Eingruppierung der Wohnung in ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdn. 45 mit Rechtsprechungsnachweisen). Denn an ein Erhöhungsverlangen sind im Hinblick auf das in Art. 14 GG gestützte Eigentum keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es kommt lediglich darauf an, ob der Mieter unschwer das Erhöhungsverlangen seines Vermieters nachvollziehen kann. Das kann er bei Angabe eines falschen Rasterfeldes, denn er kennt seine Wohnung und kann sie an Hand des Mietspiegels einordnen. Das mag anders sein, wenn der Vermieter anstelle von Altbau von einer Neubauwohnung ausgeht. Denn in einem derartigen Fall kann der Mieter nicht ohne weiteres beurteilen, ob z. B. aus Altbau Neubau geschaffen worden ist. Die ZK 62 nimmt nun strengere Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen an. Sie hat allerdings die Revision zugelassen, so daß der BGH die Möglichkeit erhalten könnte, zu dem Problem Stellung zu nehmen und Klarheit zu schaffen.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nicht von der Möglichkeit des § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB Gebrauch gemacht. Ist danach der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558 a BGB zur Form und Begründung der Mieterhöhung nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Verlangens beheben. Wenn die geänderte Klage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung aber noch nicht zulässig war, weil die Überlegungsfrist noch nicht abgelaufen ist, entsteht das heikle Problem, was das Gericht zu tun hat: Kann es über das ursprüngliche Erhöhungsverlangen entscheiden oder muß es vertagen? Prozessuale Grundsätze dazu existieren nicht. Ein auf Vermieterseite tätiger Anwalt wird zu überlegen haben, ob er sich notfalls in die Säumnis rettet, um den Zeitraum der Überlegungsfrist für den Mieter zu überbrücken.