Angabe der Kündigungsgründe in Kündigungsschreiben

Angabe der Kündigungsgründe in Kündigungsschreiben; Störung des Hausfriedens; Abmahnung

Für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (hier: Störung des Hausfriedens) können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahnung ereignet haben. Der kündigungsrelevante Umstand liegt nicht in der Vertragsverletzung, sondern in deren Aufrechterhaltung trotz entsprechenden Beseitigungsverlangens des Vermieters.

Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe derart substantiiert angegeben werden, daß der Kündigungsempfänger Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten hat.

Die Berufung ist unbegründet.

Die Kl. hat aufgrund ihrer fristlosen Kündigung gemäß § 546 Abs. 1 BGB n. F. keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung und Rückgabe der streitgegenständlichen Mieträume. Das Mietverhältnis wurde nicht durch fristlose Kündigung der Kl. wirksam beendet. Jede Vertragspartei kann nach § 543 Abs. 1 BGB n. F. das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach § 569 Abs. 2 BGB n. F. liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 auch vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so daß dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

In diesem gesetzlichen Tatbestand kommt zum Ausdruck, daß das Zusammenleben einer Mehrzahl von Menschen, die im Einzelfall von unterschiedlicher Herkunft und möglicherweise sogar Kultur sein können, Probleme mit sich bringen kann, wenn nicht alle Beteiligten ein Mindestmaß an Rücksicht gegenüber den anderen aufbringen. (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 16). Betroffen von einer Störung des Hausfriedens sind nicht nur die Vertragspartner, sondern auch sämtliche Mitbewohner des Hauses. Zwar kann nur der Vertragspartner kündigen; jedoch kann er dies auch aus Gründen, die unmittelbar die gestörten Hausbewohner betreffen, weil er diesen gegenüber zur Aufrechterhaltung des Hausfriedens verpflichtet ist (AG Brühl, NJW-RR 1996, 1100; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 17). Das Zusammenleben in einem Haus unterliegt dem Spannungsfeld von der Zulässigkeit sozialüblicher Tätigkeiten und dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 19).

Unter Berücksichtigung dieser der Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB n. F. zugrunde liegenden Motive ergeben sich aus dem klägerischen Vortrag im vorliegenden Fall Anhaltspunkte für eine Störung des Hausfriedens und für Verstöße seitens der Bekl. gegen ihre Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme, wie sie durch die Hausordnung inhaltlich konkretisiert wird. Der Hinweis auf ein hellhöriges Haus entschuldigt nicht grundsätzlich, vielmehr muß das Wohnverhalten entsprechend angepaßt werden (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 21).

Die fristlose Kündigung der Kl. vom 28.11.2001 genügt jedoch nicht den vom Gesetz vorgesehenen formalen Voraussetzungen. Besteht der wichtige Grund für die Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, dann ist eine Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB n. F. Nach § 569 Abs. 4 BGB n. F. ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, daß nur solche Gründe überhaupt für eine fristlose Kündigung herangezogen werden können, die sich nach der letzten Abmahnung ereignet haben. Letztlich liegt der kündigungsrelevante Umstand nicht in der Vertragsverletzung, sondern in deren Aufrechterhaltung trotz entsprechenden Beseitigungsverlangens des Vertragspartners (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 137). Maßgeblich sind im vorliegenden Fall also Vorkommnisse nach dem 21. September 2001, an dem die Kl. die Abmahnung verfaßt hat, auf die sie die fristlose Kündigung stützt.

Die Abmahnung vom 28. Oktober 1997 spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil sie sehr lange zurückliegt und es drei Jahre danach keine Störungen gegeben hat. Solche werden jedenfalls nicht vorgetragen. Da die Kündigung darauf gestützt wird, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist, muß der Ausspruch der Kündigung im zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsstörung stehen (LG Berlin GE 1997, 1033; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 543 Rdnr. 176). Dieser zeitliche Zusammenhang ist zumindest hinsichtlich der Abmahnung vom 28. Oktober 1997 nicht mehr gegeben.

Die Kl. hat die Bekl. mit Schreiben vom 21. September 2001 unter anderem wegen des Zuschlagens beziehungsweise Zuwerfens des Garagentores abgemahnt. Entsprechende Vorkommnisse werden in den klägerischen Schriftsätzen für mehrere Tage in der Zeit vom 2. Oktober bis 4. November geschildert. Der entsprechende Vorwurf findet sich ohne konkrete Bezugnahme auf einzelne Tage in dem Kündigungsschreiben vom 28. November 2001.

Weiterhin wirft die Kl. den Bekl. vor, an mehreren Tagen das Licht im Keller nicht ausgeschaltet zu haben. Eine entsprechende Abmahnung ist jedoch in dem Schreiben vom 21. September 2001 nicht enthalten. Der entsprechende Vorwurf findet sich auch in dem Kündigungsschreiben vom 28. November 2001.

Weiterhin schildert die Kl. in ihren Schriftsätzen für die Zeit vom 20. November bis 28. November "lauten Streit, Springen und Hopsen, Rollschuhlaufen, Springen und Murmeln, sehr lauten Streit, Türenschmeißen, Schreien, Murmeln, Rennen, Möbel hin- und herschieben und Schreien". In dem Abmahnungsschreiben vom 21. September 2001 wird nur das "Schlagen mit Haus-, Wohnungs- und Zimmertüren" beanstandet.

Bei der Konkretisierung des Umfanges des neu in das Gesetz eingefügten generellen Begründungszwanges fristloser Kündigungen zieht die Literatur die Rechtsprechung zum Begründungszwang nach altem Recht analog heran (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 569 Rdnr. 54). Danach müssen die Kündigungsgründe so ausführlich angegeben werden, daß der damit geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt werden könne (RE BayObLG, NJW 1981, 2197; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 569 Rdnr. 54). Das erfordere auf der einen Seite eine im Tatsächlichen konkretisierte Darstellung, verpflichte aber andererseits noch nicht zu einer derart vollständigen Sachverhaltsangabe, wie sie im Prozeß gefordert wird (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 569 Rdnr. 54). Für den notwendigen Umfang der vorprozessual anzugebenden Kündigungsgründe sei auf den Zweck dieser Vorschrift abzustellen, nämlich beim Kündigungsempfänger Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten zu schaffen (RE BayObLG, WuM 1985, 50; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 569 Rdnr. 54). Gerade unter Berücksichtigung dieses Rechtsentscheides des BayObLG ist im vorliegenden Fall die notwendige Begründungstiefe nicht erreicht.

Dieser Ansicht steht auch die Begründung der Änderungen in der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses zum Mietrechtsreformgesetz vom 27. März 2001 (BT-Drs. 14/5663) nicht entgegen:

"In einem neuen Absatz 4 wird ferner ... festgelegt, daß der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Schon die ordentliche Kündigung muß der Vermieter grundsätzlich mit Gründen versehen. Deshalb hält der Ausschuß erst recht bei der fristlosen Kündigung, die für den Mieter mit wesentlich einschneidenderen Folgen verbunden ist, eine Begründung für erforderlich. An diese Begründung dürfen jedoch keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden. Es soll dadurch lediglich sichergestellt sein, daß der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Dies soll ihm der Vermieter mitteilen, wie dies auch schon bislang praktisch die Regel sein wird. ..."

Diese Ausführungen sind für die Anwendung im konkreten Einzelfall wenig ergiebig. Die Anforderungen, die an eine Begründung des Kündigungsschreibens gestellt werden, lassen sich nämlich nicht allgemein bestimmen, sondern sind unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles zu ermitteln.

Umstand im Sinne dieser Begründung ist das einzelne Ereignis, aus dem der Vermieter einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung ableitet. Handelt es sich um mehrere Vorkommnisse, die für sich genommen noch keine schwerwiegende Verletzung der Hausordnung darstellen, die aber erst wegen ihrer Häufigkeit diese Annahme rechtfertigen, dann müssen sie im einzelnen in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, damit der Mieter erkennen kann, was ihm im einzelnen vorgeworfen wird und ob er sich gegen diesen Vorwurf mit Erfolg verteidigen kann. Dazu reicht es nicht aus, daß ihm vorgeworfen wird, er schlage die "Haus-, Wohnungs- und Zimmertüren derartig laut zu, daß sich die Nachbarn nachhaltig beeinträchtigt fühlten". Hier wird den Bekl. nicht mitgeteilt, an welchen Tagen dies der Fall gewesen sein sollte. Dadurch wird ihnen die Möglichkeit genommen, sich mit dem erhobenen Vorwurf sachgerecht auseinanderzusetzen. Dies ist auch deshalb erforderlich, weil Geräuschbelästigungen, die mit dem Schließen von Türen verbunden sein können, sehr von der jeweiligen Vorgehensweise beim Schließen der Türen abhängig sein können. Dasselbe gilt von dem Vorwurf, "die Keller- und Garagentore derart laut zuzuschlagen, daß der Lärm für die Mitmieter nicht mehr zu ertragen sei". Ebenso wenig konkret ist für die Bekl. der Vorwurf, die Bekl. weigerten sich nachdrücklich, das Hoftor zu schließen und das Licht in den Kellergängen auszuschalten. Gerade weil sich der Vorwurf eines schwerwiegenden Verstoßes vorliegend aus einer Fülle von einzelnen Vorkommnissen ergibt, muß der Vermieter dem Mieter diese in dem Kündigungsschreiben konkreter als geschehen mitteilen.

Dem Kündigungsschreiben muß sich konkret entnehmen lassen, was dem Mieter vorgeworfen wird, woran er sich trotz Abmahnung nicht gehalten hat.

Es handelte sich nach dem Prozeßvortrag des Vermieters um einen Mieter, der ständig den Hausfrieden störte, ständig mit anderen laut stritt, Türen schmiß, herumschrie und in anderer Weise auffällig war. Der Vermieter mahnte ihn zu bestimmten Verhaltensweisen ab und kündigte dann etwa einen Monat später wegen bestimmter weiterer Vorfälle. In dem Kündigungsschreiben wurde dem Mieter "vorgeworfen", er schlage die Haus-, Wohnungs- und Zimmertüren derartig laut zu, daß sich die Nachbarn nachhaltig beeinträchtigt fühlten. Er schlage Keller- und Garagentore derart laut zu, daß der Lärm für die Mitmieter nicht mehr zu ertragen sei. Er weigere sich nachdrücklich, das Hoftor zu schließen und das Licht in den Kellergängen auszuschalten. Einzelne Daten, wann das gewesen sein soll, waren nicht angegeben.

Das Amtsgericht (Wedding) wies die Räumungsklage ab; auch in der Berufung hatte der Vermieter keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, sah zwar Anhaltspunkte für eine Störung des Hausfriedens und für Verstöße des Mieters gegen seine Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme, wie sie durch die Hausordnung inhaltlich konkretisiert werde. Die Kammer hielt jedoch schon das Kündigungsschreiben für unwirksam, weil dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB nicht ausreichend nachgekommen sei. Zum einen könnten für eine fristlose Kündigung überhaupt nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahnung ereignet hätten. Denn der kündigungsrelevante Umstand liege nicht in der Vertragsverletzung, sondern in deren Aufrechterhaltung trotz entsprechender Abmahnung. Der Vermieter könnte also nur wegen der Verhaltensweisen/Vertragsverletzungen kündigen, deren Beachtung er ausdrücklich angemahnt habe. Ferner müßten die einzelnen Vorkommnisse so konkret in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, daß der Mieter sich in seiner Verteidigung darauf einstellen könne. Die allgemeinen Angaben des Vermieters in dem Kündigungsschreiben reichten dem Landgericht nicht, weil der Mieter keine Möglichkeit habe, sich mit den erhobenen Vorwürfen sachgerecht auseinanderzusetzen.

Zunächst wird in diesem Zusammenhang auf den Beitrag von Regine Paschke zum Begründungszwang für außerordentliche Kündigungen (siehe Seite 639) sowie auf die Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund (Wortlaut Seite 675) verwiesen. Ferner ist in diesem Zusammenhang noch die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 65, Einzelrichter, in GE 2003, 458 f. zu nennen. Im Hinblick auf den jetzt gesetzlich in § 569 Abs. 4 BGB vorgeschriebenen Begründungszwang auch für außerordentliche fristlose Kündigungen aus wichtigem Grund werden die Gerichte zunehmend die Kündigungsschreiben kritisch unter die Lupe nehmen. Hat das zum Ergebnis, daß dem Begründungserfordernis nicht Genüge getan worden ist, führt das schon wegen nicht ordnungsgemäßer Kündigung zur Abweisung der entsprechenden Räumungsklage. Die Gerichte befassen sich dann auch nicht mehr inhaltlich mit den Kündigungsgründen. Allerdings dürfen die Gerichte die Anforderungen an den Begründungszwang auch nicht überspannen. In diesem Zusammenhang ist die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den formalen Anforderungen an eine Mieterhöhung in Form eines Mieterhöhungsbegehrens oder einer Mieterhöhungserklärung durchaus entsprechend heranzuziehen, wonach eine Überspannung von formellen Voraussetzungen nicht zu einer Beschneidung von Rechten führen darf. Es war auch schon vor der Mietrechtsreform immer schwierig, einem Mieter mit dem Vorwurf von Lärmstörungen bzw. Verstößen gegen in der Hausordnung angeforderten Verhaltensweisen erfolgreich zu kündigen. Das liegt daran, daß allgemeine Angaben zu Lärm, Türenschlagen u. dgl. für die Gerichte im Hinblick auf einen Räumungsausspruch nicht ausreichend nachvollziehbar sind. Sie sind einer Beweisaufnahme nicht zugänglich. Man darf einen Zeugen nicht "einfach" fragen, ob der entsprechende Mieter Lärm verursacht habe. Wenn dann der Zeuge die Frage des Gerichts mit Ja beantwortet, steht damit nicht fest, daß es sich auch um Lärm gehandelt hat, der einen wichtigen Grund i. S. d. § 569 Abs. 2 BGB darstellt, der dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Es müßte vielmehr im einzelnen nach dem Wie, Wann und Wo nachgefragt werden. Das wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, quasi eine Amtsermittlung, die es in Zivilprozessen nicht gibt. Auch schon nach früherem Recht war ein Vermieter genötigt, Lärmprotokolle zu führen. Anhand dieser hätte der betroffene Mieter die Gelegenheit, entsprechend konkret zu den Vorwürfen Stellung zu nehmen.

Der der ZK 67 vorliegende Fall zeigt die Notwendigkeit entsprechender Protokolle. Hier ging es um ein offenbar recht komplexes Fehlverhalten der Mieters, das - wie oft - vom Vermieter selbst gar nicht wahrgenommen werden konnte, weil er selbst in dem Haus nicht wohnte. Es handelte sich vielmehr um Beschwerden von Mitmietern. Gerade in einem solchen Fall ist es ausgesprochen wichtig, die entsprechenden Vorwürfe nach Art, Ort und Zeit festzuhalten bzw. die beschwerdeführenden Mieter anzuhalten, derart konkrete Angaben zu machen. In einer entsprechenden Abmahnung ist darauf zu achten, daß alle Vorwürfe je nach unterschiedlicher Art aufgeführt werden, um bei neuerlichen Beschwerden festzustellen, ob der entsprechende Mieter trotz der Abmahnung wieder gestört hat.

In vielen Fällen wird es so sein, daß es nach einer Kündigung wegen Lärms und anderer Verstöße gegen die Hausordnung in der Zeit bis zum Gerichtstermin zu weiteren Verstößen kommt. Sicherheitshalber müssen dann diese Vorfälle erneut zum Anlaß genommen werden, möglicherweise nach vorangegangener neuerlichen Abmahnung, wiederum zu kündigen und diese Kündigung zum Gegenstand des Räumungsrechtsstreits zu machen. Das dürfte dann zwar wegen eines weiteren Lebenssachverhaltes ein neuer Streitgegenstand sein, kann jedoch durchaus zur zulässigen Klagehäufung/Klageänderung führen. In dem Fall der ZK 67 hatte der Vermieter noch einmal fristlos gekündigt, den Räumungsanspruch aber nicht auf diese Kündigung gestützt, so daß die Kammer keinen Anlaß hatte, sich damit zu beschäftigen. Die Gelegenheit, möglicherweise formelle Fehler nach § 569 Abs. 4 BGB noch aufzufangen, sollte man sich im Rechtsstreit nicht entgehen lassen.